房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)模現(xiàn)在正急劇擴大，公司需要大量的土地，有些公司就選擇通過法院土地使用權(quán)拍賣來獲得土地。法院拍賣的土地比較便宜，房產(chǎn)公司可以獲得更多的利益，但是法院便宜拍賣的土地通常也有很多問題。下面小小編就為大家解答一下參加法院土地使用權(quán)拍賣需要注意什么的問題。

一、什么是土地拍賣

土地拍賣即土地使用權(quán)拍賣。在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為。在中國，其程序是：①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。②競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件。③競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項;公布拍賣起叫價;競買人按規(guī)定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價(或加價)者即為競得人;簽訂《拍賣成交確認書》;競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金;競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。

二、參與法院土地使用權(quán)拍賣需要注意的問題

(一)開發(fā)商作為競買人應當注意的事項

1.核實拍賣土地的性質(zhì)

競買人在參加拍賣前應當向拍賣法院以及拍賣機構(gòu)核實該塊土地的性質(zhì)，是屬于劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實權(quán)利人是否有權(quán)進行拍賣，并且在后期會面臨變更土地性質(zhì)以及補交出讓金的問題。

2.核實拍賣土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納

競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續(xù)時，會被要求補足剩余未繳納的土地出讓金以及滯納金。

3.核實該塊土地的權(quán)屬登記與權(quán)屬證明上的權(quán)利人是否一致，是否存在其他共有權(quán)利人，是否存在異議登記

競買人在參加拍賣前應當向國土資源部門核實該塊地的權(quán)利人是否清晰，是否存在其他共有權(quán)人，是否存在權(quán)屬證明與權(quán)屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實際權(quán)利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權(quán)屬清晰，沒有影響過戶的因素。

4.核實該塊土地的現(xiàn)狀及開發(fā)情況

競買人在參加拍賣前應當現(xiàn)場核實該塊土地的實際情況，是否已經(jīng)七通一平;是否有地上建筑物;是否已經(jīng)被他人實際占有、使用;土地改造現(xiàn)狀與政府規(guī)劃是否相一致;地塊內(nèi)是否有池塘、河溝，競買人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;該塊地是否已經(jīng)進行前期的開發(fā)，若未進行開發(fā)，則應當核實該塊土地是否屬于閑置土地以及閑置時間。

5.核實該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關(guān)的政府規(guī)劃

競買人在參加拍賣前應當查閱該塊土地的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并與相關(guān)的部門進行核實該塊土地使用年限、土地用途、相關(guān)的政府規(guī)劃，且規(guī)劃設計條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界限、開發(fā)期限以及必須配備的公共設施及市政基礎設施等;附圖會明確地塊區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標、標高、道路紅線、標高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境及基礎設施條件等。競買人應在競拍前，結(jié)合詳細規(guī)劃及附圖做詳細的了解和全面的分析，并結(jié)合公司實際情況進行可行性分析。

6.核實該塊土地的租賃情況以及其他用益物權(quán)

競買人在參加拍賣前應當核實該塊土地是否被出租，若有，則需核實相關(guān)的租賃期限、租賃用途、承租人等相關(guān)情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權(quán)，如地役權(quán)等將來有可能直接影響競買人對該塊土地使用的合法權(quán)利。

7.核實該塊土地是否能順利進行過戶登記

競買人在參加拍賣前應當向土地部門核實若將來競拍這塊土地，是否能夠順利完成過戶，是否存在潛在的過戶障礙，尤其是在該快土地存在閑置的情況下，若不能順利完成過戶并進行開發(fā)，則會面臨土地被收回的風險。

8.辦理土地過戶時應當交納的稅費

競買人在參加拍賣前已經(jīng)向土地部門等相關(guān)核實辦理土地過戶時應該交納的稅費，以及原權(quán)利人是否有應交而未交納的稅費。

9.核實該塊土地上存在的查封、輪候查封、抵押情況，以及相關(guān)的查封機關(guān)、查封原因、抵押權(quán)人等相關(guān)情況

競買人在參加拍賣前應當向法院、國土資源部門以及相關(guān)的部門核實該塊土地上存在的查封、輪候查封，當時相關(guān)部門進行查封以及輪候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行為;同時核實該塊土地上存在的抵押以及抵押權(quán)人的相關(guān)信息。

