一、宅基地界定標準

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無附著物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。

《土地管理法》第62條第一款，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村宅基地使用權是我國特有的一項獨立的用益物權，是農村居民在依法取得的集體經濟組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設施，并對宅基地進行占有、使用和有限制處分的權利。它具有嚴格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴格限制性等特點。其取得方式有原始取得與繼受取得，消滅形式有絕對消滅與相對消滅。農村宅基地使用權人享有權利并負擔義務。

律師說法：宅基地可以自由流轉嗎?如何避免被無償收回?

二、宅基地買賣問題

根據法律規定，本村的宅基地只能出售給本村集體組織的村民，城鎮戶口、外村村民無權購買。但不能違反一戶只能擁有一處宅基地的規定，未擁有宅基地的本村集體組織的村民可以向村里申請一處宅基地。

雖然宅基地上的建筑屬于私人財產，但也并非可以完全不受限制地轉讓，由于“房地一體”原則，購房者購買宅基地上的房屋后必然要涉及到宅基地的使用權屬問題，而已有的判例認為此種合同系無效合同，購房者需返還占有于原宅基地使用權人，并可以要求原宅基地使用權人返還購房款，但在房價飛漲的今天，返還的購房款已不能再購買相同的房屋了，甚至在高房價的城市連首付都不足以支付。所以，無權購房者購買宅基地上房屋時需謹慎。

宅基地使用權的轉讓必須同時具備的條件：

(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

(4)轉讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

宅基地使用權轉讓無效情形：

(1)城鎮居民購買(據《全國國土規劃綱要(2016—2030年)》表示：城市居民不得到農村購買宅基地，這是有嚴格要求的。按照法律和登記規則，城市居民是拿不到合法的產權的。農村宅基地制度改革要以確權登記頒證工作為基礎，堅持一戶一宅原則，決不允許城里人到農村買地建房的所謂“逆城鎮化”行為。)

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉讓人未經集體組織批準;

(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。