買二手房時(shí)如何認(rèn)定房屋面積

以下這些建筑部分不能夠計(jì)算在建筑面積之中。

首先就是突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾外，例如柱子、垛、勒腳、無(wú)柱雨篷、臺(tái)階等。藝術(shù)裝飾雖然帶來(lái)美感，但是不能計(jì)算為建筑面積。

除了室外樓梯，還有一種室外爬梯，是用來(lái)檢查諸如消防設(shè)備一類專用的，也不能算建筑面積。

技術(shù)層如果沒(méi)有2.2米，也不能算。

還有許多的建筑物都不能算建筑面積，包括：獨(dú)立的煙囪、油罐、水塔、煙道、貯油池、貯水池、園庫(kù)、貯倉(cāng)、地下的人防干線或支線等。

某些平臺(tái)雖然占了不小的一塊地方，其實(shí)也不能算建筑面積。例如：建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

屋頂?shù)乃淙绻麤](méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，就不能算建筑面積。

單層建筑物內(nèi)有些單層房間也不能算建筑面積。聽來(lái)不可能，但的確如此。例如：分隔的操作間、控制室、儀表間等。

前面曾經(jīng)提及深層基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層，如果層高不到2.2米，也不能算入二手房的建筑面積。由此可見2.2米的重要性，購(gòu)房者在這條三八線附近一定要留意。

此外，要求攤?cè)攵址康慕ㄖ娣e之中，某些地方只能算一半面積。

二手房買賣應(yīng)注意什么

在簽訂二手房買賣合同前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意以下問(wèn)題：

1、二手房有無(wú)合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明---房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。

合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提。現(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。

2、購(gòu)房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解。

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。

此外，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。

3、購(gòu)房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。

這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問(wèn)題;該房產(chǎn)用途是否與購(gòu)房者購(gòu)買后的用途相符等。

4、購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。

如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購(gòu)買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉(非專業(yè)人士難以把握)。

5、如購(gòu)買的房屋是公房、已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購(gòu)公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、已購(gòu)公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問(wèn)則不宜購(gòu)買。

6、購(gòu)房者還應(yīng)了解隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備(非房屋附屬設(shè)備)及裝修的詳細(xì)情況。

7、估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。二手房買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。

買二手房時(shí)如何認(rèn)定房屋面積?買二手房先認(rèn)定下房屋面積，再看看購(gòu)房合同、房產(chǎn)證上面的房屋面積跟自己認(rèn)定的是否一致，認(rèn)定一致了再去購(gòu)買。買二手房時(shí)的房屋面積認(rèn)定上存在著問(wèn)題不知道怎么做，應(yīng)該要找專業(yè)律霸網(wǎng)律師幫助你。