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寧波
小區業主自治的問題有哪些
小區業主自治的問題有哪些?
1、業主自治中，管理主體角色定位不準
業主對其所有的建筑物具有支配權及所有權，這種所有權具有排他性。站在物權的角度來看，物業管理制度維護了屬于業主所有的財產等，彰顯了物權的價值。對物業管理的必要性，以及用什么方法來進行管理，管理的主體是誰，完全取決于廣大業主。因此，廣大業主才是物業管理活動的主體。物業公司在物業管理活動扮演一個授權對象的角色，通過業主的委托，才能具有物業管理的權力。據此可以認為物業管理公司屬于一個以服務為中心的個體，因此其首要的任務就是對廣大業主負責，為其提供服務。
然而，實際生活中，物業公司充當著一個“管理者”的身份，凌駕于業主之上，沒有優先考慮廣大業主的合法權益。濫用職權，不及時履行職責義務，極大地損害了業主的合法權益。對于業主自治，其認為會對廣大業主有消極的影響，認為業主沒有進行過專業的物業管理知識的學習，不具有管理能力。廣大業主和物業公司站在了對立面，自然糾紛也是家常便飯的事情。除了物業公司在物業管理活動中的角色界定失誤外，另一個社區自治管理組織居委會和業主委員會的關系不利于自治制度推行。居委會和業主委員會都是社區管理主體，但是其職責并不相同。居委會和業主委員會變為了領導關系，這使得業主委員會不能發揮其應有的作用。
2、業主傳統思想嚴重，缺乏自治意識
廣大業主是業主自治活動的主人，廣大業主缺少應有的民主參與和維權意識是導致自治制度無法向前推行的重要因素。受歷史影響我國政府出資興建的企事業單位以及相關的國家政府單位福利式分房制度，形成一定的惰性，認為只要有關于房地產的事情必須通過政府來解決。當我們遠離福利住房分配模式轉向市場經濟模式時，居民原有的意識依舊會成為業主自治發展阻礙，其中包含著涉及居民利益的部分內容，居民很少會去主動參與民主自治過程中，沒有將自身的利益與業主自治結合，缺少主動維護合法權益的意識。這樣的行為只會對業主自治制度發展起到消極影響。從目前各種問題不難看出，我國城市物業管理業主自治制度還不夠成熟完善，業主自治制度與西方發達國家相比存在明顯地差距，如何能有效地解決上述問題是當前重要課題。
小區業主自治不是法律統一規定的，在很多小區，物業管理也基本上都是直接交給物業公司的，有業主自治的這些小區，實際上管理起來會發現，即便存在著業主委員會，業主和物業公司之間還是有很多無法協調的矛盾，因為業主委員會并沒有起到真正的作用。
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