一、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記生效的要件有哪些

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán);

②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。

A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn);

B、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物;

C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

D、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn);

E、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財(cái)產(chǎn);

F、來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn);

G、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

③價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值;

④辦理抵押登記。依照我國法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。

注意：不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時(shí)，抵押權(quán)不設(shè)立，但不影響抵押合同的效力。

二、辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的注意事項(xiàng)

(1)辦理抵押消費(fèi)貸款較為簡單，不過對(duì)于貸款用途有一定的限制;在辦理前，消費(fèi)者需要對(duì)抵押消費(fèi)貸款還款壓力較大的現(xiàn)實(shí)有理性的認(rèn)識(shí)，充分考慮自身的還款能力，避免以房產(chǎn)沖抵債務(wù)的不利局面。

(2)消費(fèi)者在申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款時(shí)，一定要分析自身的家庭結(jié)構(gòu)、工作性質(zhì)、收入狀況等，以便能夠正確把握個(gè)人的貸款總量以及貸款期限，盡量避免由于考慮不周帶來的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

(3)抵押房產(chǎn)需是借款人名下房產(chǎn)，如果是與第三人共有的，在抵押時(shí)必須出具共有人同意抵押聲明書;

(4)在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書;如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明;

(5)需要明確貸款用途，抵押消費(fèi)貸款一般只能用于裝修、留學(xué)、就醫(yī)、婚慶、購買家庭大額耐用消費(fèi)品(購車等)等消費(fèi)項(xiàng)目。

另外，抵押貸款。據(jù)此，下列物業(yè)不能申請(qǐng)抵押貸款：依法查封或者經(jīng)其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;依照政府有關(guān)房改政策，按成本法購買的政府福利房。

將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的時(shí)候，除了要求當(dāng)事人之間簽訂書面的抵押合同之外，事后還需要辦理抵押登記。按照我國有關(guān)法律中的規(guī)定，抵押不動(dòng)產(chǎn)必須要辦理登記手續(xù)，否則的話抵押行為不得對(duì)抗善意第三人。也就是說不動(dòng)產(chǎn)抵押要生效，登記就是其中不可或缺的一個(gè)環(huán)節(jié)。

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