長沙廠房征收政策是長沙市根據本市的實際情況依據國家的政策法規制定的，這一政策有利于長沙土地征收工作的進行，也使得長沙市的廠房征收有法可依，解決了由征收糾紛造成的社會矛盾，有利于長沙市土地征收政策的執行，關于廠房征收的一些規定也做了具體的說明，這一政策的實施對于不僅有利于政府的土地征收工作也有利于保障土地使用者的群益。

關于印發《長沙市國有建設用地使用權有償使用規定》的通知

長政發[2014]24號

發文單位：長沙市人民政府 發布日期：2014-06-18

各區縣(市)人民政府，市直機關各單位：

現將《長沙市國有建設用地使用權有償使用規定》印發給你們，請認真組織實施。

長沙市人民政府

2014年6月18日

長沙市國有建設用地使用權有償使用規定

第一章 總則

第一條 為規范國有建設用地使用權有償使用行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，結合我市實際，制訂本規定。

第二條 長沙市行政區域范圍內地表、地上和地下國有建設用地使用權的有償使用和管理，均適用本規定。

第三條 市、縣(市)國土資源行政主管部門負責國有建設用地使用權有償使用工作，并依法對國有建設用地使用權的出讓、轉讓、出租、終止等活動進行管理。

第四條 嚴格依法供應國有建設用地使用權，除法律法規及國家《劃撥用地目錄》規定可使用劃撥國有建設用地使用權外，一律實行有償使用。

第二章 國有建設用地使用權出讓

第五條 國有建設用地使用權出讓，是指市、縣(市)人民政府將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用權人，并由土地使用權人向市、縣(市)人民政府支付國有建設用地使用權出讓價款的行為。

第六條 國有建設用地使用權出讓時，由市、縣(市)國土資源行政主管部門會同同級城鄉規劃等部門根據有關規定擬定土地使用權出讓方案。土地使用權出讓方案應包括擬出讓土地使用權的位置、范圍、界址、面積、用途、容積率、出讓價格及其他土地利用條件等。擬定的土地使用權出讓方案按審批權限報經市、縣(市)人民政府批準后，由市、縣(市)國土資源行政主管部門具體實施。

第七條 國有建設用地使用權出讓可采取招標、拍賣、掛牌和協議出讓等方式。

第八條 地表和地上的工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，必須采取招標、拍賣或掛牌方式出讓。

地下空間建設用地使用權不屬于本規定第九條第(四)款情形，且不符合劃撥供地方式的，應當通過招標、拍賣或掛牌方式出讓。

第九條 除應當采取招標、拍賣、掛牌出讓的情形外，有下列情形的，報市、縣(市)人民政府批準，可以采取協議方式出讓：

(一)工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以外的國有建設用地使用權，其供應方案經公告后同一宗地只有一個意向用地者的。

(二)劃撥國有建設用地使用權不改變原土地使用條件且符合城鄉規劃，申請辦理出讓手續的。

(三)已出讓宗地周圍按城市規劃要求須進行整合的零星地塊(含因城市規劃調整，原規劃路幅、綠化帶等用地調整為出讓用地使土地出讓面積增加的情形，下同)，申請辦理出讓手續的。

(四)與城市地下公共設施配套同步建設、不能分割實施的經營性地下空間以及政府投資修建、平時作為經營性用途的地下人防工程地下空間使用權。

(五)法律、法規、規章規定可以協議出讓的其他情形。

第十條 國有建設用地使用權出讓年限在有關法律、法規規定的不同用途的最高使用年限內確定。同一宗地內有不同用途的，不同用途分攤土地的使用年限分別在該用途最高土地使用年限內確定。

地表、地上和地下空間使用權作為一個整體出讓的，地下空間使用權出讓年限不得高于其地表建設用地使用權出讓年限。

土地出讓年限屆滿的，根據國家有關規定辦理。

第十一條 依據《土地利用現狀分類》(GB/I 21010-2007)，長沙市基準地價基本分類為商業用地、住宅用地和工業用地三大類，構建全市統一的立體空間地價體系，地區、區域、地塊的土地級別及基準地價標準由市、縣(市)人民政府根據城市建設、經濟和社會發展情況，適時調整公布。

