李大與李-小系父子關系且李大只有李-小一個兒子，2000年4月23日，李大購得商品房一套并于同年6月20日入住。2008年8月14日，房屋所有權變更登記為李-小，但李大仍居住在房屋中至今。2015年5月10日，李-小因資金短缺將上述商品房出售給劉某并辦理了過戶手續。現在，劉某以自己是房屋實際所有人為由要求李*騰出房屋，李大認為自己從2000年6月20日入住一直到現在，其享有該房的居住權利，不同意騰房。

【分歧】

對于劉某能否要求李*騰房，存在兩種不同的意見：

第一種意見認為，劉某有權要求李*騰房。劉某購買房屋支付了價款并辦理過戶手續，根據物權制度，劉某現在是該房屋的實際所有權人，劉某可以對房屋占有、使用、收益和處分，故劉某有權要求李*騰房。

第二種意見認為，劉某不能要求李*騰房。該房一開始是李大購買的且從2000年起居住至今，雖然后面房屋所有權變更為李-小，但李大對該房依法享有居住權。居住權具有人身屬性，根據利益平衡原則應優先予以保護，對所有權具有一定的限制。

【管析】

筆者同意第二種意見，主要理由如下：

第一、李大依法享有該房居住權并受法律保護。涉案房屋原本由李大購買所得，且李大自2000年6月20起一直在該房中居住。雖然后面房屋所有權變更為李-小，但李大并無其他合法住房，況且基于李大和李-小的父子關系(李大僅有李-小一個兒子)而產生的贍養義務，依據現實情況，李大不具被騰房的條件，且李大在該房享有合法的居住權。同時，根據《老年人權益保障法》第十三條之規定“贍養人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人遷居條件低劣的房屋。老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他親屬不得侵占，不得擅自改變產權關系或者租賃關系。”法律精神明確了子女依法負有保障老年人住房和不得擅自改變產權關系的責任，是對保護老年人老有所居的一項原則性規定。

第二、居住權具有人身屬性，應優先予以保護。首先，居住權是法律規定特定人享有或房屋所有人為特定身份關系的自然人而設立，設定居住權的目的是為了解決特定主體(尤其是老年人群體)的生活困難，具有扶危解困的救助性質，因此具有人身專屬性。其次，我國民事法律制度中確定了“買賣不破租賃”規定，明確了房屋所有權的轉讓不改變房屋的使用狀態，其本質同本案中的老年人居住權基本相同，也就說我國法律承認在特定條件下對所有權的限制。依據法理和類推原則，同時居住權作為人身屬性的權利，人身權優于物權，我們可以認定本案中居住權可以對抗所有權。

第三、從實踐中來看，保護老年人住房是國際公認的人權保護的一項重要內容，也是我國社會“老齡化”過程中亟需解決的問題。受我國傳統文化和社會保障不完善的影響，絕大多數老年人需要由子女養老送終。本案中，李-小讓李大在房屋中居住是其盡贍養義務的一種重要方式，也能讓李大更好地度過晚年。如果認可劉某有權要求李*騰房，李大將面臨無房可住或居住條件惡化的境況，勢必引起家庭矛盾和贍養糾紛，老人的晚年生活將在家庭矛盾中度過，這顯然與我國法律保障人權的精神不符，也不利于社會和諧、穩定。

綜上所述，本案中李大的居住權不因房屋所有權的變更而改變。