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寧波
合同約定公證生效條件有哪些
房屋租賃合同中約定“合同自雙方當事人簽字蓋章、公證后生效”，合同簽訂后未進行公證，但雙方實際履行了合同，該合同是否生效?近日，北京鐵路運輸中級法院審結了一起房屋租賃合同糾紛案，判決認定當事人的實際履行行為應視為對合同生效條款的變更，房屋租賃合同合法有效。
2005年5月17日，某經貿公司和某服務公司簽訂房屋租賃合同，合同約定：經貿公司租賃服務公司的房屋用于商業辦公，租賃期限二十年，在合同簽訂后，房屋手續完備并交付承租方使用后五日內承租方支付前三年的租金;承租方不交納租金達三個月以上或所欠各項費用達1萬元以上，出租方有權解除合同。此外，雙方還在合同中特別約定：合同自雙方當事人簽字蓋章、公證后生效。合同簽訂后，在未辦理公證的情況下，服務公司向經貿公司交付了房屋，經貿公司使用租賃房屋進行經營至今，但從未支付租金。
2008年9月，服務公司將經貿公司訴至法院，請求法院依法解除雙方之間的房屋租賃合同、經貿公司向服務公司支付租金及違約金近130萬元。庭審中，經貿公司答辯稱，其與服務公司的房屋租賃合同中約定了生效條件，即雙方當事人簽字蓋章、公證后生效，而合同至今未辦理公證，所以合同只是成立而未生效。且服務公司一直未取得出租房屋的所有權證，違反了《城市房屋租賃管理辦法》第六條“未依法取得房屋所有權證的不得出租”的規定，因此合同未生效，經貿公司不應向服務公司支付租金及違約金。
一審法院經過審理，認為盡管雙方在服務公司未取得房屋所有權證的情況下就簽訂了合同，違反了《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，但該辦法只是部門規章，法律或行政法規對此并沒有作出強制性規定，所以該房屋租賃合同合法有效。雖然雙方在合同中約定了經公證后生效，但雙方卻又在合同沒有進行公證的情況下開始履行，故該履行行為應視為對合同中“公證后生效”這一條款的變更，故經貿公司的主張不能成立。經貿公司未支付租金的行為已違反違約，判決解除雙方的租賃合同、經貿公司向服務公司支付租金及違約金。經貿公司不服一審判決，上訴至二審法院。
經過詳細閱卷及與雙方當事人溝通，二審法官認為，雖然雙方簽訂的房屋租賃合同為附生效條件的合同，但在合同未辦理公證的情況下服務公司向經貿公司交付了房屋，經貿公司在實際占有房屋后進行了裝修、經營，并于2006年5月將公司住所地變更至租賃房屋所在地，上述履行合同的行為表明雙方已就合同生效條件進行了變更，故房屋租賃合同已發生法律效力。雙方在合同中未對辦理房屋產權證進行約定，且服務公司未取得房屋產權證沒有影響經貿公司對房屋的使用及其經營，經貿公司應依約向服務公司支付租金。故二審法院維持了一審法院的判決。
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