一、什么是土地使用權抵押?

土地使用權抵押是指土地權利人在法律許可的范圍內不移轉土地占有而將土地作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地依法進行處分，并以處分所得的價款優先受償。

一是土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。土地抵押的標的是土地權利而不是土地本身。

二是土地抵押的是法律允許轉讓的土地權利。我國法律對轉讓有禁止性或者限制性規定的土地權利，也相應的禁止抵押或者限制抵押(《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第五條：“以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效。以法律、法規限制流通的財產設定擔保的，在實現債權時，人民法院應當按照有關法律、法規的規定對該財產進行處理”)。

三是進行的抵押土地權利必須已經登記發證，債務人或第三人對抵押的土地必須享有權利。另外，權利不明或者有爭議的土地以及依法被查封的土地等都不得抵押。

二、土地使用權抵押的條件

1、抵押人應當是公司、企業、其他經濟組織和個人，國家機關以及以公益為目的的事業單位、社會團體等一般不得成為抵押人。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(法釋〔2000〕44號)第三條明確規定，國家機關和以公益為目的的事業單位、社會團體違反法律規定提供擔保的，擔保合同無效，因此給債權人造成損失的，還應當承擔相應的責任。

2、抵押人應當領有國有土地使用證和具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。抵押的土地使用權已經登記發證是其進行抵押的前提。另外國有劃撥建設用地使用權一般不得單獨抵押，而是應當與土地上的建筑物、其他附著物一并抵押。

3、應當向當地市縣人民政府補交土地出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。實踐中以國有劃撥建設用地使用權抵押的，土地登記機構一般要求當事人提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金額的證明。但土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時確認的金額補交，還是按照抵押權實現時土地的價格來補交?由于土地的市場價格在不斷的發生變化，因此設定抵押和實現抵押時的土地市場價格是不一樣的，因此需要補交的土地出讓金也不一樣。實踐中對此存在不同的的意見，筆者認為應當按照抵押權實現時土地的價格來補交。

4、應當經過市縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準。國土資源部2004年1月15日發布了《關于國有劃撥土地使用權抵押登記有關問題的通知》(國土資發[2004]9號)，規定以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。隨后，最高人民法院轉發了這一通知，認可了劃撥土地使用權抵押登記的效力。

土地使用權抵押是比較常見的情況，在購買商品房時，如果涉及到按揭貸款的，就需要將商品房的土地使用權抵押到擔保機構，銀行進行審查和核實后再進行放貸等操作。土地使用權的抵押應當經過政府相關行政部門的行政審批，在獲得批準后才能合法的進行土地使用權的抵押。

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