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寧波
承租人轉租合同有效嗎
【案例】
本案中，曾某與王某在其訂立的房屋租賃合同中，沒有規定是否允許轉租的條款，那么在租賃合同中，沒有規定允許轉租的情況下，應認為出租人不允許承租人轉租。因為我國法律不僅規定租賃合同應當具有轉租約定的內容，而且明確禁止承租人未得到出租人同意而擅自轉租承租物。因此，在法律允許當事人可通過其協議加以改變時，如果當事人之間無改變這一規定的特別約定，則當事人應受法律規定的約束，該規定也將自動地成為合同的組成部分，即原則上不允許承租人轉租。
承租人擅自轉租應構成對租賃合同義務的違反。由于不得擅自轉租的義務不僅是承租人所負有的基本義務，因此承租人違反該義務構成根本違約，轉租合同不僅無效，出租人還有權解除原租賃合同。
《合同法》第223條規定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。第224條還規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
另外《城市私有房屋管理條例》第21條也規定：承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同：(1)承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的：(2)承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；(3)承租人累計6個月不交租金的。可見，立法意圖是把擅自轉租和造成損害等消極后果聯系在一起的。本案的處理結果是現行法律對于轉租限制的規定框架下的必然結果。
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