[問題]

某房地產公司先以土地使用權向工商銀行抵押貸款，并向土地局辦理了抵押登記，后以在建商鋪向建設銀行抵押貸款，并向房產局辦理了抵押登記。兩筆貸款到期后均未能如期歸還，分別被兩家銀行提起訴訟。法院的兩份生效判決均認定兩份抵押合同有效，并判決工商銀行和建設銀行分別對某房地產公司抵押的土地使用權和商鋪的處分所得價款享有優先受償權。問題在于，法院應當如何執行兩項抵押權?

[意見]

為貫徹“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統一原則，《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。”據此規定，土地和建筑物是不可分離的一個整體，不允許分別抵押，不論是以土地使用權抵押為目的還是以土地上的建筑物抵押為目的，相應的建筑物或土地使用權都作為統一的抵押標的物的組成部分。

問題在于，不談及《物權法》實施前地產和房產分別抵押登記的情形，即使在該法實施之后，對房地產抵押均未能依照《物權法》第十條第二款“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”的規定，實行統一抵押登記制度，即房產和地產均由統一的某一登記機構辦理抵押登記手續。因此，在擔保實務中，在《物權法》實施之后，由于我國仍未能實現不動產統一抵押登記制度，當事人就地產和房產設定抵押時，不得不分別向不同的登記機構辦理抵押登記手續。另外，因土地歸一人所有，但房屋屬多人共有，或者土地歸多人共同所有，但房屋屬多人分別所有的情形普遍存在，導致地產和房產重復抵押，分屬不同的抵押權人。

在審判實務中，對地產和房產分別抵押的合同效力，法官一致認為，抵押權是價值權，而價值權是可以分割的。當事人只關心抵押權的交換價值，并不關心抵押物處置的權利歸屬，所以，分別設定抵押雖導致抵押的房地產價值分屬不同主體，但其實質是對地產和房產的價格分割。“房隨地走”和“地隨房走”雙向統一原則的立法目的是為了避免在地產和房產交易中出現土地使用權與房屋所有權各異其主的現象，法律倡導當事人在設定地產或房產抵押時應一并設定。如果分別設定抵押的，出于交易安全考慮，不宜認定兩份抵押合同無效，只要在實行抵押權時，同時轉移土地使用權和房屋所有權，并確保上述權利取得人為同一主體，就能妥當地解決地產和房產權利主體因分別設定抵押時發生的主體利益沖突。換言之，在地產和房產分別設定抵押時，只要在執行抵押權時就土地使用權和房屋所有權分別評估，但一并拍賣，并確保由一個主體競買即可。執行機構只需就拍賣所得價款分別清償給相應的抵押權人，以實現當事人分別設定抵押的合同目的。

總之，為解決地產和房產分別設定抵押導致抵押權主體沖突的問題，實現抵押權時確保房地產同時轉移和權利最終歸屬同一主體，既不違反當事人就地產和房產分別設定抵押的真實意思表示和抵押權人在設定抵押時就抵押物價值享有優先受償權范圍的合理預期，也不違反“房隨地走”和“地隨房走”的雙向統一原則。