一、買賣不破租賃的例外執(zhí)行情形有哪些?
1、租賃物是動產(chǎn)的。因?yàn)閯赢a(chǎn)的種類繁多,且價(jià)值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。此外,如果對動產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,則不利于財(cái)產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用。
2、先抵押后出租的。根據(jù)法律的規(guī)定:抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。
3、被查封后出租的。查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國家公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。因此,被查封的財(cái)產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,這個(gè)行為是無效的。如果承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)只能由承租人自己承擔(dān)。
4、租賃物為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),且在破產(chǎn)處理過程中。破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),其權(quán)屬同樣會發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中,一般不適用“買賣不破租賃”原則。
二、買賣不破租賃的適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
綜上所述,買賣不破租賃是民法中重要的一條原則,對于例外情況執(zhí)行的辦法往往是解除合同,租賃物的買方拿到所有權(quán)和使用權(quán)。租賃物屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或者動產(chǎn),或者租賃物之前被抵押及查封的,屬于買賣不破租賃的例外情形。
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃的條件是什么?
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