市、縣(市)國土資源行政主管部門應根據公布的年度地價指數調整基準地價標準。

第十二條 標定地價是依據基準地價標準結合宗地相應的修正系數測算的每宗地的地價，是計算土地出讓金、土地成本、標定地價差等的基礎。

第十三條 土地出讓金占標定地價的比例為：商業用地占40%，住宅用地占35%，工業用地占25%，其他用地占30%。

第十四條 招標、拍賣或掛牌出讓國有建設用地使用權，其交易底價由市、縣(市)國土資源行政主管部門根據宗地現時市場評估價、標定地價及土地市場成交價綜合測算，并報市、縣(市)人民政府批準確定。

國有建設用地使用權出讓的交易底價不得低于本級人民政府公布的基準地價標準。

工業用地出讓交易底價同時不得低于國家規定的工業用地出讓最低限價。

第十五條 工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以外的國有建設用地使用權以協議方式出讓的，其出讓價格由土地成本、土地出讓金及標定地價差構成。

劃撥土地使用權經批準按土地利用現狀辦理協議出讓的，根據土地利用現狀測算標定地價，補繳土地出讓金。

協議出讓地下空間使用權，其出讓價格根據地上不同用途設定容積率下標定地價的一定比例和地下空間開發的層數分層計算，地下空間使用權出讓價款征收至地下負四層，地下建設超過五層(含五層)的部分，不收取土地價款。

第十六條 根據城市規劃要求須進行整合開發的零星地塊，采取協議方式出讓的，對零星用地原土地使用權人完成相關補償后，按以下方式補繳土地價款：

(一)整合的零星地塊，規劃用途為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，根據規劃土地利用條件按全額樓面地價補繳土地價款。

(二)整合的零星地塊，規劃用途為科研、教育等非經營性用地或工業用地的，根據規劃土地利用條件按標定地價補繳土地價款。

第十七條 國有建設用地使用權出讓后，土地受讓人應在規定的時間內與市、縣(市)國土資源行政主管部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

第十八條 土地受讓人應按照國有建設用地使用權出讓合同約定的付款方式和時間支付土地出讓價款。土地受讓人不能按時支付土地出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰繳納違約金。延期付款超過60日，經催交后仍不能支付土地出讓價款的，市、縣(市)國土資源行政主管部門有權解除土地出讓合同，并追究其違約責任。

第十九條 土地受讓人繳清全部土地出讓價款及相關稅費后方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款及相關稅費的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按土地出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。

第二十條 國有建設用地使用權出讓后，土地使用權人應嚴格按國有建設用地使用權出讓合同約定的土地利用條件開發建設，不得擅自改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地利用條件，不得擅自減少城市規劃道路、綠化用地面積。

第二十一條 土地開發建設期限一般為2-3年。超過國有建設用地使用權出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，應依法繳納土地閑置費;滿兩年未動工開發的，可以無償收回國有建設用地使用權。土地閑置的認定及其處理辦法，按閑置土地管理有關規定執行。

第二十二條 出讓土地使用權經依法批準調整土地用途、容積率或土地使用年限等土地利用條件的，按以下規定辦理國有建設用地使用權出讓合同變更手續;但國有建設用地使用權出讓合同約定，土地利用條件改變必須由土地出讓人收回國有建設用地使用權的除外。

(一)商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地調整土地利用條件的，由土地使用權人憑相關批準資料向市、縣(市)國土資源行政主管部門申請辦理修改國有建設用地使用權出讓合同手續，補繳相應的土地價款，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

(二)科研、教育等非經營性出讓地及工業出讓地經依法批準調整土地利用條件，且調整后土地用途為非經營性用地的，由土地使用權人憑相關批準資料向市、縣(市)國土資源行政主管部門申請辦理修改國有建設用地使用權出讓合同手續，補繳相應的土地價款，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同。

(三)科研、教育等非經營性出讓地及工業出讓地經依法批準調整土地利用條件，且調整后土地用途為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的，須根據調整后的規劃用途采取招標、拍賣或掛牌的方式出讓。

(四)國有建設用地使用權出讓合同約定或法律法規規定改變土地利用條件必須由市、縣(市)人民政府收回的或土地使用權人申請由市、縣(市)人民政府收購的，由市、縣(市)人民政府授權的土地儲備機構與土地使用權人協商。以市場方式收購國有建設用地使用權的，按《長沙市土地儲備管理辦法》規定執行。

