房屋轉租與承租權轉讓的區(qū)別

首先，從法律關系構成來看，房屋轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，由承租人作為轉租的出租人(俗稱“二房東”)與第三人(即轉租的承租人，俗稱“三房東“)簽訂轉租合同。如此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產(chǎn)權人(俗稱“大房東”)與二房東的本租合同，以及二房東與三房東的轉租合同，二房東因此扮演了雙重角色，他既要以承租人的身份履行與大房東之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與三房東之間的轉租合同。

承租權轉讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權轉讓給第三人，即二房東與大房東的本租合同解除，二房東由此退出租賃關系，轉而由受讓承租權的第三人與大房東建立新的租賃合同關系。

其次，從法律行為有效的前提條件來看，二房東無論是轉租房屋，還是轉讓房屋的承租權，均需取得大房東的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了二房東可以轉租的條款，二是大房東在本租合同之外另行出具的同意書。而承租權轉讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(二房東)對于合同權利、義務的概括轉讓，通常不會在合同中先行約定，只能另行取得大房東出具的同意書。

第三，從違反上述前提條件(即二房東沒有取得大房東的書面同意)的法律后果來看，轉租中，大房東可以直接解除與二房東之間的本租合同;而承租權轉讓中，大房東只有權宣告二房東將承租權轉讓給第三人的行為無效，但無權以此為由解除他與二房東之間的本租合同。

第四，轉租中，轉租合同對于本租合同具有附隨性，具體表現(xiàn)在：1、房屋轉租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期最后時限，不得超過本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后，由于二房東退出本租合同，第三人與大房東建立租賃關系時，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設定雙方的權利義務關系。

在實踐中，二房東可以根據(jù)其承租房屋(主要是指商鋪、寫字樓等)的經(jīng)營狀況和自身的資金實力，靈活選取兩種方式中的一種，以謀求更大收益或規(guī)避商業(yè)風險。比如，二房東經(jīng)營狀況良好，能夠按時支付給大房東租金，但隨著商鋪的升值，轉租租金高于本租租金時，可以考慮轉租獲取差價。反之，如果二房東經(jīng)營狀況慘淡，已無力或難以支付給大房東租金，則可以考慮以承租權轉讓的形式“解套”，并有機會獲取第三人(承租權受讓人)支付的承租權轉讓費(俗稱“頂租費”)，以彌補虧空或賺取收益。

實踐中，房屋轉租存在的法律風險是比承租權轉讓的法律風險大的，要是未經(jīng)過原房東的同樣擅自轉租房屋的，則既要對原房東承擔責任，又要對承租人承擔責任。如果對于上述解析還有什么別的問題，可以在線咨詢律霸網(wǎng)。