《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。建設(shè)部于2001年8月15日頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定，預(yù)售商品房時，預(yù)售人應(yīng)在預(yù)售合同訂立后30日內(nèi)向地產(chǎn)管理部門辦理登記備案?！段餀?quán)法》第20條：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。…”《房屋登記辦法》第67條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：(一)預(yù)購商品房;……”
　　那么，商品房預(yù)售中，預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記究竟起到什么作用?沒有到房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售合同登記備案，將會產(chǎn)生在預(yù)售登記之前，只能基于買賣合同享有債權(quán);而在預(yù)售登記后則可視為享有對未來建成商品房的準(zhǔn)物權(quán)。這是因為，沒有預(yù)售登記，也沒有按揭，買受人即使已經(jīng)交付了房款，其享有的權(quán)利仍然只是一種合同債權(quán)，不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。通過登記的方法予以公告，從而將物權(quán)的公示手段用于對債權(quán)的保護，使買受人的優(yōu)先權(quán)具有了對抗第三人的效力。只有通過預(yù)售的登記，買受人才能享有優(yōu)先購買權(quán)、期待權(quán)、順位物權(quán)。預(yù)售的房屋才能被賦予準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)從而受到保護，產(chǎn)生對抗第三人的效力。

最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(以下簡稱《批復(fù)》)第二條規(guī)定：消費者交付購買商品房項后，承包人就該商品房享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。那么承包人優(yōu)先受償權(quán)與預(yù)告登記是什么關(guān)系。根據(jù)最高人民法院副院長李國光主編的《解讀最高人民法院司法解釋》民事卷224頁對該司法解釋，經(jīng)過預(yù)告登記，買受人的商品房交付請求權(quán)就具有了排他性，可以對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。反之，沒有經(jīng)過預(yù)售登記，買受人的商品房交付請求權(quán)不具有物權(quán)的排他性，不能對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)。

其實，這種理解是值得商榷的。根據(jù)《合同法》第286條及其《批復(fù)》的規(guī)定，消費者取得對抗承包人的優(yōu)先權(quán)的條件是：

(1)必須是消費者;

(2)必須支付了全部或大部分購房款。

在具備了這兩個條件后，消費者即取得了對抗工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。而預(yù)告登記并不是消費者取得對抗承包人優(yōu)先權(quán)的必要條件，甚至不需要預(yù)告登記。換言之，若大部分以上購房款未支付，即使已預(yù)告登記，其請求權(quán)也無法對抗工程款優(yōu)先受償權(quán);而非消費者的房屋預(yù)購人預(yù)購商品房預(yù)告登記后的優(yōu)先請求權(quán)也無法對抗工程款優(yōu)先受償權(quán);建設(shè)工程抵押預(yù)告登記后的請求權(quán)也不能對抗工程款優(yōu)先受償權(quán)。

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