一般在當事人簽了二手房買賣合同之后，需要實際向房屋管理部門辦理登記備案，這樣買賣行為才會實際具有法律效力，受到法律的保護。而現(xiàn)實中經(jīng)常出現(xiàn)一方在簽了合同之后反悔的情況，那此時要是買家反悔的話應該怎么辦呢？我們一起在下文中進行具體了解吧。

一、買方因缺少支付房款能力而對房屋買賣合同反悔。

房屋買賣合同簽訂后，因買方經(jīng)濟狀況惡化或缺少后續(xù)支付房款能力而無法支付合同約定房款，導致違約。

律師觀點：簽訂房屋買賣合同后，由于買方經(jīng)濟能力關系而導致無法繼續(xù)履行合同，構成合同違約，這應當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，首先要對購買房屋的品質和環(huán)境做認真的考察;其次，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果確實履行不能，要勇于承擔違約責任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務泥潭而無法自拔。

二、以賣方房屋質量瑕疵為由，要求解除房屋買賣合同。

二手房不同于預售商品房，一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，所以，或多或少會存在一些質量瑕疵。如果買方認為賣方售房時故意隱瞞房屋質量瑕疵或者房屋存在違章搭建等情況，就可能導致買賣糾紛產(chǎn)生。

律師觀點：房屋買賣合同的賣方應就買賣標的物向買方承擔質量瑕疵擔保責任。但由于二手房一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買方對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此，對于賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵的，應承擔賠償責任。但對于賣方已如實告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔責任。

對于房屋的隱蔽瑕疵，如并非賣方在裝潢、使用過程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明賣方對此是知曉的，賣方亦不承擔瑕疵擔保責任;但買方可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。

由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同往往舉證不能，因為民事欺詐訴請撤銷房屋買賣合同的主張難獲法院支持。為了避免產(chǎn)生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業(yè)公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息，必要時聘請專業(yè)人員陪同看房，做到心中有底。

在合同里，要約定賣方對其交付的房屋如果出現(xiàn)質量問題應如何承擔法律責任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設施完備;房屋出現(xiàn)質量瑕疵，由賣方進行修復，并承擔賠償責任等內(nèi)容;如果房屋質量問題嚴重影響房屋的正常居住使用，買方可以解除合同，并要求賣方賠償損失。

三、房屋過戶前或者過戶中交易被限制，導致買方權利不能實現(xiàn)，要求解除合同、賠償損失。

從簽訂房屋買賣合同到買方拿到房屋產(chǎn)權證期間，如果賣方故意隱瞞房屋已被法院查封的事實，或者在過戶手續(xù)辦理過程中，因賣方原因導致房屋買賣交易無法繼續(xù)履行下去，即使買方已經(jīng)繳付了首期款并實際入住，只要房屋尚未完成過戶登記，買方利益就無法受到法律保護。

律師觀點：《物權法》第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”所以，房屋買賣合同簽訂后產(chǎn)權未進行變更登記的，不發(fā)生所有權轉移，在法律上仍然認為賣方是房屋的產(chǎn)權人，買方僅對房屋享有債權，法院仍然有權查封賣方的房屋。

如果賣方故意隱瞞房屋交易已被限制或者將要被限制的事實，導致買方無法辦理過戶登記，無法實現(xiàn)購房目的時，買方可根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房地產(chǎn)，不得轉讓。如果已簽訂買賣合同的，該買賣合同無效，雙方互相返還已付財產(chǎn)，賠償損失。買方要求賣方賠償?shù)慕?jīng)濟損失，包括直接損失和預期可得利益損失(注：預期可得利益損失主要是指房價漲跌損失)。

四、因貸款政策變化原因導致買方無法買房。

二手房市場貸款政策先是銀行提高貸款首付額，提高貸款利率，后是嚴格限制第二套房屋買賣貸款等，由于政策變化導致買方貸款申請沒有通過，從而構成合同違約。

律師觀點：國家調整貸款政策是為了對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮其資信情況、貸款是否存在風險等因素后再作出主觀判斷，客觀上存在同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款兩種可能性。買方在決定通過貸款方式支付房款時，應當預見到銀行可能拒絕發(fā)放貸款。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。

房屋買賣合同約定用貸款支付房款，并不意味著買方只能通過銀行貸款來履行合同，通過其他合理途徑籌措資金也是買方避免貸款不能風險應當考慮的問題。

實踐中即使簽了二手房買賣合同也是有可能出現(xiàn)反悔的情況，而此時不同當事人反悔的實際處理不同，并且有一些反悔的理由是在法律規(guī)定范圍內(nèi)，此時可以說是正當?shù)姆椿冢敲淳筒挥脤嶋H承擔法律責任，可以不退還購房定金或者要求對方支付雙倍的購房定金。

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