我們都知道，土地的使用是要根據有關部門的劃定來建筑的。并且土地的劃分是經過有關部門詳細的討論之后才決定的。拿到土地之后是要交一個土地使用費才能夠使用的，不同的用途收費也不同。下面就以學校劃撥土地使用費來具體解釋一下相關問題。

劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：(1)土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人;(2)領有國有土地使用證;(3)具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明;(4)依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金(國土部門審核認定 。

一、劃撥土地使用權的流轉

(一)劃撥土地使用權的幾個問題　　如果大家認真研讀過《房地產法》，土地的管理是靠《土地法》來完成的，《土地法》是一部很好的管理法。但是土地的市場化流轉，主要是靠《房地產法》的出讓劃撥這幾章。然后還有1990年5月19日的55號令，《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。　　劃撥土地使用權在《房地產法》里講得很清楚，必須在土地使用者繳納了補償安置等費用后，然后無償交給他使用。我們切記在這里的無償，只是不支付政府收益。支付了土地取得成本以后，不支付政府收益，它就是零地價，就是無償取得。　　1.必須是國有土地　　集體土地到目前為止也有一個叫做準國有土地的供地方式，那就是農村集體建設用地的流轉。全國尤其在蕪湖，搞了很多年集體建設用地的流轉，我們把它叫做準出讓，或者叫準劃撥程序。我們在下一站，要讓農民的土地不經過征收程序，直接進入市場進行流轉，它和我們國有土地的權能是一樣的。比如說出讓，它也有一個出讓70年，50年，40年的土地使用證，劃撥都可以。　　農村集體建設用地的流轉，是將來我們律師在農村房地產市場里一個非常看好的產品。那么在我們現有的土地制度里面，它首先必須是國有土地，包括國有農場。　　2.劃撥的主體必須是市縣人民政府　　3.要經過批準　　55號令說劃撥土地使用權的取得和劃撥土地使用權的轉讓、抵押和出租，都需要批準。國土資源部曾出臺了一個規定，劃撥土地使用權抵押都必須經過政府審批，不審批就是無效的。后來國土資源部為了配合人民銀行，出臺了一個補充說明，凡是取得抵押權證書的視為政府審批。　　實質上在法律制度設計里，劃撥土地使用權的所有取得和流轉必須經過政府審批的。因為劃撥土地使用權有一個非常強烈的特點，那就是社會公益性和福利性，有點類似于我們的宅基地。那這種公益性和福利性，就使得假如你自己持有和占有使用的話，沒有問題。只有你發生變更，因為那里面還有40%國有權益，你就必須要經過我審批。　　4.支付成本　　繳納補償、安置費用。　　5.無償　　這不是絕對的，劃撥土地使用權是無償的，要支付成本對價的。但是有一些項目應該是劃撥供地的，真的是一分錢不出。那就是說左手應該是財政投資，右手又是財政項目。這種情況下，可能沒有通過支付成本價在走一個流轉。　　6.無期限　　企業改制的時候，會保留五年的劃撥用地，顯然這就有期限了。還有一種情形，比如說城中村改造的回遷房、經濟適用房和公產住宅，這些都是劃撥供地。但是并不是因為你持有一個劃撥土地使用的權證，你就是無期限的。我們在2002年就開始了住宅小區業主的國有土地使用權的登記制度，這個制度有很多的業主并不重視。　　這些地塊并不是都無期限，它是怎么個有期限呢?假如說這一宗地里是城中村改造的回遷房劃撥地或者是經濟適用房，自從這個小區的第一個業主對外轉讓他的房產，這時他的房產土地就變成了出讓地。從他開始小區里所有的業主，你的房子雖然是劃撥地的，但都是70年。如果在城中村回遷的時候，村民都很抱團，每個人都不要對外去交易，這個房子就可以無期限使下去，那就很合適了。　　(二)劃撥土地使用權的供地范圍　　第一，學校和醫院。