一、房屋承租人優先購買權有什么限制

主要有共有入優先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制征收、征用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優于承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權;出租人基于與第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權;承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。

就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基于特殊人身關系建立的買賣關系，也與一般的買賣關系不同，它含有身份關系的考慮在內。即僅僅是基于這種特殊的身份關系，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權;反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。

二、怎樣確定房屋承租人已放棄優先購買權

放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買;默示可以表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

三、優先購買權注意事項

優先購買權優先購買權制度確實能夠帶來巨大的社會利益。但優先購買權制度畢竟觸動了私法制度的根基--意思自治和交易安全制度，若對其適用不加以嚴格限定，則會使出賣人和第三人之間的買賣關系處于一種不穩定的狀態，就會挫傷第三人投資的積極性，不利于社會經濟發展和經濟秩序穩定。因而法律應對優先購買權的適用范圍和行使條件做出嚴格規定，在出賣人、第三人、先買權人之間尋求利益上的平衡點，使其真正能夠發揮穩定社會經濟秩序、增進交易效率、保護弱勢群體的作用。

首先，從客體上看，無論是大陸法或英美法，優先購買權一般都以不動產作為客體。但依中國現行法，優先購買權客體亦及于共有的動產。因而對于一些無償使用或者在動產上形成的物的用益關系，或因其為無償使用，或因其標的為動產，價值較低，市場上較易獲得，故無賦予其優先購買權的必要。

其次，從優先購買權的適用范圍看，法律應從上述價值目標出發，對優先購買權產生的基礎法律關系或法律事實予以明確限定。

再次，對于優先購買權的行使條件法律上應做出明確的規定，對于其行使的"同等條件"及"行使期限"法律上應做出明確且具有可操作性的規定，從而減少因行使優先購買權而產生的糾紛。

只有這樣，優先購買權制度才能使保護先買權人特殊利益與鼓勵交易、促進交易安全的價值目標同時實現，才能真正實現立法者對穩定秩序、增進效率、維護公平的追求。

綜上所述我們可以清楚知道，對于房屋承租人的優先購買權的限制是如果將租賃部分沒有單獨出賣給承租人，不能行使優先購買權。而且放棄的形式有兩種，明示和默示。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。