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二手房一次對于大家來說并不陌生，并且是目前很受關注的一個詞，對于一些經(jīng)濟能力不理想的社會人士，二手房是非常不錯的選擇，那么對于廣州二手房交易程序和手續(xù)大家都了解了嗎？今天就由律霸小編為大家簡單介紹一下。

廣州二手房交易流程

二手房購買，需走好十步，基本流程如下：

查冊——簽三方約——簽件、送銀行審批——貸款申請成功——業(yè)主報稅——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》——辦理抵押登記——銀行放款

一、了解房屋、商議房價、約定付款方式、約定中介費

(一)了解房屋?

包括:產(chǎn)權情況(包括是否有兩證，產(chǎn)權人，共有人，兩證的時間)，是商品房還是房改房，面積，有沒有抵押，有沒有按揭(有多少按揭)，是否已交維修基金，學位，戶口，是否已過5年，是否是唯一住房(個稅)，家私電器清單等設施、設備、物品是否隨房交易包含在房價中，房屋成交價格中，明確規(guī)定價格為按套轉讓價格，包括房屋的附屬設施、設備、物品等，交樓時間，交樓標準。

(二)商議房價

購二手房之前，與上家談判、議價是重要的一環(huán)。下家如何討價還價，才能最大限度地獲取利益，同時又不致使談判陷入僵局??

首先，確定自己所能承受的最高房價。上家在掛牌售房時，也會有一個心理價位。因此，掛牌價往往高于上家的心理價。如果下家在看房過程中，不經(jīng)意地通過語言、表情等流露出對此物業(yè)有極大興趣，上家往往會抓住這點乘勝追擊，咬住價格不放松。

其次，摸清上家的底細和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣房，愈接近上家的賣房期限，上家就越急于出售。在此時議價，將對下家殺價非常有利。否則，價格很難談攏。

最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關資料。下家在談判前可以先做實地考察，詳細了解物業(yè)的建筑和裝修質量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設施是否齊全，房屋在設計或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問題。等到正式與上家談價格時，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時機地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準備，只有他讓出多少個“點”，才有把你留住的可能。?

(三)約定付款方式

1、定金

買二手房一定要慎付定金，應對之策：對于此類漏洞，購房者一定要當心。建議購房者選擇對定金進行托管。如何操作呢?購房者可以在簽訂居間協(xié)議時，就特別聲明定金由中介公司來保管，而不急于交給賣家，等到中介公司(也可自辦)辦完產(chǎn)權信息核查之后，付給賣方。?

2、首期款

簽訂三方買賣合同后，交首期款到銀行監(jiān)管賬戶，買方申請公積金貸款，公積金中心出具貸款承諾書給賣方，向房管局遞件并領取回執(zhí)，評回執(zhí)領取稅單，繳付稅費并過戶后，當天支付首期款，領取新房產(chǎn)證，并同按揭銀行在房管局抵押登記。

3、尾款 精彩內(nèi)容，盡在百度攻略：http://gl.baidu.com

買賣雙方與經(jīng)紀公司一起辦理物業(yè)交接，戶口遷出，同時水電煤訊、物業(yè)管理費等交割完畢，核對家私電器清單等設施、設備、物品后，具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續(xù)。 支付尾款。

4、按揭款

房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，發(fā)放公積金款給賣方。

(三)約定中介費及付款方式

1、簽訂合同后，支付約80%中介費;

2.、結清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶、物管費等，交付房屋鑰匙，核實家私電器等清單，辦理交房完畢后，支付剩余中介費;

二、產(chǎn)權調查和查冊

1.、要了解房屋的產(chǎn)權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。

產(chǎn)權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”;?

身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;

資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等;

其它證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權的協(xié)議或證明;共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買的協(xié)議或證明;中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應的證明等。?

2、查冊

有兩種方式：

(1)業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號交由中介方代查。

(2)業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。

律師提醒：簽約前查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況(如產(chǎn)權人、地址、面積、土地情況等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息)以及能否正常交易，以保障買方的切身權益。依照我國相關法律的規(guī)定，房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，其產(chǎn)權是通過房地產(chǎn)管理機關的登記予以確定的。在房地產(chǎn)登記機關的產(chǎn)權記錄登記中，包含了房產(chǎn)的各種相關信息，如：所有權人、房產(chǎn)的具體物理情況、是否設有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通過向房產(chǎn)登記機關查詢，購房者可以確切地知道賣房者是否對房產(chǎn)擁有完全的產(chǎn)權、是否存在著其他共有人、是否僅僅只有使用權而無所有權、是否已設定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否為居住用房等等。?

