一、債權的物權化買賣不破租賃適用嗎

房屋是物權，租賃合同是債權，在一物之上債權與物權并存時，無論物權成立先后，其效力均優先于債權，即法律原則是物權大于債權，例如，在一物二賣時，若后買者(后發生的債權的債權人)取得標的物的所有權，則先買者(先發生的債權的債權人)不能取得所有權。又如，所有權人將其物出租或出借時，在承租人或借用人破產時，所有權人得取回其物。

物權具有優先于債權的效力也存在例外，比如：“買賣不破租賃”。在租賃關系中，出租人將租賃物出賣給受讓人時，受讓人雖取得租賃物的所有權，但不能以該所有權對抗承租人的租賃權。就是說，承租人的租賃權雖為債權，但具有優先于受讓人的所有權的效力。這就是所謂的“買賣不破租賃原則”，是債權物權化的一種趨向。我國《合同法》第229條所規定的“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力“，即是”買賣不破租賃原則“的立法表述。

二，限制適用

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權優于后債權。

綜上所述，對于債權的物權化買賣不破租賃是適用的，而且債權大于物權，承租人是可以要求繼續履行合同或者得到相應的賠償的，在買賣不破租賃上是為了保障承租人的合法權益，租賃關系并不受到影響。

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規定有哪些

買賣不破租賃的適用范圍有哪些