一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有什么限制

主要有共有入優(yōu)先購(gòu)買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈(zèng)與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的同時(shí)，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來(lái)滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)。因此，共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不能對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價(jià)出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

就上述情況而言，因共有人對(duì)房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對(duì)外而言，每個(gè)共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會(huì)給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會(huì)給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對(duì)其承租的部分房屋有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而對(duì)其他部分則沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán);反之，則不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。否則，就是對(duì)出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。

二、怎樣確定房屋承租人已放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購(gòu)買;默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭(zhēng)房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)注意事項(xiàng)

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度確實(shí)能夠帶來(lái)巨大的社會(huì)利益。但優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度畢竟觸動(dòng)了私法制度的根基--意思自治和交易安全制度，若對(duì)其適用不加以嚴(yán)格限定，則會(huì)使出賣人和第三人之間的買賣關(guān)系處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，就會(huì)挫傷第三人投資的積極性，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定。因而法律應(yīng)對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍和行使條件做出嚴(yán)格規(guī)定，在出賣人、第三人、先買權(quán)人之間尋求利益上的平衡點(diǎn)，使其真正能夠發(fā)揮穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序、增進(jìn)交易效率、保護(hù)弱勢(shì)群體的作用。

首先，從客體上看，無(wú)論是大陸法或英美法，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一般都以不動(dòng)產(chǎn)作為客體。但依中國(guó)現(xiàn)行法，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)客體亦及于共有的動(dòng)產(chǎn)。因而對(duì)于一些無(wú)償使用或者在動(dòng)產(chǎn)上形成的物的用益關(guān)系，或因其為無(wú)償使用，或因其標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值較低，市場(chǎng)上較易獲得，故無(wú)賦予其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的必要。

其次，從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用范圍看，法律應(yīng)從上述價(jià)值目標(biāo)出發(fā)，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系或法律事實(shí)予以明確限定。

再次，對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使條件法律上應(yīng)做出明確的規(guī)定，對(duì)于其行使的"同等條件"及"行使期限"法律上應(yīng)做出明確且具有可操作性的規(guī)定，從而減少因行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而產(chǎn)生的糾紛。

只有這樣，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度才能使保護(hù)先買權(quán)人特殊利益與鼓勵(lì)交易、促進(jìn)交易安全的價(jià)值目標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)，才能真正實(shí)現(xiàn)立法者對(duì)穩(wěn)定秩序、增進(jìn)效率、維護(hù)公平的追求。

綜上所述我們可以清楚知道，對(duì)于房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制是如果將租賃部分沒有單獨(dú)出賣給承租人，不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。而且放棄的形式有兩種，明示和默示。如果您還有其他不清楚的地方，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會(huì)為您解答。