房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式

1.承租人不履行合同，長期拖欠租金。這類糾紛占租賃糾紛70%，是目前房屋租賃糾紛的主要表現(xiàn)形式。當(dāng)事人欠租金從幾千元到數(shù)十萬元不等。因欠租金而拖垮或被拖垮的企業(yè)并不少見。發(fā)生這類糾紛的原因，與經(jīng)濟(jì)泡沫破滅關(guān)系極大。1997年的金融風(fēng)暴，不但狠狠地打擊了經(jīng)濟(jì)中的泡沫萬分，而且對經(jīng)濟(jì)的影響也非常大。它使為數(shù)甚多的寄生于泡沫經(jīng)濟(jì)之上的企業(yè)和個(gè)人經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生負(fù)增長。而這些企業(yè)和個(gè)人又基本上是租賃房屋進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)、辦公，甚至居住的。隨之發(fā)生的就是欠租金和因欠租金的大量房屋租賃糾紛。

2.未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋使用功能而發(fā)生的糾紛。這類糾紛在近年的房屋租賃中為數(shù)不少。如八卦嶺、上步、車公廟等工業(yè)區(qū)，原房屋使用功能絕大多數(shù)是廠房，但現(xiàn)在實(shí)際上絕大部分已改變?yōu)樯虡I(yè)用途。其中未經(jīng)審批業(yè)主或承租人擅自改變用途的占有相當(dāng)大的比例。這類房屋進(jìn)入租賃市場后，極易發(fā)生租賃糾紛。

3.不簽訂書面合同，或合同不規(guī)范，主要內(nèi)容不完備，雙方權(quán)利義務(wù)不明確而發(fā)生租賃糾紛。由于租住住雙方缺乏，或怕麻煩、圖簡便，特別是農(nóng)村股份公司的村民出租房屋時(shí)，很少簽訂書面合同，更是留下了糾紛的種子。

4.為逃避管理和偷逃稅、費(fèi)而變相出租房屋發(fā)生的租賃糾紛。一些業(yè)主為了不交管理費(fèi)和租賃稅賦，便和承租人串通，假以合同、聯(lián)營、承包甚至借住的名義變相出租房屋，結(jié)果有的承租人假戲真做，不但不交房租，反而要出租人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致雙方發(fā)生租賃糾紛。由于當(dāng)事人規(guī)避管理和法律，發(fā)生糾紛后，往往因其行為的違法性致使合同無效，而得不到法律的有效保護(hù)。

5.專業(yè)市場欠租金戶聯(lián)手拒交租金而發(fā)生租賃糾紛。一些經(jīng)營虧本或獲利較少的承租人，為了堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)，即少交或不交租金，聯(lián)絡(luò)多個(gè)小業(yè)主(承租人)以各種借口拒交租金，進(jìn)而轉(zhuǎn)移其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而且如果出租人處理方法欠妥或所出租的房屋在產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、用途、等方面存在瑕疵的話，就極易發(fā)生多米諾骨牌效應(yīng)，引起市場所有承租人拒交租金甚至索賠損失的事件發(fā)生。

我的房子出租給乙方開幼兒園，在2009年所簽合同的基礎(chǔ)上，2011年3月份又續(xù)簽了一份3年的合同，應(yīng)該是2014年7月份到期。但是我急需用錢，需要把這套房屋賣出。這種情況下，應(yīng)該賠償乙方損失多少?下面是兩份合同文本：

附錄1：

806棟19中門房屋租賃續(xù)簽合同

原則：照顧老關(guān)系，雙方都讓一點(diǎn)，各退一步。

1、甲乙雙方續(xù)簽3年合同，每月1500元，一年一交。即從2011年7月31日起，到2014年7月30日止。

2、這期間，乙方代為負(fù)責(zé)一次徹底維修下水管道，所產(chǎn)生費(fèi)用計(jì)肆仟伍佰元由乙方墊付，甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，交下一年房費(fèi)中扣除。和采暖費(fèi)由甲方負(fù)責(zé)，由乙方代繳之后從房費(fèi)中扣除所繳納數(shù)額并把具體交款數(shù)據(jù)發(fā)短信或者電子郵件，詳細(xì)通知甲方。

