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寧波
四招教你避開二手房定金雷區
一、交定金前要明晰房屋所有的情況
(1)確認房屋的基本信息
首先要考察地段、環境、價位和房屋結構、格局、采光條件以及物業管理等相關問題。
(2)確認準確的建筑面積
有的賣房者口中的房屋面積和實際面積相差甚遠，因此購房者要看好，或說明以產權證上登記的為準等。
(3)核實房產證
購房者去房管局核實房產證，弄清楚房屋所有權是否真實、完整、可靠;了解房屋是否有其他共有人;是否存在債務、抵押等情況。
二、簽定金協議寫清細節
(1)房屋的基本信息要注明
定金協議中寫明房屋地理位置、房屋交易價格、是否含裝修、是否含車位、車位價格等具體內容。
(2)清楚標明各方的責任義務，如悔約責任、違約金款項等。
(3)其他細節，如是否屬于教育地產、學區名額有沒有使用過等情況。
三、定金數額要明確
定金收多少一般是基于二手房買賣雙方的協商結果，但還需要考慮其他因素。一般定金不能超過總房款的20%。這是因為根據我國《擔保法》規定，定金的數額不能超過主合同標額的20%，超過的部分不受法律保護。如數額較大，盡量選擇資金監管。
四、法律效力提前知
在《合同法》中規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金”。此即所謂著名的“定金罰則”。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”
簡單理解就是定金協議對于買賣雙方產生約束力，雙方當事人必須按照約定履行義務，否則要承擔一定的法律后果。如果買房人不按協議約定完成二手房交易，賣房人有權不退還定金;如果賣房人不按協議約定完成二手房交易，買房人可以要求賣房人雙倍返還定金。
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