我國法律關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)行使的條件，從原有的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條、《合同法》第二百三十條可分析出規(guī)定了如下內(nèi)容：(1)出租人的告知義務(wù);(2)消滅時限。原《最高人民法院關(guān)于貫徹抗行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規(guī)定出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，而《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。由于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》的該條規(guī)定已經(jīng)廢止，故出租人應(yīng)按照《合同法》的規(guī)定，在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人即可。但關(guān)于該“合理期限”如何確定，爭論意見較大。

有學(xué)者認為，具體應(yīng)分為如下情況區(qū)別對待：

第一，出賣人按照法律規(guī)定通知優(yōu)先購買權(quán)人的，做出行使優(yōu)先權(quán)決定的期間為：不動產(chǎn)15日，動產(chǎn)10日。超過這個期間的，優(yōu)先購買權(quán)消滅，出賣人與第三人的買賣關(guān)系生效。當(dāng)事人可以約定具體的期限，但不得低于法定的期限。

第二，出賣人沒有按照規(guī)定通知優(yōu)先購買權(quán)人的，權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間為3個月。這個期間是從優(yōu)先購買權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道出賣人與第三人之間締結(jié)買賣關(guān)系之日起計算。超過這個期間的，優(yōu)先購買權(quán)消滅，出賣人與第三人的買賣關(guān)系生效。

承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，這是行使優(yōu)先購買權(quán)的時效條件。優(yōu)先購買權(quán)作為一種期待權(quán)，必須在一定期限內(nèi)行使，否則要產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)制度的國家和地區(qū)，大多數(shù)都規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使。比如，《德國民法典》第510條第2款規(guī)定：“對于土地，先買權(quán)只能在收到通知后兩個月的期間屆滿前行使，對于其他標(biāo)的物，先買權(quán)只能在收通知后一周的期間屆滿前行使。指定行使期間的，指定期間取代法定期間。”《瑞士民法典》第681a條第2款規(guī)定：“先買權(quán)人欲行使先買權(quán)的，須在知悉契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起的三個月內(nèi)行使該權(quán)利。新所有人在不動產(chǎn)登記簿上的登記已逾兩年的，先買權(quán)不得再行使。”我國臺灣地區(qū)“土地法”第104條規(guī)定基地出賣時，地上權(quán)人、典權(quán)人或承租人先買權(quán)行使期限為接到通知后10日內(nèi)，10日內(nèi)不表示者，其先買權(quán)視為放棄。《法國民法典》第815-14條規(guī)定最為復(fù)雜。首先，共

有人要以司法公文書將其擬讓與的財產(chǎn)的價格及條件，擬受讓此財產(chǎn)的第三人的姓名、住所與職業(yè)通知其他共有人。第二，任何共有人，均可在收到此項通知之日起1個月內(nèi)，以司法公文書通知出讓人之日起2個月內(nèi)行使先買權(quán)……第四，過此期限，出讓人予以催告，于發(fā)出催告后15曰仍無效果，則先買權(quán)人之聲明無效，且出賣人可以向先買權(quán)人提出損害賠償請求。

我國現(xiàn)行立法對承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使雖然有所規(guī)定，但規(guī)定很不完善，也很簡單和原則。除上述提及的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》及《合同法》的規(guī)定外，國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”就審判實踐所反映出的問題看，現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)的行使期限過長。在市場經(jīng)濟社會，效率是當(dāng)事人交易追求的一個重要目標(biāo)，如果嚴格依照上述規(guī)定，出賣人在3個月前應(yīng)通知承租人，那么出租人至少坐等3個月，最終的結(jié)果極有可能是出租人坐失商機。可見，出租人提前3個月通知承租人這一規(guī)定與日益快捷的不動產(chǎn)交易實際情況相違背，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)縮短。所以我國學(xué)者在起草物權(quán)法時建議將不動產(chǎn)先買權(quán)的行使期限定為收到出賣人通知后15日，動產(chǎn)先買權(quán)的行使期限為10日。

關(guān)于國外的一些立法例，在規(guī)定具體期限上也有不同。法國民法規(guī)定，自收到出賣人通知之日起1個月內(nèi)行使。德國民法規(guī)定：土地的先買權(quán)在收到通知后2個月內(nèi)行使，其值標(biāo)的物的先買權(quán)在收到通知后1個星期內(nèi)行使。瑞士民法規(guī)定：先買權(quán)人知悉出賣人與第三人契約的締結(jié)和內(nèi)容之日起3個月內(nèi)行使。我們認為，先買權(quán)的行使期限，既不能過長，又不能太短。期限過長，商機稍縱即逝，不利于保護出賣人的利益。期限過短，會使先買權(quán)人缺乏必要的考慮和準(zhǔn)備時間。在權(quán)衡利弊，并結(jié)合我國實際情況，本條作出了上述規(guī)定。

至于承租人接到通知后作出答復(fù)的期限，按照一些地方的規(guī)定，’承租人應(yīng)當(dāng)在接到通知后的30日內(nèi)作出書面答復(fù)，逾期不回復(fù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。不過，《合同法》和大多數(shù)地方性法規(guī)以及規(guī)章對此并無明確規(guī)定。鑒于上述行政法規(guī)、司法解釋和不少地方性法規(guī)及規(guī)章都要求出租人須提前3個月通知承租人，承租人也應(yīng)當(dāng)在接到通知后的3個月內(nèi)作出書面答復(fù)，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。但是，從訂立司法解釋的角度來說，由于當(dāng)今中國社會的交易活動十分活躍，市場行情變動很快，房屋租賃及房屋銷售的行為及價格時常發(fā)生較大變動，要求出租人提前3個月通知承租人，或者要求承租人在接到通知后的3個月內(nèi)予以答復(fù)，時間顯然過長，從確立交易規(guī)則的角度講，為保護交易安全及交易的快捷性，該期限應(yīng)予縮短。

此外，對承租人的優(yōu)先購買權(quán)也應(yīng)適當(dāng)加以限制，為了平衡房屋出租人、承租人雙方的利益，從社會總體效益考慮，該項權(quán)利也應(yīng)加以適當(dāng)限制。法律制度與經(jīng)濟效益的內(nèi)在逐輯，在于法律制度應(yīng)有利于有效地利用資源。一方面，法律應(yīng)為有效地利用資源提供便利;另一方面，法律應(yīng)能夠引導(dǎo)或促使人們按照最有效的方式使用資源。隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房屋的價格在較短時間內(nèi)可能會有大幅變化。當(dāng)出租人與第三人之間合同訂立時應(yīng)是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的時點，而3個月內(nèi)，如果承租人一直不聲明放棄權(quán)利，出租人在此期間仍然不能出售房屋，否則便構(gòu)成對優(yōu)先購買期待權(quán)期間的侵害。但事實上，3個月內(nèi)房價若大起大落，出租人如不能抓住稍縱即逝的商機，就會侵害其追求利益最大化的要求，不能使房屋資源得到有效合理的配置。