近幾年，隨著房地產開發(fā)的持續(xù)火熱，土地市場上可供開發(fā)的來源越來越稀缺，已成了各大開發(fā)商最頭痛的問題，沒有了新的土地，房開企業(yè)的發(fā)展就難以為繼，為此，一些膽大妄為的開發(fā)商瞄上了集體土地，違法租用進行房地產開發(fā)建設，那么，作為出租方，違法出租土地使用權會受到怎樣的懲處呢?

一、出租土地使用權的相關法律規(guī)定

根據(jù)土地管理法第六十三條的規(guī)定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。

由上可知，任何單位或個人進行建設，如果不符合規(guī)定的集體土地使用權主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實中，普遍存在著土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租用協(xié)議的操作方式，這一做法并不妥當，擅自出租集體土地的行為會被法院認定為無效行為。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而成為無效合同。

確有特殊情況需要租用集體土地的，也必須先行征用并轉為國有土地后，再按照下列程序辦理租用手續(xù)：

(1)與有關土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定;

(2)在租賃合同簽署后，由承租人按規(guī)定向房地產登記機構辦理租賃土地使用權登記手續(xù);

(3)租賃土地使用權經登記后，承租人可以拿到有關部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產權證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權終止。

除此外，企業(yè)可通過股轉轉讓方式取得集體建設用地的使用權。但是這種方式會對需要解決用地問題的企業(yè)面臨著整個企業(yè)的行業(yè)轉化、債權債務重組等一系列其他問題。其次，企業(yè)可通過租賃集體建設用地上已有的房屋達到取得生產經營場地的需要。這種方式相對于前一種方式而言，取得生產經營場地的方式較為簡單，也容易操作，但需要注意的前提條件是，已有的建設用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

二、違法出租土地使用權的懲罰

違法租地的后果：擅自將農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。

非法占用土地的后果：未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

綜上所述，違法出租土地使用權的責任后果十分嚴重，除了要立刻整改糾正以外，出租土地使用權的非法所得還會被沒收，并被處以罰款，因此，如果確實需要租用集體土地的，應先轉換其性質成為國有土地，再與土地管理部門簽訂合同并辦理租賃登記。

土地租賃合同期限是多久

土地租賃的最高期限是多少?

集體土地租賃期限是怎么規(guī)定的？