一、什么是房地產(chǎn)庫存?

從常用的庫存概念考慮，房地產(chǎn)庫存有狹義和廣義之分。

(1)狹義房地產(chǎn)庫存。統(tǒng)計口徑為現(xiàn)房庫存，是指已竣工的待售現(xiàn)房，現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中“商品房待售面積”的概念，不包括已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋。

(2)廣義房地產(chǎn)庫存。統(tǒng)計口徑為可售現(xiàn)期房庫存，是指現(xiàn)房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎(chǔ)上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經(jīng)取得預(yù)售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

二、我國房地產(chǎn)市場庫存狀態(tài)是怎樣的?

1.去化周期超出合理范圍

“去化”在房地產(chǎn)領(lǐng)域即為“銷售”的意思，去化周期即商品房的銷售周期。目前合理的房地產(chǎn)庫存范圍尚無嚴(yán)格界定，綜合住建部及其他專家觀點，相對認(rèn)可的合理房地產(chǎn)庫存去化周期的上限是18個月(1.5 年)。

2015年，商品房銷售面積12.8億平方米，待售面積7.2億平方米。按照去化周期計算方法，即待售面積/銷售面積，7.2億平方米的(狹義)庫存需要6個月左右可以完成去化。

但庫存問題主要體現(xiàn)在廣義庫存。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年，我國房地產(chǎn)房屋施工面積高達(dá)73.6億平米，其中施工住宅面積為57.2億平方米。僅施工住宅面積與現(xiàn)有待售面積之和為64.4億平米，按2015年銷售面積計算，去化周期高達(dá)5年。 也就是說我國房地產(chǎn)市場庫存范圍已非合理，正處于高庫存狀態(tài)。

2.待售面積持續(xù)增長

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年末，我國商品房待售面積約7.2億平方米，比11月末增加2217萬平方米，創(chuàng)歷史新高。如果按人均住房面積35平方米來計算，“待售”住房可供超過2000萬人口居住。

我國房地產(chǎn)市場2011-2015待售面積我國房地產(chǎn)市場2011-2015待售面積

3.商品房空置率進(jìn)一步攀升

2011 年以來，我國商品房空置率持續(xù)攀升，2014 年空置率超過40%，2015 年進(jìn)一步攀升至46%，已進(jìn)入嚴(yán)重空置狀態(tài)，這也說明我國房地產(chǎn)市場處于明顯供過于求，商品房庫存嚴(yán)重積壓。

我國房地產(chǎn)市場2011-2015年商品房空置率我國房地產(chǎn)市場2011-2015年商品房空置率

三、為什么要去庫存?

去庫存對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，預(yù)防金融風(fēng)險具有重要戰(zhàn)略意義。

1.庫存過量影響房地產(chǎn)投資增速，進(jìn)而影響GDP增長

自2014年1月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)下滑，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)， 2015年末，房地產(chǎn)投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經(jīng)歷的最差投資數(shù)據(jù)。

2015全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2015全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

最直觀的數(shù)據(jù)體現(xiàn)是2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積的負(fù)增長。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點。

2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速2015年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速

我國房地產(chǎn)投資增長對GDP增長的貢獻(xiàn)率一直維持在50%左右，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產(chǎn)業(yè)需求的主要因素。而影響房地產(chǎn)投資增速的重要原因，是房地產(chǎn)庫存過高導(dǎo)致的產(chǎn)能過剩，需求不足，這使房地產(chǎn)去庫存成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的痛點。

2.高庫存可能引發(fā)金融危機(jī)

我國商業(yè)銀行的貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)的直接間接貸款占據(jù)主要地位。地方政府通過各種渠道向商業(yè)銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)價值。樓市長期高庫存狀態(tài)，作為抵押物的土地等實物資產(chǎn)的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現(xiàn)支付鏈的斷裂，從而引發(fā)金融危機(jī)。