一、村改居后的土地使用權屬于集體嗎?

隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，一些“城中村”、納入城市規(guī)劃區(qū)的城市周邊地區(qū)、部分“小城鎮(zhèn)”及其周邊鄉(xiāng)村，以村民委員會為主要形式的農村集體經濟組織被“居民委員會”取代，原農村村民轉變?yōu)槌鞘芯用瘢按甯木印边^程中，原屬于農村集體所有的土地被直接轉為國有，成為地方政府違法剝奪農民權利的沖突焦點。筆者認為，國家通過征收手段是集體土地轉為國有土地的唯一途徑，其他任何手段包括“村改居”都不能自然改變集體土地所有權歸屬。理由如下：

1、地方政府制定的有關“村改居”后集體土地轉為國有土地的政策因違法而無效。

我國《憲法》和《土地管理法》均規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。依此規(guī)定，征地是集體土地向國有轉化的唯一途徑。即通過依法征地完成“村”范圍內集體土地的國有化，而不是通過“村改居”自然轉為國有土地，更沒有規(guī)定通過改變農民身份和農村集體經濟組織的性質而改變土地所有權的性質。因此，各地方政府通過“村改居”使集體土地自然變?yōu)閲惺沁`法、違憲，所作的規(guī)定無效。

《土地管理法》第45條明確規(guī)定“征收下列土地的，由國務院批準：

(一)基本農田;

(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。”只有省級政府和國務院才有權批準征收集體土地。縣級政府批準撤村建居行為，不足以導致集體土地自動轉變?yōu)閲型恋亍?/p>

在我國各級政府積極推進“村改居”的進程中，有關集體土地自然轉為國有土地的政策違法、違憲，應引起警覺并盡快糾正。

2、全面理解《土地管理法實施條例》第二條第五項規(guī)定，該條只規(guī)定了“農轉非”后集體土地屬于國有， 并未規(guī)定歸屬的途徑，更未有集體土地“轉為國有土地”之說。

二、什么叫做村改居

村改居就是農村戶口改為居民戶口的行為，也就是所謂的‘農轉非’，村委會改為居委會或社區(qū)委員會。

當農村不再以農業(yè)生產，農民不再從事勞動，至少有2/3的農民不再從事勞動，不再以農產品收入為來源了就可以滿足村改居的條件。

從一些地方的做法看，村委會改制為居委會，必須把握好以下環(huán)節(jié)：

1、要從實際出發(fā)，因地制宜，在認真調查研究的基礎上，制定科學合理、符合實際的改制方案，不能搞“一刀切”;

2、是一般應以村委會為單位整建制改制，必要時也可以以自然村為單位改制;

3、要充分尊重群眾的意愿，按照法定程序進行操作，大多數群眾不同意的不能強行實施。在改制和整合前，要召開村民會議或村民代表會議，做耐心細致的思想工作，把政策講清楚，讓村民吃下定心丸，主動配合做好改制和整合工作;

4、妥善處理集體資產等債權債務等經濟問題，嚴格財務制度和財務紀律，實行財務公開和民主理財，確保改制后農民群眾的合法權益不受侵害。

5、實現干部和工作的平穩(wěn)過渡。

村委會改為居委會后，原村黨支部和村委會相應撤銷，按照便于服務管理、便于開發(fā)社區(qū)資源、便于社區(qū)居民自治的原則，并考慮地域性、認同感等社區(qū)構成要素，科學合理地劃分社區(qū)，建立健全基層黨組織和自治組織。如果原“兩委”成員任期屆滿，應依法組織換屆選舉，民主化水平不能降低;如果任期未滿，根據大多數村民的意見，原“兩委”成員既可以繼續(xù)留任，也可以依法組織選舉，帶領廣大居民積極參與社區(qū)建設。

因此村改居的政策實施，各地方民眾應當及時關注當地政府的信息，及時了解與自己有關的政策和文件，以免造成不必要的誤會。同時土地使用權是具有一定的期限的，以免住宅基地是在七十年左右，若是當事人的使用期限即將到期，應該到當地部門進行續(xù)辦。

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