房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模現(xiàn)在正急劇擴(kuò)大，公司需要大量的土地，有些公司就選擇通過法院土地使用權(quán)拍賣來獲得土地。法院拍賣的土地比較便宜，房產(chǎn)公司可以獲得更多的利益，但是法院便宜拍賣的土地通常也有很多問題。下面小小編就為大家解答一下參加法院土地使用權(quán)拍賣需要注意什么的問題。

一、什么是土地拍賣

土地拍賣即土地使用權(quán)拍賣。在指定的時(shí)間、公共場(chǎng)合，在主持人的主持下，通過公開競(jìng)價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。在中國，其程序是：①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。②競(jìng)買人報(bào)名參加競(jìng)買并索取有關(guān)文件。③競(jìng)買人向拍賣人報(bào)送參加競(jìng)買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競(jìng)買人，交納保證金，領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。④在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng);公布拍賣起叫價(jià);競(jìng)買人按規(guī)定的方式競(jìng)相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)(或加價(jià))者即為競(jìng)得人;簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》;競(jìng)得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金;競(jìng)得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

二、參與法院土地使用權(quán)拍賣需要注意的問題

(一)開發(fā)商作為競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)

1.核實(shí)拍賣土地的性質(zhì)

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向拍賣法院以及拍賣機(jī)構(gòu)核實(shí)該塊土地的性質(zhì)，是屬于劃撥土地還是出讓土地，如果是劃撥土地，則需要核實(shí)權(quán)利人是否有權(quán)進(jìn)行拍賣，并且在后期會(huì)面臨變更土地性質(zhì)以及補(bǔ)交出讓金的問題。

2.核實(shí)拍賣土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實(shí)該塊土地的出讓金是否已經(jīng)全額交納，若未全額交納，則在辦理土地過戶手續(xù)時(shí)，會(huì)被要求補(bǔ)足剩余未繳納的土地出讓金以及滯納金。

3.核實(shí)該塊土地的權(quán)屬登記與權(quán)屬證明上的權(quán)利人是否一致，是否存在其他共有權(quán)利人，是否存在異議登記

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向國土資源部門核實(shí)該塊地的權(quán)利人是否清晰，是否存在其他共有權(quán)人，是否存在權(quán)屬證明與權(quán)屬登記上不一致的情形，是否存在其他的實(shí)際權(quán)利人，是否存在異議登記，以確保該塊土地權(quán)屬清晰，沒有影響過戶的因素。

4.核實(shí)該塊土地的現(xiàn)狀及開發(fā)情況

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)該塊土地的實(shí)際情況，是否已經(jīng)七通一平;是否有地上建筑物;是否已經(jīng)被他人實(shí)際占有、使用;土地改造現(xiàn)狀與政府規(guī)劃是否相一致;地塊內(nèi)是否有池塘、河溝，競(jìng)買人可否自行填充;土地上是否有青苗或民宅;該塊地是否已經(jīng)進(jìn)行前期的開發(fā)，若未進(jìn)行開發(fā)，則應(yīng)當(dāng)核實(shí)該塊土地是否屬于閑置土地以及閑置時(shí)間。

5.核實(shí)該塊土地的面積、使用年限、土地用途以及相關(guān)的政府規(guī)劃

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)查閱該塊土地的《國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議》，并與相關(guān)的部門進(jìn)行核實(shí)該塊土地使用年限、土地用途、相關(guān)的政府規(guī)劃，且規(guī)劃設(shè)計(jì)條件須明確出讓地塊的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、綠地比例、建筑界限、開發(fā)期限以及必須配備的公共設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施等;附圖會(huì)明確地塊區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高、道路紅線、標(biāo)高，出入口位置、建筑界線及地塊周圍地區(qū)的環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施條件等。競(jìng)買人應(yīng)在競(jìng)拍前，結(jié)合詳細(xì)規(guī)劃及附圖做詳細(xì)的了解和全面的分析，并結(jié)合公司實(shí)際情況進(jìn)行可行性分析。

6.核實(shí)該塊土地的租賃情況以及其他用益物權(quán)

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)核實(shí)該塊土地是否被出租，若有，則需核實(shí)相關(guān)的租賃期限、租賃用途、承租人等相關(guān)情況，以及在該塊土地上是否存在其他的用益物權(quán)，如地役權(quán)等將來有可能直接影響競(jìng)買人對(duì)該塊土地使用的合法權(quán)利。

7.核實(shí)該塊土地是否能順利進(jìn)行過戶登記

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向土地部門核實(shí)若將來競(jìng)拍這塊土地，是否能夠順利完成過戶，是否存在潛在的過戶障礙，尤其是在該快土地存在閑置的情況下，若不能順利完成過戶并進(jìn)行開發(fā)，則會(huì)面臨土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)。

8.辦理土地過戶時(shí)應(yīng)當(dāng)交納的稅費(fèi)