3、每年的7月15日由乙方把本年度房款打到指定的銀行卡內(nèi)。但是乙方的裝修費(fèi)用開門修路費(fèi)用不由甲方負(fù)責(zé)。

4、房屋租期到期之前一個(gè)月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽租約。從2011年1月31日到7月30日雖然沒有續(xù)簽合同，但是甲方默認(rèn)了乙方所付金額每月1100元。

簽署人：甲方：

乙方：

2011年3月21日續(xù)簽

附錄2:2009年所簽訂合同的有關(guān)文本如下：

3.甲方的權(quán)利與義務(wù)：

3.1甲方應(yīng)保證上述房屋權(quán)屬清楚明晰，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛與債權(quán)債務(wù)等，概由甲方負(fù)責(zé)解決，因此給乙方造成的損失，甲方負(fù)責(zé)賠償;

3.2在房屋租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保證上述房屋符合出租房屋條件和日常使用要求;

3.3甲方負(fù)責(zé)對房屋及其附屬設(shè)施的定期檢查并承擔(dān)正常的房屋維修費(fèi)用，因甲方延誤房屋維修而使乙方或第三人遭受損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償：

3.4如因特殊原因回收房屋，必須提前15天，書面通知乙方解除合同，并返還乙方預(yù)交租金，同時(shí)補(bǔ)償乙方損失：

3.5在租賃合同期滿時(shí)，甲方驗(yàn)收房屋后，將將房屋租賃抵押金返還給乙方。

4.乙方的權(quán)利與義務(wù)

4.1乙方應(yīng)按期交納房屋租金和應(yīng)承擔(dān)的房屋費(fèi)用：

4.2乙方不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及用途，乙方如需要改裝設(shè)施及對房屋進(jìn)行再裝修，須經(jīng)甲方書面同意，但不得損壞原有建筑結(jié)構(gòu)：如因乙方原因，造成房屋損壞，乙方必須負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失;

4.3乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自將租賃房屋的全部或部分出借、轉(zhuǎn)租或以其它變相方式由他人使用房屋;

4.4乙方保證合法使用該房屋，不得利用此房屋進(jìn)行非法活動(dòng)或擾亂四鄰正常生活：

4.5乙方有義務(wù)維護(hù)房屋的正常使用，同時(shí)協(xié)助甲方對房屋的正常檢查與維修;

4.6乙方在租賃期滿時(shí)結(jié)清應(yīng)承擔(dān)的房屋的相關(guān)費(fèi)用，并將房屋交還給甲方。

5.租賃期間確需變更或解除租賃協(xié)議的，雙方當(dāng)事人應(yīng)提前20天協(xié)商，另行訂立合同或解除合同。

6.租賃期間上述房屋如遇國家征用、，本合同自行終止。有關(guān)事宜雙方協(xié)商解決。

7.如因不可抗力的原因而使出租房屋及其附屬設(shè)施損壞的，雙方不承擔(dān)責(zé)任。

8.上述房屋在租賃期內(nèi)按國家有關(guān)規(guī)定所需繳納的稅費(fèi)，由雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。

9.違約責(zé)任：

9.1甲乙雙方如違反合同約定，要承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償另一方因此造成的經(jīng)濟(jì)損失：

9.2乙方違約，甲方有權(quán)解除租賃合同，收同房屋，扣除租賃抵押金，并要求乙方承擔(dān)責(zé)任，賠償損失：

9.3甲方違約，乙方有權(quán)解除租賃合同，同時(shí)向甲方追同預(yù)交租金，許要求甲方承擔(dān)責(zé)任，賠償損失。

10.解決爭議方式：

本合同在履行期間發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商，協(xié)商不成，可向房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)提請仲裁或向人民法院提起訴訟。

您看我怎樣做才合法又合理呢?急盼解決。多謝

律師回答：

按照法律規(guī)定，買賣不破租賃，即便你將房屋出售，承租人仍然可以繼續(xù)使用該房屋直到房屋租賃期滿。更何況你是房屋所有權(quán)人，你有出售房屋的權(quán)利，不受房屋租賃狀態(tài)的限制，你也不需要因此承擔(dān)任何違約責(zé)任。那么根據(jù)你描述的情況，對你提出的問題分貝解答如下：

