一、哪些二手房不能買賣?

根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，下列房屋不能作為二手房上市交易：

(一)只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

(二)未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;(三)在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

(四)所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

(五)已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

(六)以標(biāo)準(zhǔn)價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;

(七)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

(八)房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

(九)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、二手房交易如何防范風(fēng)險?

(一)確認(rèn)房主：核實真實身份。簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。購房者可以委托專業(yè)律師驗證賣方的真實身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對交易行為進行制約。

(二)確定房屋是否有歷史遺留問題。如欠費或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用，時間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。

如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。

(三)明確付款方式。購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。

買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險意識形成了“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主，而尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。

(四)約定支付違約金的時間。這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因為房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。

為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。實踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加入“賣方在實際交房之日起多少日內(nèi)向買方支付違約金”這樣的條款，以確保合同條款的最終落實。

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后統(tǒng)一添寫附加條款。將合同中對雙方的意思表示寫明，以減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。