2011年1月，《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施后，原《城市房屋拆遷估價指導意見》顯然已經不適用新的《補償條例》。住建部昨天發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》(簡稱《評估辦法》)，確定了在新條例下房屋征收補償的評估辦法。該《評估辦法》從6月3日開始實施。該同時規定2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》(簡稱《指導意見》)同時廢止。但《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。其實在《評估辦法》公布之前，建設部就出臺了該《評估辦法》的征求意見稿。正式的條文改動不是很大。律霸征地拆遷律師團希望該《評估辦法》能夠起到規范征收房屋評估行為的作用。

　　第一、 評估完全遵循市場價格

　　原拆遷條例及《指導意見》確定的拆遷房屋的價格是參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。(《指導意見》第14條)而《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。對此《評估辦法》第30條進行了細化——“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

　　第二、 評估方法多樣化

　　原《指導意見》第十六條雖然規定了拆遷估價一般應當采用市場比較法。所謂的市場比較法是指與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。但第十六條同時又規定，不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。雖然，市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法，但拆遷人可以以不具備條件為由采取對被拆遷人不利的評估方法，更何況房屋頭頂上還扣著政府指導價這一沉重的帽子。

　　《評估方法》第十三條明確了按照房屋用途采用不同評估方法的原則，其規定注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。這樣的規定就是價格評估趨向合理，能夠真正體現出不同用途的房屋價值不同。另一方面，法律上將評估方法進行規定，便于被征收人監督評估機構的評估行為。

　　第三、 明確房屋價格中包括土地使用權價值

　　原《指導意見》第三條規定根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。其中的“區位”就包括這土地使用權價值的差別，但并沒有明確說明拆遷房屋價格中土地使用權的價值。但《評估辦法》明確了評估價值中包括土地使用權的價值。其第十一條規定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。另外在第十四條也規定了被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

　　其實，不管是房屋拆遷還是房屋征收，政府或者拆遷人需要取得的對象是土地使用權，而不是房屋。被拆遷人失去或者說被提前收回的也是土地使用權。并且從物權法的角度來將，房屋等僅僅是土地使用權人行使權利的結果，因此被稱為“地上附著物”。離開了土地使用權，房屋僅僅是一些建筑材料而已。但以往包括現在的狀況土地使用權成了房屋所有權的附屬。尤其是在被征為國有的宅基地拆遷中，宅基地的面積往往比房屋的面積大好幾倍，如果僅僅按照房屋的面積進行補償，顯然是侵犯了宅基地使用人的合法權利。

　　第四、評估機構由被征收人選定

　　原來的《指導意見》第六條規定評估機構的選定方式有兩種——被拆遷人投票和拆遷當事人抽簽。但在實踐中，一般都是由拆遷人單方委托的，由被拆遷人投票的情況幾乎沒有。但《評估辦法》明確規定了房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。由此可見，評估機構的選擇由被征收人確定，就在一定程度上可以杜絕內定評估機構及私下交易等狀況的發生。這不得不說是立法的進步。

　　第五、 明確評估費用由房屋征收部門承擔

　　《評估辦法》第三十一條規定了評估活動的費用承擔情況。房屋征收評估、鑒定費用由房屋征收部門承擔。如鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。原來的《指導意見》對上述的問題并未做出規定。申請對評估報告復核及鑒定的一般都是被拆遷人，費用過高的話實際上就阻止了被拆遷人權利的行使。海霞律師承辦的一個案件，當事人花費了將近2萬的費用，結果還是維持。現在評估、鑒定、復核的費用均非征收人承擔，那么其在對評估報告提起異議就沒有了顧慮，有利于權利的行使及監督規范評估公司的評估活動。所以這條規定現實意義是很大的。

　　第六、 進一步明確的評估活動的流程

　　《評估辦法》用諸多筆墨規定了房屋征收評估的流程，比《指導意見》下的流程細致、明確且有操作性。新流程一般為：

　　1、選定機構。被征收人在規定時間內，協商選定房地產價格評估機構;

　　2、評估機構與房屋征收部門簽訂委托合同;

　　3、實地查勘。注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管;

　　4、價值評估。估價師根據實地查勘及房屋資料，根據評估對象和當地房地產市場狀況，選用一種或多種方法進行評估;

　　5、公示解釋。房地產價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現場說明解釋;

　　6、交付報告。公示期滿后，房地產價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告;

　　7、申請復核。被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估;

　　8、申請鑒定。被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

　　原拆遷條例及《指導意見》確定的拆遷房屋的價格是參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。(《指導意見》第14條)而《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。對此《評估辦法》第30條進行了細化——“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。

　　將上述法律規定進行對比，不難看出新征收條例及《指導意見》完全遵循了市場價格——不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，而《指導意見》是——參照市場交易價格及政府指導價。在《指導意見》規范下拆遷房屋的價格評估肯定不會是房屋價值的客觀體現，問題就出現在“政府指導價”上。以北京為例。拆遷中房屋評估的指導價依據是《北京市房屋拆遷評估規則(暫行)》(京國土房管拆字[2001]1234號)，這個暫行規則是2001年制定的，此規定根據當時的情況將北京的土地根據地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準地價和基準房價，同時具體規定了土地級別的范圍。如，一級土地為西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北 大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街 —宣武門東大街—宣武門內大街—西單北大街;這級別的基準地價為5300-6000 基準房價為1000。這個數據大家應該看出問題所在了，這個標準是2001年，2001年到現在地價房價不知翻了幾番，如果還是按照這個標準評估是不合理的。但北京市政府并未出臺新的標準，現在所有的拆遷評估都是沿用這個標準。

　　《評估辦法》完全廢止了政府指導價，上述的情況肯定有所改善的。

2015年國有土地上房屋征收評估辦法

2016年上海市國有土地上房屋征收評估報告鑒定若干規定