1，關(guān)于買賣不破租賃的原則。

按照法律規(guī)定，買賣不破租賃是我們履行租賃合同時(shí)的一項(xiàng)原則，其含義，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，也就是在租賃合同有效期內(nèi)，出租人有權(quán)隨時(shí)處分租賃物，但這對租賃關(guān)系不產(chǎn)生任何影響，也就是說，即便出租人將租賃物出售，但承租人仍然可以繼續(xù)使用該租賃物直到合同期限屆滿，而買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物，應(yīng)當(dāng)承接原來出租人的相關(guān)出租權(quán)利和義務(wù)。

所以你提出的問題其實(shí)并不是什么問題，你現(xiàn)在完全有權(quán)將房屋直接出售，并告知買受人和承租人即可，你的承租人仍然可以繼續(xù)承租該房屋到合同期滿，并不會(huì)因?yàn)槟愠鍪鄯课菔艿接绊憽?/p>

不過這里需要說明的是，承租人對租賃的房屋，在同等條件下是有優(yōu)先購買權(quán)的，也就是如果他和購買房屋的人都能接受你的報(bào)價(jià)的話，那么承租人有優(yōu)先權(quán)。如果不是同等條件，承租人就沒有這個(gè)優(yōu)先權(quán)了。

2，關(guān)于你現(xiàn)在怎么辦的問題。

你現(xiàn)在該做的事情主要有兩個(gè)方面，第一就是關(guān)于你承租人這方面的工作，第二就是關(guān)于你將來買受人這邊的工作。

1，先說承租人的工作。

你有權(quán)出售房屋，這是你作為所有權(quán)的法定權(quán)利，所以你現(xiàn)在只要告知你承租人房屋要出售，如果承租人在同等條件下要購買，那么你賣給承租人即可。

如果你的承租人不購買，那么你只需要告知承租人房屋出售的事實(shí)即可，你完全可以不解除這份合同，告知其繼續(xù)居住，這樣你就根本不存在違約的問題，也不違法。這個(gè)我想你應(yīng)該能明白吧?簡單說，你告訴承租人繼續(xù)住，只不過以后房主變了而已。如果承租人接受那么你就沒問題了，如果承租人不接受，他提出解除，那么就是他違約，你追究他違約責(zé)任即可。

2，再說買受人。

對于買受人而言，你對這個(gè)房屋現(xiàn)在正在出租的狀態(tài)，是應(yīng)當(dāng)盡到告知義務(wù)的。房屋轉(zhuǎn)讓后，你可以和你的買受人協(xié)商，要求把轉(zhuǎn)讓后這部分租金由你再支付給買受人，你的買受人來做出租人即可，因?yàn)楫吘钩凶馊说淖饨鹉阋呀?jīng)收取了一部分了。剩余合同期內(nèi)，還沒有收取的，由承租人再向你的買受人支付即可。

這樣你對哪一方來說都不存在違約的問題，也全都是合法的。

3，關(guān)于你的違約責(zé)任的問題。

如果你按照上述方式來處理，也就是既要出售房屋，也不提出解除租賃合同，那么你就不會(huì)構(gòu)成違約，自然也就不存在違約責(zé)任了。但如果你主動(dòng)提出解除租賃合同，那么你肯定是要承擔(dān)違約責(zé)任的。

一般情況下，違約責(zé)任通常表現(xiàn)為兩種形式，一種是按照合同約定向?qū)Ψ街Ц叮硪环N是賠償對方因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。違約金和直接經(jīng)濟(jì)損失只能主張一項(xiàng)，不能同時(shí)要求雙份賠償。

那么對于違約金來說，數(shù)額應(yīng)當(dāng)以合同約定的數(shù)字為準(zhǔn)。按照法律規(guī)定，違約金數(shù)額不得超過合同標(biāo)的額的30%，超出的部分無效，違約金約定的數(shù)額過高的，可以要求適當(dāng)減少。如果合同沒有約定違約金數(shù)額的，對方只能主張賠償因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。