當前劃撥土地使用權供地，主要是靠劃撥用地目錄。在劃撥供地的時候，比較糾結的兩個問題，一般是學校和醫院。因為如果界定了是經營性的醫院，都是按出讓走的，它不是必須招拍掛的，但是可以協議出讓。教育用地，就是說在學校教育類設施供地的時候，基本上掌握的原則就是學歷教育都是劃撥供地。學歷教育其中包括社會經濟實體投資的中學，都可以享受劃撥供地。　　實質上有的投資人反倒現在不愿意用劃撥供地方式享受這種政策。為什么?一個是將來流轉的時候不方便，因為要審批。第二，因為劃撥土地使用權抵押融資的時候，他的抵押率很低。像平常出讓地的抵押率都是70%，劃撥地現在連50%都做不來。所以當前很多客戶，我們給他指導意見和方案的時候，傾向于直接通過協議出讓的方式拿地。　　第二種，城中村改造的回遷房，廉租房和公租房，包括學校，軍事，能源，國防，這些項目都可以劃撥供地的。　　了解一些供地政策，對于律師來講，能夠為客戶提供高價值的服務。所以通過出讓方式取得的土地使用權，你在做抵押的時候，可能更方便一些。當然還有一個問題就是公益性項目是不能辦理抵押的。　　(三)劃撥土地使用權的流轉方式　　1.出租　　劃撥土地房地產出租的時候，它有兩個特殊的規定：第一個要經政府審批，第二個出租所獲得的租金當中的土地收益部分的40%，要作為政府收益上交國庫。也就是說，出租劃撥土地房地產的時候，你的租金收益當中會給你評估出一個土地收益。在土地收益當中，會拿出40%作為政府收益。這個錢是必須要交的，不交會有罰款。　　2.抵押　　劃撥土地使用權抵押是需要審批。現在國土資源部有一個補充說明，說只要能夠辦理土地抵押權利證書的視為審批。但實際上從程序上來說是有問題的。既然國土資源部和中國人民銀行有了這樣一個默契，所以大家都這樣去操作。　　那么抵押里面有一個問題是什么?我們好多的縣域國土部門還在沿用著20年之前的思路。那就是《劃撥土地使用權管理辦法》中說凡是抵押的時候，就要寫一個協議，說將來土地變現，要先補交出讓金再行轉讓流轉。　　《房地產法》之后，徹底的顛覆了這樣一個劃撥土地使用和流轉制度。到現在為止，依然還有一些登記機構要求你辦理劃撥土地抵押登記的時候，簽訂一個補交出讓金的協議，這是錯的，這是舊程序。我們新的程序，只要你在實現你的債權的時候，土地進行流轉了轉讓了，由受讓方補交出讓金。 　　3.合作開發　　最高法院對這個問題的解釋非常清楚，凡是合作開發沒經政府審批的全都是無效的。像這種情況下我們怎么辦?我們基本上采取：要不然我就速戰速決，盡可能不要產生訴訟的程度。或者，你先補交出讓金，我再跟你合作。這樣的情況就避免了損失。　　4.轉讓　　 第一，報政府審批　　報政府批的時候是什么程序?劃撥土地房地產轉讓的時候既然是房地產的轉讓，我們的客戶習慣怎么做?先拿著房產本去房管局辦轉讓手續。因為房地產轉讓的程序是先辦房產轉讓，后辦土地轉讓。當事人持有房產證到房管局去辦轉讓的時候，房產證會標注著你的土地取得是劃撥，或者是沒有寫明出讓和劃撥的，一般是劃撥。如果這個房產證的取得是在1990年之前，它肯定是劃撥。所以從順序上來看一下，第一個房地產轉讓的時候，報政府審批。如果我們的客戶拿著房產本到了房管局，房管局就要告知他說這個房子是需要報政府審批的。而報政府審批的時候，這個轉讓方案是國土部門來做。劃撥土地房地產的轉讓實際上是對劃撥土地使用權轉讓的審批，所以應該由國土部門擬定一個轉讓方案。　　第二，準予轉讓決定書　　報政府批了以后，有這樣一個批準文件，叫準予轉讓決定書，這個規定也在我們的協議出讓規范里。持有準予轉讓決定書以后，我們通過公開的方式和協議的方式補交出讓金，交市場評估價的40%出讓金。實質上到目前為止，一年中像這樣的業務，在地方的國土和房產部門應該不超過十宗。過去這種業務很多，自從有了招拍掛這樣一個公開出讓制度以后，這種業務量很小了。　　第三，公開轉讓以求補交出讓金的高價　　如果地方政府一定要執行通過有形市場公開轉讓的話，那么這個主體一定是國土部門。我們有很多的人說，土地拍賣的時候可以由拍賣公司完成嗎?我們《拍賣法

