首先,我們先來看比較正式的區別。
區別一:土地使用年限
商業住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年。
區別二:產權性質
商業房和住宅建設規劃的目的和使用性質不同,二者的公共配套設施指標不同,產權證標的內容也不同。
對于購房人而言,還有一些實際的區別。
區別三:戶口
通常情況下,北京二手住宅有70年產權,是可以辦理落戶的。但北京二手商住房的產權有50年或40年,不能辦理落戶。
區別四:限購
在北京,二手住宅屬于限購范圍,購房人只有符合北京購房資格,才能購買二手住宅。特別是對于外地人而言,需要在北京連續交納個人所得稅5年,或是連續交納社保5年,才有資格購買二手住宅。
與北京二手住宅不同,北京二手商住房不屬于限購范圍。但需要注意的是,北京通州區商住房在今年5月被限購,但其他地區商住房仍然不屬于限購范圍。
區別四:貸款利率
在北京,購買二手住宅可以使用公積金貸款,但是購買二手商住房不能使用公積金貸款。購買兩種房產都可以使用商業貸款。
購買二手住宅,可以按照各家銀行規定而享受貸款利率優惠。但購買二手商住房,使用商業貸款,利率上浮10%。
區別五:納稅
在北京二手房交易中,購買商住房與購買住宅所要交納的稅費有不同。購房人購買二手住宅,需要交納增值稅、契稅、個稅。若是購房人購買商住房,不僅要交納增值稅、契稅、個稅,還要交納印花稅、土地增值稅。
以北京某一小區為例,網簽價為100萬元,面積為80平方米,原值50萬元,購房人是買首套房產。如果這套房產是住宅,屬于滿五年唯一房產,增值稅、契稅都是免征的,購房人只需要交納契稅1萬元。如果這套房產是商住房,購房人需要繳納所有稅費,共計18.44萬元。
最后,還有一些居住后的區別。
區別六:水電燃氣費用
商住房其實使用的是用于開發寫字樓的地塊,所以是商業用水,商業用電,不通燃氣。但是不排除有的開發商動用關系,最后把商業用電改為民用電,給通燃氣。但是多數情況下都是商水商電,生活成本可能會很高。
區別七:戶型樓層
純住宅一般板樓居多,南北通透,和雙陽戶型居多,一般小戶型也得70-90平米之間,沒有太小的戶型。
但是商住房幾乎沒有南北通透戶型,東南西北都有戶型,俗稱墩子樓。面積也以40-80平米為主,所以很多開發商就想出辦法來將房子變成復式、LOFT之類,以增加住戶的使用面積。
區別八:居住舒適度
純住宅一般一層2-4戶居多,住著比較安靜,舒適度也大大提高。
與之相比,商住房居住密度大,一般從7-20多戶都出現過,居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高,坐電梯等候時間過長。同時,因為居住人多,背景復雜,所以環境很難保障。
對于有老人或孩子的家庭,商住房幾乎沒有綠化和孩子活動區域,一般會隔幾層弄一個共享露臺供大家活動,但也很容易成為堆放廢品和停自行車的空間。
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