按照法律規(guī)定，第一次司法拍賣流拍以后，在60日之內(nèi)，要組織第二次拍賣，拍賣總共可以進(jìn)行3次。如果3次都司法拍賣流拍了，要對(duì)拍品進(jìn)行變賣。如果第一次司法拍賣流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人在不損害他人權(quán)益的情況下，達(dá)成變賣以物抵債的協(xié)議，法院是準(zhǔn)許的。

根據(jù)相關(guān)法律還規(guī)定，如果第一次司法拍賣流拍，第二次、第三次司法拍賣流拍的起拍價(jià)將下降，每次下降幅度不超過20%。

以房產(chǎn)為例，司法拍賣流拍三次后該怎么辦?

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)第二十八條第2款規(guī)定：“第三次拍賣流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。”

因此，若抵押房產(chǎn)經(jīng)拍賣三次流拍后，申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受以房抵債的，法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。若通過變賣程序仍無法成交的，則只能選擇以房抵債，否則法院對(duì)抵押房產(chǎn)予以解除查封、凍結(jié)，并將房產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該房產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

購(gòu)買法院拍賣房有何利弊

(1)關(guān)于“利”的分析

可以避開限購(gòu)令，對(duì)通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，現(xiàn)在沒有明確的法律規(guī)定或政策規(guī)定，是否也按照限購(gòu)令執(zhí)行。因此，我們說目前還是一個(gè)“灰色地帶”。但在實(shí)際執(zhí)行中，房屋競(jìng)得人必須拿著法院出具的房產(chǎn)權(quán)屬變更司法裁定、拍賣成交確認(rèn)書、協(xié)助執(zhí)行書及身份證等證件，到房屋所在區(qū)域的房產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)。

可以規(guī)避部分稅種，一般來說在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，出具了法院的協(xié)助執(zhí)行書后，通過法院拍賣所得房屋只需繳納契稅，不需繳納所得稅和營(yíng)業(yè)稅。但目前這種操作方式尚存一定爭(zhēng)議。

(2)關(guān)于“弊”的分析

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條明確規(guī)定，在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣、變賣或者采取其他執(zhí)行措施。

司法拍賣房屋拍賣流拍后，還會(huì)進(jìn)行兩次拍賣的，如果是三次流拍了，那么就只能進(jìn)行變賣，此時(shí)，再無法成交的話，就只能選擇以房抵債了。希望這些內(nèi)容可以幫到您。如果您的問題比較復(fù)雜，我們律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您前來進(jìn)行法律咨詢。