我國法律關于優(yōu)先購買權行使的條件，從原有的《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條、《合同法》第二百三十條可分析出規(guī)定了如下內(nèi)容：(1)出租人的告知義務;(2)消滅時限。原《最高人民法院關于貫徹抗行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，而《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。由于《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》的該條規(guī)定已經(jīng)廢止，故出租人應按照《合同法》的規(guī)定，在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人即可。但關于該“合理期限”如何確定，爭論意見較大。

有學者認為，具體應分為如下情況區(qū)別對待：

第一，出賣人按照法律規(guī)定通知優(yōu)先購買權人的，做出行使優(yōu)先權決定的期間為：不動產(chǎn)15日，動產(chǎn)10日。超過這個期間的，優(yōu)先購買權消滅，出賣人與第三人的買賣關系生效。當事人可以約定具體的期限，但不得低于法定的期限。

第二，出賣人沒有按照規(guī)定通知優(yōu)先購買權人的，權利人行使優(yōu)先購買權的期間為3個月。這個期間是從優(yōu)先購買權人知道或應當知道出賣人與第三人之間締結買賣關系之日起計算。超過這個期間的，優(yōu)先購買權消滅，出賣人與第三人的買賣關系生效。

承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權，這是行使優(yōu)先購買權的時效條件。優(yōu)先購買權作為一種期待權，必須在一定期限內(nèi)行使，否則要產(chǎn)生相應的法律后果。規(guī)定了優(yōu)先購買權制度的國家和地區(qū)，大多數(shù)都規(guī)定了優(yōu)先購買權應在一定期限內(nèi)行使。比如，《德國民法典》第510條第2款規(guī)定：“對于土地，先買權只能在收到通知后兩個月的期間屆滿前行使，對于其他標的物，先買權只能在收通知后一周的期間屆滿前行使。指定行使期間的，指定期間取代法定期間。”《瑞士民法典》第681a條第2款規(guī)定：“先買權人欲行使先買權的，須在知悉契約的締結和內(nèi)容之日起的三個月內(nèi)行使該權利。新所有人在不動產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權不得再行使。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第104條規(guī)定基地出賣時，地上權人、典權人或承租人先買權行使期限為接到通知后10日內(nèi)，10日內(nèi)不表示者，其先買權視為放棄。《法國民法典》第815-14條規(guī)定最為復雜。首先，共

有人要以司法公文書將其擬讓與的財產(chǎn)的價格及條件，擬受讓此財產(chǎn)的第三人的姓名、住所與職業(yè)通知其他共有人。第二，任何共有人，均可在收到此項通知之日起1個月內(nèi)，以司法公文書通知出讓人之日起2個月內(nèi)行使先買權……第四，過此期限，出讓人予以催告，于發(fā)出催告后15曰仍無效果，則先買權人之聲明無效，且出賣人可以向先買權人提出損害賠償請求。

我國現(xiàn)行立法對承租人優(yōu)先購買權的行使雖然有所規(guī)定，但規(guī)定很不完善，也很簡單和原則。除上述提及的《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》及《合同法》的規(guī)定外，國務院《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。”就審判實踐所反映出的問題看，現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的優(yōu)先購買權的行使期限過長。在市場經(jīng)濟社會，效率是當事人交易追求的一個重要目標，如果嚴格依照上述規(guī)定，出賣人在3個月前應通知承租人，那么出租人至少坐等3個月，最終的結果極有可能是出租人坐失商機。可見，出租人提前3個月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動產(chǎn)交易實際情況相違背，應當適當縮短。所以我國學者在起草物權法時建議將不動產(chǎn)先買權的行使期限定為收到出賣人通知后15日，動產(chǎn)先買權的行使期限為10日。

關于國外的一些立法例，在規(guī)定具體期限上也有不同。法國民法規(guī)定，自收到出賣人通知之日起1個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定：土地的先買權在收到通知后2個月內(nèi)行使，其值標的物的先買權在收到通知后1個星期內(nèi)行使。瑞士民法規(guī)定：先買權人知悉出賣人與第三人契約的締結和內(nèi)容之日起3個月內(nèi)行使。我們認為，先買權的行使期限，既不能過長，又不能太短。期限過長，商機稍縱即逝，不利于保護出賣人的利益。期限過短，會使先買權人缺乏必要的考慮和準備時間。在權衡利弊，并結合我國實際情況，本條作出了上述規(guī)定。

至于承租人接到通知后作出答復的期限，按照一些地方的規(guī)定，’承租人應當在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復，逾期不回復的，視為放棄優(yōu)先購買權。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對此并無明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前3個月通知承租人，承租人也應當在接到通知后的3個月內(nèi)作出書面答復，否則視為放棄優(yōu)先購買權。但是，從訂立司法解釋的角度來說，由于當今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，房屋租賃及房屋銷售的行為及價格時常發(fā)生較大變動，要求出租人提前3個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的3個月內(nèi)予以答復，時間顯然過長，從確立交易規(guī)則的角度講，為保護交易安全及交易的快捷性，該期限應予縮短。

此外，對承租人的優(yōu)先購買權也應適當加以限制，為了平衡房屋出租人、承租人雙方的利益，從社會總體效益考慮，該項權利也應加以適當限制。法律制度與經(jīng)濟效益的內(nèi)在逐輯，在于法律制度應有利于有效地利用資源。一方面，法律應為有效地利用資源提供便利;另一方面，法律應能夠引導或促使人們按照最有效的方式使用資源。隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房屋的價格在較短時間內(nèi)可能會有大幅變化。當出租人與第三人之間合同訂立時應是承租人行使優(yōu)先購買權的時點，而3個月內(nèi)，如果承租人一直不聲明放棄權利，出租人在此期間仍然不能出售房屋，否則便構成對優(yōu)先購買期待權期間的侵害。但事實上，3個月內(nèi)房價若大起大落，出租人如不能抓住稍縱即逝的商機，就會侵害其追求利益最大化的要求，不能使房屋資源得到有效合理的配置。