轉租

轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。不同國家和地區對于轉租立法的規定不一。根據承租人進行轉租自主程度的不同，大致分為兩類：一類是限制主義模式，即非經出租人同意，承租人不得轉租或讓與租賃權。代表國家為德國。另一類是自由主義模式，代表國家為法國。我國合同法采取限制主義模式。根據承租人的轉租是否經過出租人的同意，分為合法轉租與非法轉租。針對合法轉租、非法轉租這兩種情況，筆者對承租人、次承租人是否享有優先購買權以及雙方均主張優先購買權產生沖突如何處理進行分析論述。

1.合法轉租的情況

合法轉租，是指承租人的轉租取得了出租人同意。《中華人民共和國合同法》第224條“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，依據該條款，承租人與出租人訂立的租賃合同、承租人與次承租人訂立的轉租合同均合法有效。

出租人出賣租賃物時，承租人、次承租人是否享有優先購買權以及雙方均主張優先購買權產生沖突的處理辦法，實踐中存在以下觀點：

第一種觀點認為，承租人不享有優先購買權，次承租人享有優先購買權。理由是：承租人轉租后，對租賃物不再享有用益物權，僅為觀念上而非事實上能夠支配物的主體，已失去了先買權所要保護的利益，故不再享有租賃物的優先購買權。次承租人成為直接占有和支配租賃物的用益物權人，可對租賃物享有優先購買權。

第二種觀點認為，承租人享有優先購買權，次承租人不享有優先購買權。理由是：即使在出租人同意的情況下轉租，出租人與承租人訂立的租賃合同仍然合法有效，承租人依法享有優先購買權。次承租人不可以主張優先購買權，是因為從合同相對性理論講，合同效力僅及于合同雙方當事人，在出租人同意的轉租情況下，次承租人與出租人并不發生直接的法律關系，次承租人不能超越合同權利義務主張優先購買權。另外，從利益分配上看，出租人不能從轉租合同中獲益，如果允許次承租人享有優先購買權，必然會增加出租人的負擔，有失公平。民法學家史*寬先生認為，依臺灣判例解釋，在轉租雖獲出租人同意，于所有人出賣標的物時，其次承租人不得主張先買權。[2]

第三種觀點認為，承租人、次承租人均享有優先購買權。理由是：承租人轉租后，次承租人對租賃房屋實際占有、使用，并且承租人轉租后關注更多的是房租收益，而非房屋的實際使用，因此，相比較而言，保護次承租人的優先購買權比保護承租人的優先購買權更加符合法律精神。如果次承租人不主張優先購買權，承租人還應當享有優先購買權，因為優先購買權是法定權利，沒有理由剝奪。

筆者認為，上述三種觀點從不同的角度來論證，都有各自一定的道理。結合法律規定和立法精神，筆者認為，第三種觀點更為合理，理由是：經出租人同意轉租后，承租人與出租人訂立的租賃合同、承租人與次承租人訂立的轉租合同都是合法有效的。承租人雖將租賃物轉租，但未退出租賃法律關系，根據合同相對性原則，其與出租人的權利義務關系，仍受到租賃合同的調整和約束。承租人優先購買權是法定權利，不能隨意剝奪。綜上，承租人應享有優先購買權。關于次承租人，雖與出租人沒有直接的合同關系，但在事實上形成了對租賃物的占有和使用，另外，從穩定既有的法律關系來說，允許次承租人行使優先購買權，可以保持現有的人對物的關系，從而符合優先購買權的立法目的。承租人、次承租人的優先購買權發生沖突時，次承租人的優先購買權處于優先地位。因為承租人將房屋轉租，表明承租人不存在居住上的困難，有能力解決住房，而次承租人使用租賃物，對租賃物的依賴性強于承租人，二者相比較，次承租人是弱者，對弱者的利益更要加強保護。綜上，承租人、次承租人的優先購買權發生沖突時，應優先保護次承租人的優先購買權。

2.非法轉租的情況

非法轉租，是指未經出租人允許所進行的轉租。就出租人與承租人之間的關系而言，承租人擅自轉租構成嚴重的違約行為，出租人有權解除合同。對轉租采取限制主義模式的國家和地區的立法大多有明文規定。《中華人民共和國合同法》第224條“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”，依據該條款，出租人解除合同的，其與承租人之間的租賃關系消滅;出租人不解除合同的，租賃關系仍然有效，不因承租人的轉租受影響。

因此，承租人是否享有優先購買權，要看出租人是否終止租賃合同。如果出租人終止租賃合同，承租人的優先購買權當然喪失，次承租人也不能行使優先購買權;如果出租人不終止租賃合同，則租賃關系有效，承租人依法可享有優先購買權，次承租人也能夠行使優先購買權，理由同上。另外，承租人、次承租人的優先購買權發生沖突時，次承租人的優先購買權效力優先。