第二十三條 出讓土地使用權根據第二十二條相關規定，辦理國有建設用地使用權出讓合同變更手續的，按以下方式補繳土地價款：

(一)商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性出讓地調整土地用途或容積率的，補繳樓面地價差。

(二)科研、教育等非經營性出讓地調整土地用途后仍屬非經營性用地，其調整土地用途或容積率，補繳標定地價差。

(三)工業出讓地調整為科研、教育等非經營性用地的，補繳標定地價差。工業出讓地提高容積率的，不收取土地價款。

(四)出讓土地使用權調整出讓年限的，根據調整后的土地利用條件及調整前后的土地使用年限補繳標定地價差。

(五)同一主體、同一項目因土地利用條件調整而測算的相關土地價款(包括樓面地價差、土地出讓金及標定地價差等)可以相互抵扣。抵扣后土地價款計算為負數的，不予退款。

第二十四條 出讓土地使用權因城市規劃調整使原土地出讓面積減少，且未對減少的土地出讓面積進行補償的，可選擇下列方式處理：

(一)在辦理修改國有建設用地使用權出讓合同手續時，由土地使用權人申請市、縣(市)人民政府收回減少部分的土地使用權，按樓面地價或標定地價計算土地價款，與該宗地需補繳的土地價款進行抵扣。土地價款抵扣后為負數的，不予退款，在規劃實施時，不再對收回的土地使用權另行補償。

(二)在辦理修改國有建設用地使用權出讓合同手續時，按減少后的土地使用權面積計算土地價款。其減少的土地使用權面積在規劃實施時，由市、縣(市)人民政府收回并依法予以補償。

第二十五條 未經批準擅自改變國有建設用地使用權出讓合同約定的土地利用條件的，應按有關法律、法規予以處罰。經依法處罰后，可以按本規定第二十二條和第二十三條完善相關手續，但法律、法規另有規定的除外。

第二十六條 改變土地利用條件需補繳土地價款的，其補繳的土地價款應在市、縣(市)人民政府審批之日起三個月內繳清。不能按時支付土地價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰繳納違約金。

第二十七條 根據社會公共利益的需要，可以依據法律程序提前收回土地使用權人依法取得的國有建設用地使用權，并根據土地使用權人使用土地的剩余年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。

第三章 國有建設用地使用權租賃

第二十八條 國有建設用地使用權租賃，是指市、縣(市)人民政府將國有建設用地使用權出租給土地使用權人使用，由土地使用權人與市、縣(市)人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。

第二十九條 采取租賃方式取得國有建設用地使用權，承租人(即國有建設用地使用權人)未支付其他土地費用的，土地租金標準根據宗地現土地利用條件下的標定地價分年度進行折算;承租人支付了征地、拆遷等土地費用的，土地租金標準根據宗地現土地利用條件下的土地出讓金分年度進行折算。

第三十條 國有建設用地使用權租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用的土地，應實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建(構)筑物建設，且需長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由國有建設用地使用權租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律、法規規定的同類用途土地出讓最高年限。

第三十一條 承租國有建設用地使用權期滿，承租人可以申請續期，申請續期經批準的，續簽國有建設用地使用權租賃合同。未申請續期或者申請續期未獲批準的，承租國有建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權由政府依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、其他附著物，恢復土地原狀。

第三十二條 對于經營性房地產開發用地不得采取通過租賃方式取得國有建設用地使用權。

第三十三條 承租人未按國有建設用地使用權租賃合同約定使用土地，或不按國有建設用地使用權租賃合同約定繳納土地租金的，市、縣(市)國土資源行政主管部門可解除國有建設用地使用權租賃合同，依法收回租賃國有建設用地使用權。

第四章 國有建設用地使用權轉讓

第三十四條 國有建設用地使用權轉讓，是指土地使用權人將國有建設用地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈予等。

第三十五條 國有建設用地使用權轉讓必須具備法律法規規定的國有建設用地使用權轉讓條件。

第三十六條 國有建設用地使用權轉讓應當由土地轉讓人與土地受讓人簽訂國有建設用地使用權轉讓合同。

第三十七條 國有建設用地使用權轉讓時，國有建設用地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第三十八條 國有建設用地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的國有建設用地使用權。土地使用權人轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其對應的國有建設用地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物為動產的除外。