3、查驗房屋有無債務負擔。房屋產(chǎn)權記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。

4、最后應提醒購房人注意的是，購買二手樓房，尤其要搞清楚所購房源是否屬于房改出售的房屋。因為按照房改的有關規(guī)定，城市職工以標準價或成本價購買的房屋，在購房后5年之內(nèi)不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原產(chǎn)權單位也有優(yōu)先購買的權利。如果購買的是這樣的房屋，就有可能出現(xiàn)問題。

總之，要了解房屋產(chǎn)權的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權文件，仔細閱讀外，還要到房屋管理部門查詢有關房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄，兩者對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權細節(jié)，不至于有所遺漏。

三、交定金

二手房買賣下定金四步驟，確保定金合同有效成立。首先是要查冊后，再準備交定金。

1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應包括房屋基本狀況、有沒有按揭、有沒有抵押、房價、保留期限及定金的處理方法、賣方原因責任而使不能成交時的責任等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

4、收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

四、簽定房屋買賣合同?

買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。

律師提醒：合同中應說明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的時候，還需簽訂有關的補充協(xié)議，一定要有細節(jié)性的明確約定。

1、買賣雙方應該約定房屋總價、違約金、滯納金、交屋時間、過戶時間、稅費支付等內(nèi)容。值得注意的是，如果房屋轉讓價中已包含轉讓房屋固定裝修及附屬設施，則在簽《買賣合同》前，應該在中介的證明下將該房屋內(nèi)的家具及設施進行仔細清點，并將品名、規(guī)格、數(shù)量等詳列于《家具清單》后，買賣雙方簽字確認，以避免今后產(chǎn)生不必要的分歧。 ?

2、約定賣方戶口遷出的時間，一般約定為簽約之日起15個工作日內(nèi)。

3、賣方的產(chǎn)證存放在中介公司，降低一房兩賣的機率。

4、房屋成交價格中，明確規(guī)定價格為按套轉讓價格，包括房屋的附屬設施、設備、物品等。這是因為大多數(shù)二手房的公灘較小，有的存在使用面積超過產(chǎn)權面積的情況，所以約定按套轉讓。此外，以前的二手房交易經(jīng)常出現(xiàn)交易成功后，賣方搬走所有家具，甚至包括門窗等附屬物品的問題，新的合同則明確約定了哪些東西是隨房屋一起交易的設施、設備、物品。避免過多的糾紛。

5.、明確規(guī)定了房屋所有權證過戶方式及稅費支付的具體方式、辦證所需提交的資料，以及辦證時間，辦證責任方。如果交易因為未能及時辦證而失敗，可以明確責任方。

6、房款支付。按照一次性付款、分期付款、擔保貸款三種方式，明確支付金額、支付時間、付款條件、余款支付時間、甲方提供貸款資料時間等內(nèi)容。同時規(guī)定了甲方逾期付款的違約責任，以及違約處理情況，違約金的具體比例或者金額。避免因為約束不清，而產(chǎn)生三方因房款無法及時支付、貸款無法按時辦理等問題引起的糾紛。

7.、房屋支付。明確規(guī)定雙方必須填寫交房時間，房屋一經(jīng)交付，乙方和丙方不再承擔任何維修責任。約定了交房的三種方式;同時約定交付內(nèi)容：乙方遷出房屋，結清已發(fā)生的全部水、電、氣、電話、收視費、寬帶、物管費等，交付房屋鑰匙;約定了乙方逾期交房的違約責任，以及具體處理方式，違約金比例或者金額，甲方有權要求是否繼續(xù)合同等。有效防止乙方故意延遲交房等問題引起的糾紛。?

8、傭金。明確要求甲方和乙方都必須填寫支付傭金的金額，以提醒乙方也有責任支付傭金。

9. 、規(guī)定了合同履行期間任何一方要求變更合同條款的，應及時書面通知相對方，并征得相對方的同意后，在約定的時限內(nèi)，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。并明確規(guī)定了擅自變更合同的責任承擔方。

10、違約責任。

(1)明確規(guī)定當丙方發(fā)生無正當理由解除合同;與他人或其中一方私下溝通，損害委托方利益;其他因丙方過失，導致合同無法繼續(xù)履行三種情況時，丙方必須對甲、乙方承擔違約責任：全額退還傭金、所代收的房款及各項費用、文件資料，同時規(guī)定了賠償金額或比例。

(2)當甲、乙方發(fā)生無正當理由解除合同;相互或與他人私下溝通，損害丙方利益;為按照合同約定提供必要的文件資料和配合手續(xù)，造成丙方無法履行合同;其他因甲、乙雙方造成丙方無法完成委托事項或無法繼續(xù)履行合同等情況時，甲、乙方對丙方承擔違約責任，全額退還所收取各項費用、文件資料，同時由違約方支付傭金給丙方，同時約定追加賠償方式。

(3)約定了甲、乙雙方之間的違約情況和賠償方式和比例、金額。

11、規(guī)定了三方免責的情況。

(1)因不可抗力致使合同無法履行的;

