案情簡介

原告：鐘某 被告：某物業發展有限公司 第三人：某銀行 ２００７ 年７月４日，被告某物業發展公司經規劃審批開發的某花園取得房地產預售許可證，批準預售２２棟、２３棟等８棟房產。７月７日，原告鐘某交付定金人民幣 ３００００元認購該地產２２棟×單元６Ａ房。７月１４日，原告與被告某物業發展公司簽訂《房地產認購書》和《補充協議》，同日雙方簽訂了《房地產買賣合同 （預售）》，約定：原告鐘某購買某花園２２棟×單元６Ａ房，總金額為人民幣１５２９８１５元，付款方式為簽訂合同之日起１日內付首期人民幣３０９８１５ 元，其余價款向銀行貸款支付，交付時間為賣方應當于２００８年８月３１日前將房產交付買方。合同簽訂當日，原告即付人民幣２７９８１５元。 ２００７ 年１０月１８日，原告鐘某與第三人某銀行簽訂《房屋按揭貸款合同》，被告某物業發展公司為保證人，合同約定：原告貸款人民幣１２２萬元，貸款期限為３６０ 個月，還款方式為等額本息償還法。同年１０月２３日，第三人依約發放貸款人民幣１２２萬元至原告鐘某的賬戶。原告從２００７年１１月２０日起開始還款，共 還款５期，２００８年５月２０日以后停止還款。 ２００８ 年５月４日，原告鐘某向鹽田區人民法院起訴，訴稱原告與被告某物業發展公司簽訂的是期房買賣合同，原告只能根據被告的宣傳及銷售員的介紹了解該房產及房產 周邊情況并決定購買。該房產建成后，原告發現，在該房產對面不遠處有一大型垃圾焚燒發電廠，而距離約１００米處有一高壓線塔。若長期居住于此，將會給人體 健康造成極大的危害。原告認為，被告在對該房產及周邊環境進行廣告宣傳時，故意隱瞞與買受人有重大利害關系、應當公示披露的信息，誘導原告與被告簽訂了房 產買賣合同。另，該房產建成后出現質量問題，致使原告利益受損，嚴重破壞了合同目的，故請求法院判令：解除原告與被告簽訂的《房地產買賣合同》，原告、被 告和第三人簽訂的《房屋按揭貸款合同》，要求被告返還原告支付的購房首期款人民幣３０９８１５元、銀行按揭款人民幣３９１８２．０５元（７８３６．４１元 ／月×５個月）并承擔本案訴訟費。 法 院審理查明，某花園外確有一高壓線塔和垃圾焚燒發電廠。高壓線塔建于２０００年左右。垃圾焚燒發電廠始建于２００２年８月，２００３年１２月建成投產，經 定期監測，該廠各項煙氣污染物排放指標遠低于國家標準。上述兩項設施均屬市政設施，非被告某物業發展公司開發范圍。另查明，被告某物業發展公司于２００７ 年１２月２５日向市建設局提交文件申請進行竣工驗收。

辦案思路及心得

本案爭議焦點在于：被告是否隱瞞了高壓線塔和垃圾焚燒發電廠的存在以及房產質量是否合格。 原告認為，被告隱瞞了對買受人（原告）有重大利害關系、應當披露的信息并誘導原告簽訂了房產買賣合同，且房產質量有問題，原告利益嚴重受損，無法實現合同目的，故訴求解除合同。 被告則認為，原告在進行大宗投資前沒有盡到應有的審慎注意義務，這才導致原告未看到高壓線塔和垃圾焚燒發電廠，而并非被告隱瞞。至于房產的質量問題，因未 到合同約定的交樓時間即２００８年８月３１日，且還未經檢驗部門驗收，故原告以房產質量問題要求解除合同的理由不成立。

裁判結果

區人民法院經審理認為，原、被告之間簽訂的《房地產買賣合同（預售）》，以及原告與第三人之間簽訂《房屋按揭貸款合同》是各方當事人真實意思表示，內容未 違反法律、法規的強制性規定，是合法、有效的合同。關于原告訴稱被告隱瞞高壓線塔和垃圾焚燒發電廠的存在致使合同目的無法實現要求解除房屋買賣合同的主 張，法院認為，高壓線塔和垃圾焚燒發電廠屬市政設施，且均建成于原告簽訂房屋買賣合同前，不在被告的規劃開發范圍內，且高壓線塔和垃圾焚燒發電廠的煙囪系 大型建筑，醒目可見，原告可自行觀察得知，對其考察也應是原告在作出大額投資前所需具備的審慎態度。另，高壓線塔和垃圾焚燒發電廠屬該樓盤周圍環境范疇， 原告無證據顯示其在購買該樓房時對周邊環境有特殊要求、被告亦沒有作出特別承諾，因此被告無相應的披露義務，被告的行為不構成隱瞞。至于原告所稱的上述兩 項設施的存在會對人體健康造成危害、影響居住的問題，法院認為，原告沒有相應的證據加以證明，原告可在提供相應證據后另循法律途徑解決，本案不作處理。關 于原告主張房屋質量不合格影響合同目的實現要求解除合同的問題，法院認為，根據《房地產買賣合同（預售）》，賣方應當于２００８年８月３１日前將房產交付 買方，現樓房并未交付，且還未經檢驗部門驗收，原告并無證據證明該樓房質量不合格，原告據此要求解除合同沒有事實和法律依據，法院不予支持。故原告要求被 告返還購房首期款和銀行按揭款，以及解除作為該合同的從合同《房屋按揭貸款合同》理由不成立。 區人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定，依法駁回了原告的訴訟請求。 宣判后，當事人均未上訴，判決現已發生法律效力。