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寧波
買賣不破租賃的例外執行情形有哪些？
一、買賣不破租賃的例外執行情形有哪些?
1、租賃物是動產的。因為動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。此外，如果對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，則不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用。
2、先抵押后出租的。根據法律的規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
3、被查封后出租的。查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，這個行為是無效的。如果承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由承租人自己承擔。
4、租賃物為破產財產，且在破產處理過程中。破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般不適用“買賣不破租賃”原則。
二、買賣不破租賃的適用范圍是什么?
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
綜上所述，買賣不破租賃是民法中重要的一條原則，對于例外情況執行的辦法往往是解除合同，租賃物的買方拿到所有權和使用權。租賃物屬于破產財產或者動產，或者租賃物之前被抵押及查封的，屬于買賣不破租賃的例外情形。
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