(二)法院拍賣土地所存在的法律風險

1.拍賣土地的合法性風險

(1)對劃撥土地實現(xiàn)抵押權(quán)而進行拍賣時，需事先征得土地管理部門同意。

根據(jù)《國家土地管理局對最高人民法院法經(jīng)(1997)18號函的復函》第四條規(guī)定，“對通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當事人的自有財產(chǎn)，不能作為當事人財產(chǎn)進行裁定。但在裁定地上建筑物、附著物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時，在與當?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可裁定隨地上物同時轉(zhuǎn)移。凡屬于裁定中改變土地用途及使用條件的，需征得土地管理部門的同意;補交出讓金的，應在裁定中明確，經(jīng)辦理出讓手續(xù)，方可取得土地使用權(quán)。”

(2)破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)對其無處分權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復》第一條規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn);在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。

(3)非法取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地。

a.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，只有與市、縣人民政府土地管理部門簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》方才有效。否則，構(gòu)成非法取得土地使用權(quán)。

b.根據(jù)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于非法取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓行為的法律適用問題的答復》規(guī)定，“無論以何種方式非法取得土地使用權(quán)，其再轉(zhuǎn)讓的行為都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地，應適用有關(guān)土地管理的法律追究其法律責任”。

2.強制執(zhí)行難及政府換屆、土地變更行政區(qū)劃的風險

我國目前的法治環(huán)境下，在遇到行政機關(guān)或擁有深厚政府背景的國有企業(yè)時，強制執(zhí)行會打很大的折扣。并且，根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣公司對其所拍賣的土地是否具有產(chǎn)權(quán)瑕疵并不承擔擔保責任;也就是說，如果競買人拍得的土地存在產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他權(quán)利瑕疵，拍賣公司是不承擔任何法律責任的。

另外，政府換屆，或拍得的土地變更了行政區(qū)劃，實踐中也使得強制執(zhí)行打了一定折扣。

3.政策及法律、法規(guī)變化的風險

政策及法律、法規(guī)的變化，往往導致作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓依據(jù)發(fā)生變化，從而導致相應利益的喪失。由此，導致房地產(chǎn)企業(yè)的利益得不到相應的保障。比如，房地產(chǎn)市場的宏觀政策在很大程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益。

4.因閑置土地被收回的風險

縱使已順利辦理土地使用權(quán)人變更登記手續(xù)，成為土地使用權(quán)人，法院委托拍賣公司的土地拍賣也會因長期涉訴而導致土地長期被法院采取查封等權(quán)利限制措施，土地因此存在構(gòu)成“閑置土地”風險。政府極有可能以其構(gòu)成“閑置土地”為由而依法收回土地。

5.政府規(guī)劃方案變更的風險

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件是土地出讓合同的前提條件。所以，一般情況下，無論市、縣土地管理部門，或土地使用權(quán)受讓人，或相關(guān)規(guī)劃部門，均不得擅自變更法定規(guī)劃條件。

但是，該法第二十條同時規(guī)定，“在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償”。按照該法規(guī)的精神，國家可以社會公共利益需要為由提前收回國有建設用地使用權(quán)。雖然國家規(guī)定有相應的補償措施，但對企業(yè)來說，實乃杯水車薪。

從上面的法律條文規(guī)定可以看出，法院土地拍賣的有關(guān)規(guī)則十分繁雜。如果我們想要參加法院土地使用權(quán)拍賣，一定要好好研究一下這些規(guī)定這樣才能在法院土地拍賣中獲得更多的利益。以上就是小編為大家整理的有關(guān)參加法院土地使用權(quán)拍賣需要注意什么的參考，以往對大家有所幫助。

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