俗話講，好的開(kāi)始是成功的一半，作為企業(yè)，在拆遷中所遇到的問(wèn)題比普通住宅要復(fù)雜得多，所以在拆遷開(kāi)始前期，如果對(duì)一些以后可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行梳理，提前布局、未雨綢繆，可以讓我們?cè)诓疬w的過(guò)程中更好地做到臨危不懼、游刃有余。我們認(rèn)為，拆遷開(kāi)始的前期，被拆遷企業(yè)所做的準(zhǔn)備應(yīng)該包括以下幾項(xiàng)：

(一)法律程序和項(xiàng)目政策的準(zhǔn)備

1.了解拆遷項(xiàng)目的背景

主要包括拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國(guó)有土地上的拆遷?拆遷的主體是誰(shuí)，項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么?拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)?拆遷的補(bǔ)償總額是多少?(這對(duì)企業(yè)客戶(hù)確定心理價(jià)位很重要)項(xiàng)目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補(bǔ)償條例的法律文件?是否在征收開(kāi)始的時(shí)候征詢(xún)了相關(guān)公眾的意見(jiàn)、是否按照2011年公布的《國(guó)有土地上征收和補(bǔ)償條例》規(guī)定的法律程序?

2.吃透各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償的政策

雖然拆遷方所制定的各項(xiàng)補(bǔ)償政策的標(biāo)準(zhǔn)都普遍偏低，在我們確定補(bǔ)償要求的時(shí)候僅有參考價(jià)值，但是還是要對(duì)具體的政策進(jìn)行細(xì)細(xì)的研讀，因?yàn)橹挥性诔浞至私獾那闆r下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。另外，我們?cè)谵k案的過(guò)程中經(jīng)常遇到補(bǔ)償項(xiàng)目補(bǔ)償缺漏項(xiàng)的情況，比如明明項(xiàng)目的實(shí)施意見(jiàn)里包含了停產(chǎn)停業(yè)損失，但是拆遷方偏偏告訴你條件不符合，你的企業(yè)沒(méi)有停產(chǎn)停業(yè)損失。或者告知你這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有土地補(bǔ)償，這都是我們?cè)诓疬w維權(quán)中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

(二)企業(yè)自身的準(zhǔn)備

1.整理企業(yè)資產(chǎn)，準(zhǔn)備企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單、材料清單

企業(yè)拆遷，尤其是大型企業(yè)拆遷，一定要在拆遷開(kāi)始之前對(duì)自己的資產(chǎn)做到心中有數(shù)，不能指望評(píng)估公司幫我們解決企業(yè)到底有多少財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題，因?yàn)槲覀兌记宄u(píng)估公司是拆遷方指定和委托的，評(píng)估價(jià)格有很大的隨意性。

財(cái)產(chǎn)清單主要包括企業(yè)范圍內(nèi)的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動(dòng)的機(jī)器及附屬設(shè)施的清單，可移動(dòng)但是移動(dòng)后會(huì)導(dǎo)致設(shè)備貶值的損失清單等等，這樣的預(yù)估可以防止評(píng)估報(bào)告缺項(xiàng)漏項(xiàng)，損害我們的合法權(quán)益，重要的是還可以讓我們對(duì)自身具有土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項(xiàng)目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)。可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到合理評(píng)估。

材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等等，已有的需要保存好，列好清單，沒(méi)有且重要的，盡量想辦法解決。

2.進(jìn)行企業(yè)自我體檢，消除法律隱患。

當(dāng)拆遷中的博弈進(jìn)行到一定的程度的時(shí)候，拆遷方會(huì)使出各種手段對(duì)被拆遷企業(yè)施加壓力，比如讓稅務(wù)局去查企業(yè)的稅收、消防、安全生產(chǎn)等方面的問(wèn)題，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題甚至制造問(wèn)題對(duì)被拆遷企業(yè)進(jìn)行處罰。這時(shí)候就需要我們打鐵還需自身硬，對(duì)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)估，提前防范，提前布局。

此外，對(duì)即將到期的銀行貸款，也需要認(rèn)真對(duì)待，如果沒(méi)有遇到拆遷，到期的銀行貸款可以通過(guò)相關(guān)的手續(xù)以新貸還舊貸或者申請(qǐng)延期，一旦遇到拆遷，情況就可能發(fā)生變化。實(shí)踐中我們就遇到這樣的案例，企業(yè)貸款到期后，拆遷方促使銀行起訴被拆遷企業(yè)，在訴訟中又將企業(yè)的資產(chǎn)做了極低的評(píng)估，企圖通過(guò)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)執(zhí)行的方式結(jié)束拆遷，一旦企業(yè)在這種時(shí)候資金周轉(zhuǎn)不順暢，就會(huì)非常被動(dòng)，甚至是帶來(lái)致命的打擊。

3.建立信息渠道

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中積累的一些社會(huì)關(guān)系不一定能對(duì)補(bǔ)償價(jià)格直接發(fā)生作用，但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆遷企業(yè)要有意識(shí)地建立信息渠道，要做到隨時(shí)能夠了解拆遷進(jìn)展的相關(guān)信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了準(zhǔn)確的情報(bào)才能進(jìn)行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽(tīng)到要拆遷開(kāi)始的信息后，就要考慮怎么建立信息來(lái)源渠道，切勿因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致自己錯(cuò)失獲得有利補(bǔ)償?shù)牧紮C(jī)。

(三)專(zhuān)業(yè)人員的準(zhǔn)備

一般比較大的企業(yè)遇到拆遷時(shí)，會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師和專(zhuān)業(yè)的評(píng)估和財(cái)會(huì)人員，對(duì)進(jìn)行賬目梳理和資產(chǎn)的評(píng)估，然后準(zhǔn)備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來(lái)看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和人身風(fēng)險(xiǎn)，一般最主要的就是提前做好法律保護(hù)措施，防止被強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷。

(四)做好長(zhǎng)期斗爭(zhēng)的心理準(zhǔn)備

以上的準(zhǔn)備都做好了，剩下的就需要我們企業(yè)經(jīng)營(yíng)者做好長(zhǎng)期艱苦斗爭(zhēng)的心理準(zhǔn)備，我們都知道，涉及的利益越大，斗爭(zhēng)就越激烈。拆遷是一場(chǎng)重大利益的斗爭(zhēng)，不要期望談判幾個(gè)回合就能解決問(wèn)題，沒(méi)有斗爭(zhēng)智慧和斗爭(zhēng)決心是不可能完成這項(xiàng)重大工程的。

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