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寧波
商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例
趙先生經(jīng)營(yíng)某家居品牌，承租了蘇州某大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的湖東某商業(yè)廣場(chǎng)中的店鋪，租期十年。當(dāng)時(shí)因地理位置較偏，開(kāi)發(fā)商給予了一年免租金的優(yōu)惠政策，其后的九年租期的租金也相當(dāng)優(yōu)惠。就在劉先生裝修好準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)之時(shí)，接到開(kāi)發(fā)商通知，商業(yè)廣場(chǎng)另有客戶整體承租，不再出租給劉先生，也不同意劉先生的索賠要求。劉先生不得已將開(kāi)發(fā)商訴至法院，按另行承租其它類似商鋪計(jì)算，索賠十年租期的租金差價(jià)損失一千余萬(wàn)元，案件一直打到最高法院，法院裁定原則上支持索賠此類租金差價(jià)，但認(rèn)為劉先生尚未實(shí)際改租其它商鋪，因此實(shí)際損失無(wú)法核算，要求劉先生待實(shí)際損失發(fā)生后再另行起訴。
律師點(diǎn)評(píng)：如前所述，商業(yè)租賃租期長(zhǎng)、金額大，對(duì)于此類大型商業(yè)項(xiàng)目的出租方來(lái)說(shuō)，在確定租期、租金和提前解約的違約責(zé)任時(shí)，一定要注意考慮將來(lái)業(yè)態(tài)調(diào)整和整體出租、出售的可能性，在合同條款中為自己留有余地，以免在發(fā)生類似情況時(shí)因少數(shù)零星租戶而導(dǎo)致轉(zhuǎn)型失敗或付出過(guò)高的代價(jià)。以該案為例，按照法院確定的原則，如果在中途毀約后租戶另行承租了某個(gè)租金較高的商鋪，是完全有權(quán)索賠租金差價(jià)的，考慮到十年的租期，算出的租金差價(jià)對(duì)出租方將是巨額的損失。
對(duì)承租方而言，碰到此類問(wèn)題，要善于以法律為武器保護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果出租方強(qiáng)行毀約，出租方可以采取的措施包括：(1)拒絕搬離;(2)起訴要求出租方繼續(xù)履行租約;(3)索賠違約金和實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。在索賠經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，要注意法律支持的是實(shí)際已發(fā)生的損失，而不是根據(jù)市場(chǎng)租金價(jià)格計(jì)算的理論損失。
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2021-03-24