一、什么是房地產庫存?

從常用的庫存概念考慮，房地產庫存有狹義和廣義之分。

(1)狹義房地產庫存。統計口徑為現房庫存，是指已竣工的待售現房，現行房地產開發統計中“商品房待售面積”的概念，不包括已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋。

(2)廣義房地產庫存。統計口徑為可售現期房庫存，是指現房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。

二、我國房地產市場庫存狀態是怎樣的?

1.去化周期超出合理范圍

“去化”在房地產領域即為“銷售”的意思，去化周期即商品房的銷售周期。目前合理的房地產庫存范圍尚無嚴格界定，綜合住建部及其他專家觀點，相對認可的合理房地產庫存去化周期的上限是18個月(1.5 年)。

2015年，商品房銷售面積12.8億平方米，待售面積7.2億平方米。按照去化周期計算方法，即待售面積/銷售面積，7.2億平方米的(狹義)庫存需要6個月左右可以完成去化。

但庫存問題主要體現在廣義庫存。據國家統計局數據，2015年，我國房地產房屋施工面積高達73.6億平米，其中施工住宅面積為57.2億平方米。僅施工住宅面積與現有待售面積之和為64.4億平米，按2015年銷售面積計算，去化周期高達5年。 也就是說我國房地產市場庫存范圍已非合理，正處于高庫存狀態。

2.待售面積持續增長

國家統計局數據顯示，2015年末，我國商品房待售面積約7.2億平方米，比11月末增加2217萬平方米，創歷史新高。如果按人均住房面積35平方米來計算，“待售”住房可供超過2000萬人口居住。

我國房地產市場2011-2015待售面積我國房地產市場2011-2015待售面積

3.商品房空置率進一步攀升

2011 年以來，我國商品房空置率持續攀升，2014 年空置率超過40%，2015 年進一步攀升至46%，已進入嚴重空置狀態，這也說明我國房地產市場處于明顯供過于求，商品房庫存嚴重積壓。

我國房地產市場2011-2015年商品房空置率我國房地產市場2011-2015年商品房空置率

三、為什么要去庫存?

去庫存對促進經濟增長，預防金融風險具有重要戰略意義。

1.庫存過量影響房地產投資增速，進而影響GDP增長

自2014年1月起，房地產開發投資增速連續下滑，據國家統計局數據， 2015年末，房地產投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。

2015全國房地產開發投資增速2015全國房地產開發投資增速

最直觀的數據體現是2015年房地產開發企業土地購置面積的負增長。2015年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點。

2015年全國房地產企業土地購置面積增速2015年全國房地產企業土地購置面積增速

我國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素。而影響房地產投資增速的重要原因，是房地產庫存過高導致的產能過剩，需求不足，這使房地產去庫存成為經濟發展的痛點。

2.高庫存可能引發金融危機

我國商業銀行的貸款結構中，房地產業的直接間接貸款占據主要地位。地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值。樓市長期高庫存狀態，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金有可能出現支付鏈的斷裂，從而引發金融危機。