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寧波
承租人優(yōu)先購買權中的同等條件怎么判斷
1、“優(yōu)先購買權”適用于親戚嗎?
優(yōu)先購買權的行使前提是同等條件，這個條件除了價格條件外，還有就是第三人和出售人的關系。父母把房屋出售給自己子女的價格與出售給第三人的不同，此種情形不能要求優(yōu)先購買權。
但并不是所有的親戚關系都可以排除“優(yōu)先購買權”的適用，依我國的法律規(guī)定，如果出租人將房屋出售給房屋共有人或者近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，則承租人不享有優(yōu)先購買權。
2、房屋承租人優(yōu)先購買權中“同等條件”的理解。
此法條中的同等條件并不是要求價金以及其他條件都必須保持同等，這樣的要求過于苛刻也不現(xiàn)實。應該理解為一種相對的平等，實踐中，出租人出賣房產(chǎn)時往往不僅只考慮價格因素，還要考慮其與第三人之間可能存在的特殊利益關系，如第三人的信用及履約能力、出賣人與第三人之間的情感等因素。法律在維護承租人先買權利益的同時，設立“同等條件”的目的在于保護出租人的利益，第三人提供的任何特殊條件包括機會都是出租人的利益所在，這些特殊條件和機會能否以金錢代替，只能由出租人觀念來衡量。所以，房屋承租人先買權中的“同等條件”不能等同于轉讓價格。
3、房產(chǎn)已經(jīng)過戶至第三人名下了，我還能請求同等條件優(yōu)先購買嗎?
不能。承租人行使優(yōu)先購買權的例外情形：
具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
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