競(jìng)買人在參加拍賣前已經(jīng)向土地部門等相關(guān)核實(shí)辦理土地過戶時(shí)應(yīng)該交納的稅費(fèi)，以及原權(quán)利人是否有應(yīng)交而未交納的稅費(fèi)。

9.核實(shí)該塊土地上存在的查封、輪候查封、抵押情況，以及相關(guān)的查封機(jī)關(guān)、查封原因、抵押權(quán)人等相關(guān)情況

競(jìng)買人在參加拍賣前應(yīng)當(dāng)向法院、國土資源部門以及相關(guān)的部門核實(shí)該塊土地上存在的查封、輪候查封，當(dāng)時(shí)相關(guān)部門進(jìn)行查封以及輪候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行為;同時(shí)核實(shí)該塊土地上存在的抵押以及抵押權(quán)人的相關(guān)信息。

(二)法院拍賣土地所存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.拍賣土地的合法性風(fēng)險(xiǎn)

(1)對(duì)劃撥土地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行拍賣時(shí)，需事先征得土地管理部門同意。

根據(jù)《國家土地管理局對(duì)最高人民法院法經(jīng)(1997)18號(hào)函的復(fù)函》第四條規(guī)定，“對(duì)通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，由于不屬于當(dāng)事人的自有財(cái)產(chǎn)，不能作為當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行裁定。但在裁定地上建筑物、附著物涉及有關(guān)土地使用權(quán)時(shí)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可裁定隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移。凡屬于裁定中改變土地用途及使用條件的，需征得土地管理部門的同意;補(bǔ)交出讓金的，應(yīng)在裁定中明確，經(jīng)辦理出讓手續(xù)，方可取得土地使用權(quán)。”

(2)破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)其無處分權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》第一條規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn);在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。

(3)非法取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地。

a.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓主體只能是市、縣人民政府土地管理部門，只有與市、縣人民政府土地管理部門簽訂的《土地使用權(quán)出讓合同》方才有效。否則，構(gòu)成非法取得土地使用權(quán)。

b.根據(jù)《最高人民法院行政審判庭關(guān)于非法取得土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓行為的法律適用問題的答復(fù)》規(guī)定，“無論以何種方式非法取得土地使用權(quán)，其再轉(zhuǎn)讓的行為都構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地，應(yīng)適用有關(guān)土地管理的法律追究其法律責(zé)任”。

2.強(qiáng)制執(zhí)行難及政府換屆、土地變更行政區(qū)劃的風(fēng)險(xiǎn)

我國目前的法治環(huán)境下，在遇到行政機(jī)關(guān)或擁有深厚政府背景的國有企業(yè)時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行會(huì)打很大的折扣。并且，根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，拍賣公司對(duì)其所拍賣的土地是否具有產(chǎn)權(quán)瑕疵并不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任;也就是說，如果競(jìng)買人拍得的土地存在產(chǎn)權(quán)瑕疵或其他權(quán)利瑕疵，拍賣公司是不承擔(dān)任何法律責(zé)任的。

另外，政府換屆，或拍得的土地變更了行政區(qū)劃，實(shí)踐中也使得強(qiáng)制執(zhí)行打了一定折扣。

3.政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn)

政策及法律、法規(guī)的變化，往往導(dǎo)致作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓依據(jù)發(fā)生變化，從而導(dǎo)致相應(yīng)利益的喪失。由此，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的利益得不到相應(yīng)的保障。比如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策在很大程度上影響著房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益。

4.因閑置土地被收回的風(fēng)險(xiǎn)

縱使已順利辦理土地使用權(quán)人變更登記手續(xù)，成為土地使用權(quán)人，法院委托拍賣公司的土地拍賣也會(huì)因長(zhǎng)期涉訴而導(dǎo)致土地長(zhǎng)期被法院采取查封等權(quán)利限制措施，土地因此存在構(gòu)成“閑置土地”風(fēng)險(xiǎn)。政府極有可能以其構(gòu)成“閑置土地”為由而依法收回土地。

5.政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件是土地出讓合同的前提條件。所以，一般情況下，無論市、縣土地管理部門，或土地使用權(quán)受讓人，或相關(guān)規(guī)劃部門，均不得擅自變更法定規(guī)劃條件。

但是，該法第二十條同時(shí)規(guī)定，“在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家可以依照法定程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償”。按照該法規(guī)的精神，國家可以社會(huì)公共利益需要為由提前收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。雖然國家規(guī)定有相應(yīng)的補(bǔ)償措施，但對(duì)企業(yè)來說，實(shí)乃杯水車薪。

從上面的法律條文規(guī)定可以看出，法院土地拍賣的有關(guān)規(guī)則十分繁雜。如果我們想要參加法院土地使用權(quán)拍賣，一定要好好研究一下這些規(guī)定這樣才能在法院土地拍賣中獲得更多的利益。以上就是小編為大家整理的有關(guān)參加法院土地使用權(quán)拍賣需要注意什么的參考，以往對(duì)大家有所幫助。

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