》在起草的時候，有一個立法說明，說土地的拍賣不能在拍賣機構完成。因為土地的取得的這個主體，必須是當地的國土部門。　　第四，在現在房地產制度下，一定是由土地受讓方辦理出讓手續，補交出讓金，與55號令不同。

第五，交納出讓金的標準。過去的時候是基準地價。在《劃撥土地使用權管理辦法》里，有一個概念很特殊叫標準地價。當時這個規定是按標定地價的40%支付出讓金。但實際上各地只有基準地價，沒有標定地價。既然各地沒有標定地價，所以各地都按照基準地價補交出讓金，這是歷史的問題。現在都是按照市場評估價走的。　　第四，人民法院可不可以直接拍賣劃撥土地房地產?

答案是否定的。在這里有一個最基本的法律制度，那就是既然劃撥土地使用權必須經過政府審批，那么司法權的確可以審查審定我們的行政權利，但是在這個體系里有一個特殊的權利叫“司法審判權不能代替行政審批權”。所以像土地確權的時候，所有的登記產權法院可以審查。如果它錯了你可以撤銷它，但是你不能認定這個房屋是張三，還是李四的，你不能把這個行政審批權給代替了。　　基于司法審判權，不能取代行政審批權的原理，所以人民法院如果直接擅自委托拍賣機構，拍賣劃撥土地房地產進行流轉，這種情況下一般的土地部門都不給你辦理，這是沒有問題的。

第五，關于在建工程和凈地的轉讓　　土地使用權的流轉既然是必須依法而為之，那就要看一看《房地產法》。《房地產法》說了出讓的房地產轉讓沒問題，劃撥的房地產轉讓的時候，必須經過政府審批。而出讓的在建工程只要投資達到了25%，是可以轉讓的。顯然出讓的房地產在建工程，只要具備了轉讓條件是可以轉讓的。但是劃撥的土地在建工程可沒有法律依據，出讓的凈地也沒有法律依據。

顯然我們現在可以推定：第一，出讓土地的在建工程和我們叫存量項目，是可以合法流轉的。但是凈地是不能流轉的。第二，劃撥土地房地產是可以轉讓的，但是必須經過政府審批，補交出讓金。相反，劃撥的在建工程和劃撥的凈地，都是不能進入市場流轉的。　　第六，第四十條第二款“如果受讓方不屬于劃撥用地范圍”的理解

比如說學校用地屬于教育設施用地，是劃撥用地。而學校想對外搬遷的話，這宗地正好被旁邊的醫院看好了，如果轉讓方和受讓方都屬于劃撥用地目錄范疇，那么是可以繼續享受劃撥目錄的。如果土地受讓方不在劃撥用地目錄范疇的，都必須補交出讓金，簽訂出讓合同，這就是我們的規則。　　比如劃撥土地的工業用地，如果你持續使用，沒有人干預你。但只要進行轉讓了，那么受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補交出讓金。如果在劃撥用地目錄范疇，可以繼續保留劃撥用地性質。這就是它的規則。

還有一種比較特殊的情形：劃撥土地房地產轉讓的時候，如果受讓方不在劃撥用地目錄范疇，必須補交出讓金，簽訂出讓合同。有一種特例，就是假如有一些地塊你是不宜辦理出讓手續，然后你又必須轉讓，那怎么辦?這種情況我還真遇到過。石家莊有一個淮安路的高架橋，準備修橋之前的那兩三年，旁邊有一個旅游用布廠。旅游用布廠想轉讓他劃撥用地的賓館。那么他想轉讓的時候，因為劃撥用地一般情況下都要看一看規劃。看規劃的時候發現淮安路高架橋建設屬于石家莊市近期準備實施的規劃，規劃體系很龐大。　　在近期規劃里面，在房地產的立法制度里面考慮了一個什么問題?那就是假如說明年這個橋就要修了，今年就要把這個房地產轉讓到你的名下，我把土地出讓給你一年，然后我再收回，這個程序太復雜了。所以在制度里它涉及到一個什么問題呢?如果這宗地，在定期規劃當中就要有實施新的城市規劃，我就不讓你簽訂出讓合同，直接給你辦理轉讓手續，給你簽訂一個按年份支付政府收益。

政府收益它其實就是出讓金的一部分，它在這個環節就叫出讓金。很多時候比如劃撥土地使用權轉讓的時候，受讓方要補交出讓金，此處的出讓金是地價的40%。《房地產法》規定土地出讓的時候，土地的受讓方要向政府支付全額出讓金，交付土地和使用土地，此處的出讓金指的是全地價。所以這里，我們說的政府收益，實質上是40%的出讓金內涵，只不過是按年交付。　　第七，劃撥土地房地產轉讓無效的情形

一個是政府沒有審批，還有一個是沒有土地權屬證書的。另外還有一些情況，比如說有很多人說了，我有劃撥土地使用權的土地權證，地上也有房屋，但是這個房屋沒有進行權屬登記，沒有房屋的物權憑證，這種情況下我們視為違法建筑。所以劃撥土地房地產轉讓的時候具備的條件，除了審批之外，是房產證和土地證必須齊全。　　5.作價入股

