夫妻之間的關(guān)系往往是微妙的，而帶夫妻之間產(chǎn)生的法律問(wèn)題也是十分的多，特別針對(duì)于一個(gè)家庭最重要的財(cái)產(chǎn)很多家庭在房屋買賣的過(guò)程中都會(huì)簽訂一系列的合同，而有一個(gè)就是房屋買賣保證書可能夫妻之間簽訂，一般情況下，這是夫妻之間主動(dòng)而且自愿的協(xié)議，能夠在房屋買賣的過(guò)程中或者是房屋買賣之后產(chǎn)生法律效果，那么，夫妻房屋買賣保證書是否具有法律效力呢?讓我們?nèi)チ私馊グ?

一、房屋出售的兩種形式下的效力

1、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人其權(quán)利的正當(dāng)性，有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人。從合同法的鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易穩(wěn)定的立法精神以及保護(hù)善意相對(duì)人的合法權(quán)益出發(fā)，買受人與出賣人之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成員的居住權(quán)益，由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)保障。該權(quán)益的存在并不構(gòu)成對(duì)房屋所有權(quán)人處分房屋的限制。(賣方應(yīng)協(xié)助買方到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理該房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，履行房屋買賣合同的附隨義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)合同的真正目的。)但如有證據(jù)證明買受人存有過(guò)錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

2、房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效;但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)，符合表見代理構(gòu)成要件的，房產(chǎn)共有人不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人，即買方。買賣雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)確認(rèn)有效。

處分權(quán)人與他人簽訂的買賣合同，根據(jù)其事后是否取得所有權(quán)或處分權(quán)和權(quán)利人事后是否追認(rèn)兩種不同情況來(lái)分別判定買賣合同的效力。最高法院考慮到《物權(quán)法》實(shí)施后，依照《物權(quán)法》第十五條關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果區(qū)分原則的規(guī)定精神，有必要區(qū)分合同的效力與合同的履行，體現(xiàn)在買賣合同中，就是要區(qū)分買賣合同與無(wú)權(quán)處分，即在簽訂買賣合同時(shí)出賣人對(duì)買賣標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，不會(huì)影響到原因行為的買賣合同之效力。

為此，《買賣合同糾紛的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”這一無(wú)處分權(quán)人所簽買賣合同效力問(wèn)題的規(guī)定，對(duì)《合同法》第五十一條的上述規(guī)定進(jìn)行了顛覆性的改變。

據(jù)此規(guī)定，出賣人在簽約時(shí)對(duì)買賣標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。但是，買賣合同認(rèn)定有效后，能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣人事后能否取得所有權(quán)或處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)處于效力待定狀態(tài)。因無(wú)權(quán)處分致使買賣標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，出賣人應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。換言之，真正的所有權(quán)人事后是否追認(rèn)，以及出賣人事后能否取得出賣標(biāo)的物的所有權(quán)或處分權(quán)，不再是認(rèn)定買賣合同效力應(yīng)考慮的因素，而是買賣標(biāo)的物所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移給買受人，由此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)所應(yīng)酌量的因素。簡(jiǎn)言之，買賣合同的生效與出賣人對(duì)出賣標(biāo)的物是否擁有所有權(quán)或處分權(quán)無(wú)關(guān)。

在閱讀了這些法律條文和相關(guān)的法律知識(shí)之后，我們可以知道夫妻房產(chǎn)買賣保證書是否具有法律效益在不同的情況之下，決定的，如果夫妻雙方是自愿，而且在相關(guān)的部門進(jìn)行登記之后，這樣的保證書，具有法定法律的效應(yīng)受法律保護(hù)，但是如果一方不愿意或者是只是一方單方面的簽訂，這樣的保證書是不具有法律效益的，所以我們建議在簽訂夫妻房屋買賣保證書的過(guò)程中一定要注意細(xì)節(jié)。

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