對于直接經(jīng)濟(jì)損失來說，這個(gè)損失的項(xiàng)目和數(shù)額，是需要由對方來舉證的。基于誰主張誰舉證原則，如果因?yàn)槟闾崆敖獬贤瑢Ψ酱_有直接經(jīng)濟(jì)損失，且能夠證明因此遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失的項(xiàng)目和數(shù)額的，那么你應(yīng)當(dāng)賠償。如果無法證明或者根本沒有直接經(jīng)濟(jì)損失，那么你可以不賠償。

你的兩份合同我都看過了，沒有關(guān)于違約金數(shù)額的具體約定，只約定了合同解除需要提前15日通知和賠償損失。這樣的情況下，對方就不能要求你支付違約金了，只能要求你賠償直接經(jīng)濟(jì)損失。

當(dāng)然，合同提前解除的，剩余還沒有使用的租金和押金肯定是要退還的，此外你再賠償對方因此造成的直接經(jīng)濟(jì)損失即可。

總之，一旦你提出解除，構(gòu)成違約。你需要退還對方剩余租金、押金，并要求對方證明自己的直接經(jīng)濟(jì)損失，有證據(jù)證明的你應(yīng)當(dāng)賠償，沒有證據(jù)證明的或者明顯是無理要求的，你可以直接拒絕，只退還押金和剩余租金即可。

4，關(guān)于本案的總結(jié)意見。

你現(xiàn)在只要安心尋找你的買受人即可，承租人你現(xiàn)在完全可以不做任何處理，繼續(xù)讓他租著就行了。等你確定了買受人，直接告知承租人房屋已經(jīng)出售，買賣不破租賃即可。這樣你根本就不構(gòu)成違約，更不需要承擔(dān)違約責(zé)任、賠償對方損失了。

當(dāng)然同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知買受人，并將剩余期限的租金轉(zhuǎn)付給買受人。

如果你必須提出解除的，那么你應(yīng)當(dāng)退還給對方剩余租金、押金，并賠償對方有證據(jù)證明的直接經(jīng)濟(jì)損失即可。

不過你也可以不賠償，等著承租人去法院起訴你，到時(shí)候你憑法院判決賠償，數(shù)額也就是上面解答的那么多，所以這個(gè)主動(dòng)權(quán)完全在你，你根本不需要擔(dān)心。

至于你提到的，買方嫌租金少不肯賣、還需要承擔(dān)取暖物業(yè)費(fèi)的問題，這倒是需要考慮的。如果買方不愿意買或者不愿意做出租人，承接你這個(gè)出租人的義務(wù)的話，那么你倒不如將合同解除掉。

我給你算一筆賬吧，假如你的買受人接受繼續(xù)出租這個(gè)條件，那么你除了出售房屋，還需要需要把剩余的租金和押金都轉(zhuǎn)支付給你的買受人。但你和承租人解除合同，也是需要退還承租人剩余租金和押金的，從這個(gè)角度來說，其實(shí)支出的數(shù)額對你來說是一樣的。

這兩種方式唯一的不同就是，你解除合同需要賠償承租人直接經(jīng)濟(jì)損失。對于這個(gè)損失，你們雙方完全可以協(xié)商一個(gè)數(shù)額，能接受就最好，大家簽訂一個(gè)解除協(xié)議，明確約定即可。但如果對方不接受協(xié)商的，那反正直接經(jīng)濟(jì)損失承租人是需要舉證的，你大可以暫時(shí)不理睬，讓他去法院起訴，等法院判決下來后再賠償，到時(shí)候至少都是2年后了，所以你完全可以直接解除，退還租金和押金即可，對于他的損失，有沒有還不好說呢，你的賠償責(zé)任自然可以放一放。

所以這樣比較，從長遠(yuǎn)看來，還是解除更劃算，直接要求其騰房，你做出一個(gè)積極協(xié)商的姿態(tài)即可，如果對方不接受，那就強(qiáng)行解除，等他去起訴好了。時(shí)間拖久了是什么樣，誰也不知道。你完全是優(yōu)勢方。