(2)因相關政策、法規(guī)變動致使合同無法履行的。

12、提醒合同未盡事宜采取附件形式補充，避免因合同為約束到的問題引起糾紛。

13、合同規(guī)定一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

合同范本最后明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關負責人名字、電話，并分別簽章，丙方必須填寫注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人名字、注冊號、協(xié)理、協(xié)理號，以保障合同的安全性。

14、約定中介費及支付方式

五、簽完合同后手續(xù)辦理

(一)簽訂三方買賣合同后，交首期款到銀行監(jiān)管賬戶，申請公積金貸款

1、借款人應首先向住房公積金管理中心提出貸款申請，并初審，需準備如下材料：

(1)借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明(提供原件及復印件);

(2)借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟收入證明》及《公積金繳交情況證明》;

(3)購買住房應提供購房合同或協(xié)議及首付款收據(jù);自建住房的應提供批準建房的文件;

(4)貸款銀行要求提交的其它證明材料;

(5)所購房屋的《國有土地使用證》及《房屋所有權證》;

(6)所購房屋評估報告書(由評估、擔保公司評估后出具);?

(7)賣房方夫妻雙方身份證、戶口薄;

(8)購房合同;

2、初審后發(fā)放一應申請資料，預約看房. 評估、擔保公司現(xiàn)在看房，評估、拍照。需備房屋所有權證、買賣雙方身份證、結婚證復印件，等待初始評估報告。?

3、拿到評估報告后預約銀行信貸人員在“公積金管理中心”一樓服務大廳銀行柜臺進行面簽。個人住房公積金借貸合同(5份)、公積金借貸審批表二(4份)、房地產(chǎn)買賣契約(4份)、個人承諾(3份)、房地產(chǎn)抵押登記申請書(1份)等，所有內(nèi)容可在專業(yè)人士指導下填寫，但所有簽章的地方都應面簽。

4、通知借款申請人。對于符合貸款條件的借款人，住房公積金管理中心應及時通知申請人，并出具準予貸款的通知，使符合條件的借款申請能及時辦理手續(xù)，獲得貸款。

5、銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金管理中心不是金融機構，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)必須由受委托銀行辦理。受委托銀行在接到住房公積金管理中心出具的準予貸款通知后，辦理貸款手續(xù)，簽訂合同，按期發(fā)放貸款。受委托銀行應與審查合格的借款人簽訂借款合同，并按規(guī)定辦理房屋抵押、保險及相關手續(xù)，需要辦理抵押或質押登記的，要依法辦理登記手續(xù)，并按借款合同規(guī)定按期發(fā)放貸款。銀行將辦妥房屋抵押、保險手續(xù)的有關資料及借款合同送公積金中心，公積金中心審核后，將貸款資金劃入受托人賬戶。

5、賣方收到銀行同意貸款通知書后，向房管局遞件并領取回執(zhí)，評回執(zhí)領取稅單，繳付稅費并共同到場辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。

6、繳付稅費并過戶后，當天支付首期款，領取新房產(chǎn)證，并同按揭銀行在房管局抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應到房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。銀行辦理完買方房地產(chǎn)抵押登記后，發(fā)放公積金款給賣方。

六、交房?

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。有關專家同時建議，買賣雙方應當選擇專業(yè)的房產(chǎn)中介公司，在交房時他細檢查，并注意上述細節(jié)。電話、煤氣過戶的手續(xù)和準備相應材料較為繁瑣，買賣雙方可以填寫委托書，要求房產(chǎn)中介公司代辦相關手續(xù)。

1、結清水表賬單

本市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結清所欠費用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打“小郭熱線”962626 查詢該房產(chǎn)已往的水費欠繳情況。

2、告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，

現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結清該電表的所有欠費。如須了解電費欠繳情況可撥打95598 上電熱線查詢。

3、協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費10元由下家承擔。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費情況及燃氣部門的地址請撥打962777 上海燃氣集團24小時燃氣服務綜合受理熱線。?

4、協(xié)助有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。如果要查詢欠費情況只需撥打114查詢房屋所在地的街道辦事處即可。

5、結清電話，寬帶費用

如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當日為準結算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結算。如有疑問可以撥打10000號查詢。

6、結算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。?

7、物業(yè)更名及結算物業(yè)管理費用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當日為準結算物業(yè)管理費。同時下家辦理物業(yè)進戶手續(xù)。

8、遷移戶口

在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認。

9、核對家私電器清單等設施、設備、物品。

以上就是小編為大家整理的關于廣州二手房交易程序的相關信息，現(xiàn)在二手房已經(jīng)是非常受關注的一個詞，法律也對二手房制訂了相關的規(guī)定以及流程，不管是賣方還是買方都必須要嚴格遵守法律規(guī)的相關流程及手續(xù)，這也是為了能夠讓房產(chǎn)所屬者再買房時更加安心。更多相關知識您可以咨詢律霸威海律師。

怎么查二手房房屋產(chǎn)權,二手房產(chǎn)權如何查詢 ?

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