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寧波
二手房房產(chǎn)如何評估及其有哪些內(nèi)容
一、房產(chǎn)評估的內(nèi)容
1、建筑物的折舊程度
建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
2、土地生熟程度
土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
3、資本化率
資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
4、基準(zhǔn)地價
基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
5、標(biāo)定地價
標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。
6、房屋重置價格
房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。
7、底價
底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。
8、補地價
補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
二、房產(chǎn)評估應(yīng)考慮的因素
1、所在小區(qū)的均價，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價和成交價格;
2、周邊小區(qū)類似房源的掛牌價和成交價格;
3、所在小區(qū)和所在板塊的房價走勢;
4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。
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