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寧波
買賣不破租賃承租人新房主是否應繼續履行合同？
一、買賣不破租賃承租人新房主是否應繼續履行合同?
買賣不破租賃承租人新房主是應繼續履行合同的，
1、租賃關系繼續存在。出租人將租賃物讓與第三人，租賃合同對于買受人繼續存在，承租人與買受人之間，無須另外成立租賃合同，買受人取得租賃物的所有權時與承租人產生租賃合同關系，成為新的出租人。租賃合同的其他約定，買受人要一并遵守。
2、所有權變動以該房屋所有權變更登記的時間為準，買賣房屋雙方對此另有約定的依約定。審判實踐中，法律關系交替的時間點很重要。由于房屋買賣而產生租賃合同的主體變更，主體變更的時間點為所有權發生變動的時間，也就是房屋權利變更登記的時間。根據《物權法》第14條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”之規定，該時間點為房屋權利變更登記記載于不動產登記簿之時。
3、移轉于買受人的權利。轉移權利的范圍為租金請求權;承租人提供的擔保，如定金、抵押金、保證金等;合同終止權。但出租人的損害賠償請求權不因出租人地位的移轉而受影響，獨立存在。
4、移轉于受讓人的義務。租賃物繼續由承租人使用收益，買受人負有使租賃物在租賃期間保持符合約定的用途，履行租賃物的維修義務。買受人違反上述義務，應承擔相應的民事責任。
二、在買受人與出租人之間的法律后果
租賃關系繼續存在，是基于法律的規定，買受人是否知悉承租人與出租人的租賃合同關系，不影響承租人的租賃權。但是，買受人不知道標的物上存在租賃關系，損害了不知情買受人的利益。在這種情況下，善意的買受人可向出租人請求損害賠償或解除合同。買受人請求解除合同，在將租賃物的所有權返還于出租人以前，原有的租賃關系仍對其存在。
在出租人與承租人之間的法律后果
出租人不再具有出租人的身份，無權以出租人名義向承租人請求返還租賃物，也不得行使合同終止權。
在我們國家合同是不能夠突破對第三人的限制的，這也就意味著原來約束的是誰，那么以后不能夠超出這個范圍來進行規定，但是買賣不破租賃規則之下的新的房東就應當履行相應的義務，這僅僅是對于租賃者這一類弱勢群體的租房保護。
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的法律規定有哪些
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