第三十九條 土地使用權人通過轉讓方式取得的國有建設用地使用權，其使用年限為國有建設用地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用權人已使用年限后的剩余年限。

第四十條 國有建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。

第四十一條 國有建設用地使用權轉讓時，轉讓雙方議定的轉讓價格低于標定地價80%的，市、縣(市)人民政府可以行使優先購買權。

第四十二條 國有建設用地使用權轉讓后，需要改變原國有建設用地使用權出讓合同約定的土地利用條件的，按本規定第二十二條和第二十三條辦理。

第四十三條 原出讓時已減免土地價款的國有建設用地使用權轉讓時，須先按原土地利用條件下現行基準地價標準，按減免部分的比例補繳土地價款后方可轉讓。但改制企業通過改制途徑取得的建設用地使用權按原用途轉讓的除外。改制企業通過改制途徑獲得的國有建設用地使用權進行轉讓的，需符合我市其他有關規定。

第五章 劃撥國有建設用地使用權轉為有償使用管理

第四十四條 國有建設用地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用權人繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

第四十五條 嚴格限制以劃撥方式供應國有建設用地使用權。符合使用劃撥土地使用權的土地使用權人應當承擔土地取得成本。

第四十六條 依法應當實行有償使用的原劃撥國有建設用地使用權，可以申請補辦國有建設用地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金;不申請辦理出讓手續的，應當辦理租賃手續或按年度繳納土地收益金。

第四十七條 以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，轉讓房地產時，應報市、縣(市)人民政府審批。經市、縣(市)人民政府批準轉讓的，應當由受讓方辦理國有建設用地使用權出讓手續，并繳納土地出讓金。

以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，轉讓房地產報批時，市、縣(市)人民政府根據法律規定決定不辦理國有建設用地使用權出讓手續的，轉讓方應當按國有建設用地使用權出讓金的30%繳納劃撥國有建設用地使用權轉讓收益金。

第四十八條 劃撥國有建設用地使用權未經批準不得擅自改變土地用途。經批準改變用途自行經營的，土地使用權人需按年度繳納土地收益金;舊城區改造范圍內私房用地不辦理土地出讓手續，其劃撥國有建設用地使用權改為經營性用地的，根據改變后的用途按年度繳納土地收益金。

第四十九條 劃撥國有建設用地使用權未經批準不得擅自轉讓、出租、抵押。經批準后出租劃撥國有建設用地使用權或地上建(構)筑物的，由出租人按年度繳納土地收益金。

第五十條 市、縣(市)人民政府依法收購劃撥國有建設用地使用權的，由市、縣(市)人民政府授權的土地儲備機構與土地使用權人協商。收購價格以該宗地原土地利用條件下的現時市場評估價和地面合法建(構)筑物的重置評估價為基礎進行確定。

第五十一條 以劃撥方式取得的地下空間使用權轉為有償使用的，按地下空間協議出讓方式補繳土地價款。

第六章 附 則

第五十二條 湘江新區管理委員會和望城區人民政府在市人民政府授權的行政審批權限內負責其轄區范圍內國有建設用地使用權有償使用工作。

第五十三條 國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓和依法應當進入土地有形市場公開進行交易的，由市、縣(市)土地交易機構組織實施。

第五十四條 國有建設用地使用權出讓、租賃、轉讓，應繳納的土地出讓金、土地租金、土地收益金等，由法律、法規、規章及其規范文件規定的繳納義務人繳納。

第五十五條 土地出讓金、標定地價差、樓面地價、土地租金、土地收益金等國有建設用地有償使用收支管理，按照長沙市有關規定執行。

第五十六條 本規定中涉及的土地價款的測算規范，由市、縣(市)國土資源行政主管部門會同同級財政部門負責編制。

第五十七條 本規定自2014年7月18日實施。本市以前發布的有關文件與本規定相抵觸的，以本規定為準。

綜上所述，長沙廠房征收政策的實施是土地征收政策的一種進步的表現，這一政策對于土地征收工作有很重要的指導作用，也為土地征收提供了相應的政策支持，有利于土地征收工作的進行，廠房征收是土地征收的一種，關于廠房征收政策是包含在土地征收政策規定中的，律霸對于土地征收政策有著詳細的法律解讀，這也有利于土地所有者在土地征收工作中更好地維護自己合法權益。

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