外商投資企業取得土地使用權的方式主要有以下三種：

(一)有償劃撥取得土地使用權外商投資企業以這種方式獲取土地使用權，應先向所在地的市、縣國土部門提出用地申請，按照國家規定的建設用地審批權限經審查批準后，由市、縣國土部門與外商投資企業簽訂土地使用合同，并辦理登記手續，領取土地使用證，取得土地使用權。通過劃撥方式取得土地使用權，須按規定每年繳納土地使用費，并且土地使用權不得隨意轉讓、出租、抵押。如需轉讓、出租、抵押，應按廣東省頒布的《廣東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的規定，補辦土地使用權出讓手續，補交出讓金。目前國家對行政劃撥范圍有所限制，即按國家產業政策應予鼓勵、支持的項目用地可采用行政劃撥，其他用地原則上以出讓方式提供。

(二)中方合作者以土地使用權作價投資為擴大吸引利用外資，國家鼓勵沿海地區國營企業和集團企業以現有場地、廠房等作價入股或作為合作條件與外商組成合營企業。這種合營必須到國土部門辦理用地手續。所有土地如屬行政劃撥用地，合營企業中方須補辦土地出讓手續，補交出讓金。

(三)國家出讓、轉讓或出租國有土地使用權。根據《廣東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的規定，廣東省實行城鎮國有土地使用權出讓和轉讓制度。外商投資企業可依照本辦法的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營并在使用年限內轉讓、出租、抵押土地使用權。廣東省政府的國土廳、市、縣(區)國土局負責組織實施城鎮國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止的管理和監督檢查。

土地使用權的使用

依法使用土地管理權，保護使用者的合法利益，避免使用者的不必要的損失。

(一)土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。具體程序如下：

1.外商投資企業用地可事先向市、縣國土部門申請預約，預約期內可優先獲得指定地塊的土地使用權。申請預約用地，須持有外經計劃部門申請投資建設立項的文件資料，與國土部門簽訂預約用地協議，交付預約金。

2.企業正式申請用地并與市、縣國土部門簽訂土地使用權出讓合同。

3.土地使用權出讓可采用招標、協議、拍賣的方式。協議、招標方式出讓土地使用權的土地使用者應按出讓合同規定的期限和方式向國土部門繳付地價款;拍賣方式出讓土地使用權的，土地使用者應在出讓合同生效之日向國土部門繳付地價款10%的定金，余額應在出讓合同生效之日起60日內全部付清。

4.土地使用者在付清全部地價款后30日內到國土部門辦理土地使用權出讓登記，領取土地使用證，取得土地使用權。

5.土地使用者需要改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求的，必須事先向原辦理土地使用權出讓的國土部門提出申請，經國土部門和城市規劃管理部門審核批準后，重新簽訂出讓合同，調整地價，并應在合同簽訂之日起30日內到原登記機關辦理變更登記。

(二)土地使用權轉讓土地使用者轉讓土地使用權須具備的條件是：第一已支付全部地價款;第二持有土地使用證，有地上建筑物、其他附著物，還應有房屋所有權證，第三已按出讓合同規定的條件和期限完成了開發建設。其具體程序是：

1.土地使用權轉讓雙方應簽訂轉讓合同，并持土地使用證、土地出讓合同、土地轉讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請轉讓登記手續。如土地上已建有房屋的，轉讓雙方應先向所在地的房地產交易所申請辦理轉讓手續，并在辦理轉讓手續之日起30日內，持有關文件資料向土地所在地的市、縣國土部門和房地產管理部門申請辦理土地使用權轉讓登記手續。

2.國土部門接到登記申請后，應及時予以審查。對符合轉讓條件和登記要求的，給予辦理轉讓登記和換發土地使用證。

3.土地使用權出租。 土地使用權出租，租賃雙方必須持土地使用證、出讓合同、租賃合同向所在地市、縣國土部門申請辦理土地使用權租賃登記手續。如土地上已建有房屋的，租賃雙方應先到所在地的房地產交易所申請辦理租賃手續后，15日內到所在地的市、縣國土部門辦理登記手續。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。租賃關系終止，租賃雙方應在終止之日起15日內，到原登記機關辦理注銷登記。

4.土地使用權抵押。 土地使用權抵押，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權抵押時，抵押人、抵押權人必須持土地使用證、土地出讓合同、載有抵押條款的經濟合同、土地使用權抵押申請書向所在地的國土部門和房地產管理部門辦理抵押登記手續。抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產等。抵押權人有權向國土部門和房地產管理部門申請處分抵押的土地使用權。抵押權因債務清償或其他原因終止時，抵押雙方應在抵押權終止之日起15日內到原登記機關辦理注銷或轉移登記。

土地成片開發

土地成片開發是指：外商在依法取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合開發建設，平整場地、建設供排水、供電、供熱、交通、通信等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業;或者進而建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。為了吸收外商投資從事開發經營成片土地，國家制定了在經濟特工區、沿海開放城市和沿海經濟開放區范圍內施行的《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》，規定了對外商投資企業開發經營成片土地的管理要求。

(一)吸收外商投資進行成片開發的項目，應由市、縣人民政府組織編制成片開發項目建設書，按土地開發面積或投資額報省級人民政府或國務院審批。

(二)外商投資成片開發，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立從事開發經營的中外合資經營企業，或者是中外合作經營企業，或者是外資企業(以下簡稱開發企業)。

(三)開發企業以批準的項目建設書為依據編制成片開發規劃或者可行性研究報告，報經市、縣人民政府審核后，報省人民政府審批。

(四)開發企業提出成片開發正式申請并依法取得開發區域的國有土地使用權。開發區域所在地的市、縣人民政府向開發企業出讓國有土地使用權，應依據國家土地管理的法律和行政法規，簽訂國有土地使用權出讓合同，并按出讓國有土地使用權的審批權限報經批準。

(五)開發企業必須在實施成片開發規劃，并達到出讓國有土地使用權合同規定的條件后，方可轉讓國有土地使用權。

(六)開發企業可以吸引投資者到開發區域投資，受讓國有土地使用權，開辦企業。

綜合上面所說的，土地的使用權對于一家企業來說是特別重要的，因為有了土地使用的權力才能夠進行開發，利用，而且企業在獲取土地使用權的時候一定要通過正常的合法手續，不能從中有任何虛假的行為，這樣政府才能受理，頒發土地使用權。

土地使用權的使用期限屆滿后怎樣處理

土地使用權年限是多久？

國有土地使用權抵押登記怎么辦理？