土地使用權的作價入股和土地使用權的轉讓不一樣。但是地方政府一些官員們，甚至包括有些地方文件，比如在早期一些國土資源部的文件，就認為作價入股就是轉讓，現在有很多國土部門和稅收部門，都是按照這個來理解。　　劃撥土地使用權的作價入股，我們用兩句話來概括：它辦理物權搬動手續的時候，是參照著轉讓的程序走的。要交4%的契稅、土地增值稅，甚至還要補交出讓金。但是權益分配是不一樣的。

這個問題上不該是客戶和律師的問題，是法律制度設定的時候，它之間其實是很難堵住互相的漏洞。土地轉讓的時候要依法轉讓，你轉讓的這么嚴格，連在在建工程劃撥土地都不能流轉。可是《房地產法》第28條又說了，土地使用權可以作價入股用于房地產開發。這個事情怎么解釋?最高人民法院有一個法官在省高院講課的時候，他說土地使用權轉讓的時候，假如說投資不到25%，轉讓方必須投資建設到25%，具備了轉讓條件，你再行履行轉讓手續。我感覺到這種解釋都是很無力的。所以在土地市場里面，如果操作不當，還是存在一些風險的。　　在征補當中如果遇到國有土地怎么處理呢?

第一，如果曾經介入過國有土地上的房屋征收或者拆遷項目的律師，有沒有一種感受，就是假如A地塊和B地塊有出讓地、劃撥地，那個劃撥地的業主獲得的補償價值和出讓地是一樣的。這種行為其實是嚴重損害我們國家利益的。但是國土資源部考慮到拆遷難度和社會動蕩問題就對這個漠視了。 　　第二，如果是單一產權的工礦企業、事業或者是學校醫院，我們進行收購儲備補償的時候，依然按照60%給予補償，不會給百分之百的地價。所以有的工業企業感覺很虧。

所以很多的律師就說土地的業務全是政府主導的，基本上律師都沒有服務的點，不是這樣的。很多政府的官員們在土地問題上，實際上是非常混亂的。我們通過跟他們學習一些很專業的實操東西，然后再結合法律去理解它的時候，外化出來的東西，他們都覺得根本離不開我們。　　(四)劃撥土地的劃轉

1.用途改變的補交　　劃撥土地的劃轉是在法條里面根本看不到的一個概念。但是在我們實操里面用得還是比較多的。剛才說的一個例子，如果原來這宗地是學校教育設施，那么學校搬遷了以后，醫院看好它了。或者是說原來是工業的劃撥用地，然后旁邊的醫院看好它了。那么這種情況下會產生劃轉程序。

第一個，轉讓方與受讓方簽訂一個劃撥土地使用權房地產轉讓的協議。這個轉讓協議里面，AB兩家轉讓方和受讓方，你們之間簽訂一個不管什么樣的協議，什么樣的價款，政府是不管的。也就是說你們雙方對60%的權益有一個什么樣的作價，完全是一個市場協議行為，是一個雙方自由談判的結果。　　雙方協議做完了以后，因為受讓方也是劃撥用地目錄的范疇，受讓方也要享受劃撥政策，這個時候劃轉手續是怎么做的呢?先由土地部門將原來的教育用地的土地使用權，收回為國家所有，但不予補償。然后在通過報市政府批準，走劃撥用地決定書，劃撥給下一站的醫院，然后不需要醫院再支付成本價，這個程序很特殊。

2.補辦出讓的補交　　一宗工業的劃撥用地，把它轉化為科研的出讓用地，它需要有兩大轉化：第一個要把劃撥地變為出讓地，第二個要把工業地變成科研用地，這兩個地價也有可能不一樣。

在這種情況下，它涉及到兩個出讓金的補交：第一個是基于土地性質的不同，從劃撥轉化為出讓的時候，要補交40%的地價，然后從工業用地轉化為科研用地的時候，要交一個叫做土地用途的地價差。那么這種操作其實不是很難，但前提是土地受讓方不屬于必須招拍掛的項目。《物權法》規定必須招拍掛的是工業、旅游、住宅、商業和娛樂用地。它要是不屬于必須招拍掛的，是可以這樣做的。如果是必須招拍掛，必須儲備再去招拍掛。

以上就是關于土地劃撥使用費的一些解釋說明。使用土地會根據不同的用途來繳納土地使用費。并且越是商業用途所交的的土地使用費越高。上述文章就是以學校劃撥土地使用費為例，講述辦理過程中所需要的證明材料，以及相關的流程。

北京市國有土地上房屋征收評估暫行辦法

2020土地出讓金管理辦法

什么是國有土地使用證,國有土地使用證重要嗎