合同條款要明晰“陰陽合同”要不得

案例一：去年五月份，張先生通過網絡聯系到了一位二手房賣家。賣家因為要出國，所以開價不高，而經過多方實地考察的張先生對該套房產十分滿意，于是就與賣家簽訂了二手房買賣合同。同時雙方也在合同內擬定了有關違約的相關行為。

簽訂了買賣合同之后幾天，張先生就直接搬入了該套房產。隨后，房產的賣家出國去了。但沒多久，張先生發現問題來了。由于雙方對于該套房產一些日常生活設施賬戶的交付，沒有約定，賣家急著出國也沒有辦理交接，也就是說，張先生在水、電、煤氣等等方面繳費不是很方便，又因為賣家不在國內，不能及時進行更名手續的辦理，讓張先生頭痛不已。

案例二：去年春節前，王女士看中一套面積約120平方米的三室戶型，售價110萬元，房齡不足5年。為了盡快達成交易，賣家建議采用“陰陽合同”的方式，將遞件過戶合同中的房款降為85萬元，從而減輕王女士成本。在辦理過戶手續時，由于成交價過低，房管部門仍按評估價110萬元依法征收稅費。這樣一來，需支付稅費總額比王女士的預期多2萬多元。為此，王女士提出多出部分由賣家承擔，但賣家則表示合同約定由買家承擔，如果買家反悔，還需要扣除定金作為補償。

法官提醒

購房者都要確認房產基本信息的真實性與有效性。比如房產證、身份證是否有效，房產證、身份證和簽署合同人要統一，如有特殊情況，需出具公證委托書。確定房屋有無設定抵押、租賃，如房屋已出租，賣方應當提供承租人出具的同等條件下放棄優先購買權的聲明。有無被司法機關或行政機關查封或以其他形式限制房地產權利。

房屋地址要按照房產證件中的房屋地址嚴格填寫，不得隨意增改文字。而房屋面積要按照房地證或房產證上注明的面積填寫。有部分房屋附有贈送的小院、閣樓、地下室或露臺等，這部分的面積可能不含在房地證或房產證的面積中，但是需要在合同的“其他條款”中注明。房屋權屬要明確注明。

還要確認房產是否屬于夫妻共同財產，私產房要填寫產權人和共有權人姓名，企業產房要填寫產權單位名稱，公產房要填寫所屬房管站名稱。如為繼承、贈與、法院判決等情況，須賣方出具相關證明。

另外，交易金額及付款方式、違約責任應約定明確。有關金額約定時應頂格大寫，字跡清晰。如有小寫，須注意前后一致。明確付款金額和具體時間，保證總金額一致，前后時間不沖突。過戶貸款具體事項以銀行和房地產管理部門為準。在簽署合同時買方應支付定金，賣方出具收款票據或收條。

附屬設施的約定則可依據“三要三不要”的原則：煤氣、暖氣和一戶一表要注明，并約定日期交接相關證件或變更證件。如果有家具或電器等等留給買方，需要在合同中注明。并且約定附屬設施相關證件及費用繳清憑證的交接日期。

值得注意的是，房地產交易中心有專門的房屋評估價計算方法，想通過報低成交價來少繳稅是行不通的。“陰陽合同”對買賣雙方都有風險，建議雙方在房款的協商方面多進行溝通和讓步，不要因在交易成本上貪圖小利而承擔了不必要的風險。

房價有漲有跌買賣雙方都應擺正心態

日前，姑蘇區法院對該院一年來受理的48件二手房買賣糾紛進行了全面的調研分析，從中分析了相關原因，其中價格的漲漲跌跌成為糾紛的主要癥結。法官們提醒買賣房屋雙方還應遵循誠信原則，以免承擔違約責任，最終得不償失。

案例一：宋先生與陳女士是夫妻關系，陳女士名下有一套房屋屬夫妻共同財產。阮先生經中介公司居間介紹，與陳女士簽訂了購買該套房屋的買賣合同。約定房價為120萬元。簽訂合同時宋先生也在場，但其未在買賣合同上簽字。后宋先生將其妻陳女士連同阮先生一起訴至姑蘇法院，以房屋買賣合同未經其同意為由，要求確認合同無效。

審理中，阮先生指出宋先生之所以要求確認合同無效，是因為宋先生兩口子認為房子比市場行情賣便宜了10多萬元。阮先生提供了電話錄音表明其與宋先生就房價進行過商討，對話內容表明宋先生對賣房事實是知曉的。中介公司職員也出庭作證證實宋先生對房屋買賣過程是知情的，在簽訂買賣合同時其在場并未表示異議。法院根據相關證據依法駁回了宋先生的訴訟請求。

案例二：錢某與王某經中介公司介紹，約定錢某將一套房屋賣給王某，實際成交價為200萬元。后來王某根據多方比較認為自己的房子買貴了，于是向錢某交涉要求解除合同，錢某表示反對。幾天后，王某向錢某發出律師函，稱房屋到處都是裂縫，存在質量問題。而錢某和中介兩次帶自己看房都在傍晚時分，是故意掩藏這些瑕疵，屬于欺詐。王某據此要求解除合同。

經查明，涉訴房屋墻壁上共有三條不足1毫米的裂縫，屬于收縮裂縫，對房屋結構并無影響。且錢某出售房屋時，室內每個房間都有照明燈光，裂縫清晰可見并無遮擋。綜上，姑蘇法院沒有采納王某的意見，酌情判決王某向錢某支付違約金60000元。

法官提醒

房屋買賣屬于市場交易，買賣雙方的合同是在雙方平等自愿的前提下簽訂的，受法律保護。也就是說，房屋買賣行為本身就是一種商業交易行為，必然存在風險，這就要求雙方作出妥善的判斷。一旦簽好合同，價格就是確定的。盡管從簽好合同到房屋過戶有一個過程，房價有可能上漲或下跌，但除非證明合同在訂立時顯失公平，否則既然雙方意思已經達成一致，接受了就要認真履行，不履行就要承擔違約責任。