相關(guān)法律知識(shí)：

防范辦法和解決措施租賃糾紛的大量發(fā)生，一方面折射出租賃市場的繁榮，同時(shí)也暴露出很多問題，如果不采取一些行之有效的防范措施和解決辦法，就不利于市場的發(fā)育和成熟。本人在這里談幾點(diǎn)看法，以期拋磚引玉。

1.業(yè)主(出租人)要依法簽訂租賃合同，合法地出租房屋。這里著重強(qiáng)調(diào)的是合法。房屋租賃關(guān)系合法，才能做到有效。合法、有效，不但能大量減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。要使租賃關(guān)系合法、有效，首先就要依法簽定書面的租賃合同，將租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)在合同中明確的約定，這也就是通常所說的先小人后君子。其次就是合同內(nèi)容不能違法，如房屋使用功能是住宅或廠房的，就不能未經(jīng)有關(guān)職能部門審批，便在合同中擅自改變功能，作為商業(yè)用途出租。再次，房屋租賃法律關(guān)系，是一種比較特別的民事法律關(guān)系，它要做到合法、有效，除了雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)一致、合同內(nèi)容合法外，還要求具備法定的形式要件，如出租人必須持有政府職能部門頒發(fā)的《房屋租賃許可證》，及合同簽訂后必須在10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記備案等。

2.出租人在簽訂合同前應(yīng)對承租人的經(jīng)濟(jì)能力進(jìn)行必要的了解，不要盲目出租房屋給沒有經(jīng)濟(jì)能力的單位和個(gè)人。一些租賃糾紛的發(fā)生，往往和出租人出租房屋時(shí)的盲目性有關(guān)。現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主因自己的物業(yè)空置而心中發(fā)慌，只要承租人出現(xiàn)，不管他是否有能力付房租，就很草率地簽訂合同，甚至未簽合同就將房屋交對方使用。結(jié)果到對方交不起房租時(shí)，才注意到其本來就沒有支付租金的能力。這種糾紛發(fā)生后，吃虧的肯定是出租方。即使通過訴訟，法院判決對方付租金，但執(zhí)行起來也可能因困難重重而不了了之。

3.出租人在出租房屋時(shí)，可要求承租人設(shè)立擔(dān)保。承租人設(shè)立擔(dān)保，是減少因付不起房租而發(fā)生租賃糾紛的最為有效的辦法之一。對于那些租賃面積大，租金總額高，租賃時(shí)間長的租賃關(guān)系，以及對承租人的資信狀況不易掌握的當(dāng)事人，設(shè)立擔(dān)保尤為必要。

4.出租人出租房前，要全面、客觀地估價(jià)整體經(jīng)濟(jì)狀況，提出合理的租金價(jià)格，不要要價(jià)太高。我們在工作中發(fā)現(xiàn)，有些拖欠租金的租賃糾紛之所以發(fā)生，是因?yàn)樽饨鹌x市場行情和整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況，高得承租人實(shí)在難以承受。租價(jià)過高，不但容易產(chǎn)生糾紛，而且出租人的利益也很難得到保證，所以公平、客觀的確定租金價(jià)格對雙方當(dāng)事人都是有益無害的。

5.承租人不要貪圖便宜，找那些產(chǎn)權(quán)不明、違法建筑及無《租賃許可證》，不允許出租的餓房屋業(yè)主租賃房屋。承租人租房前，最好到房屋租賃管理所咨詢自己所想租的房屋是否可租，或請租賃所推薦可租賃的房屋，如能做到這點(diǎn)，基本上就可避免盲目租賃房屋而造成經(jīng)濟(jì)損失事件的發(fā)生。

6.租賃管理部門進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃市場的監(jiān)管力度。第一是進(jìn)一步規(guī)范管理，嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。第二是加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)予以糾正和化解。第三是加強(qiáng)宣傳，逐漸使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)到合法租賃的好處。第四是加強(qiáng)和有關(guān)職能部門的合作與配合，從不同角度履行好各自的職責(zé)，減少租賃糾紛的發(fā)生。