一、回遷房買賣合同注意事項有哪些?
1、房屋稅費繳納要約定好
回遷房的買賣涉及到兩次稅費的繳納:一次是原房主取得房屋權(quán)證書是需要繳納的稅費,另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費,這兩次稅費應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān),應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
2、嚴(yán)防“一房數(shù)賣”
回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記,這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆,一旦房價高漲,違約成本過低,出賣人極有可能將房屋出售給他人。
當(dāng)前我國民事立法采用的是債權(quán)的物權(quán)變動模式,即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù),才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同,不違反法律的禁止性規(guī)定,均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下,先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的權(quán);其次是出賣人先行交付,買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的權(quán),但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買受人均未占有房屋,依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應(yīng)予以支持。因此,出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人,相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。
3、一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時間
簽訂回遷房買賣協(xié)議時,出賣人并沒有取得房產(chǎn)證,無法辦理過戶手續(xù)。因此,一定要約定房產(chǎn)過戶的時間,實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證,但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
簽訂回遷房買賣協(xié)議時,要確定具體的交房時間,若在簽訂合同時就是現(xiàn)房,則可以約定繳納首付之日即為交房時間。
4、買方要留尾款
沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險,違約責(zé)任的規(guī)制顯得重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任,需要繳納法院訴訟費用、律師費,還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款),而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時,買方的違約機會將會大大降低。當(dāng)然,具體如何將為款留下,且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂,需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
5、要求賣方的配偶簽名
實踐中,回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn),根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定,該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn),一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐猓駝t可能產(chǎn)生兩類法律后果:其一,若房價上漲,而配偶借口不同意出賣房屋,則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二,若在過戶之前,賣方夫妻離婚,則涉及到共同財產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況,只要賣方配偶簽名,并輔之以必要的條款,則基本上能夠預(yù)防。
6、盡量要求賣方的 順序繼承人簽字
因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性,在取得房產(chǎn)證之前,若賣方發(fā)生不測,該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此,回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的 順序繼承人簽字,以表明對賣方出賣行為的認(rèn)可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言,順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中,要求賣方的 順序繼承人簽字時,一定要注意說話的方式和技巧,以免不快。
二、法律依據(jù):
《合同法》第一百三十一條
買賣合同的內(nèi)容除依照本法第十二條的規(guī)定以外,還可以包括包裝方式、檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
第一百三十二條 標(biāo)的物
出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。 法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物,依照其規(guī)定。
第一百三十三條 標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間
標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
第一百三十四條 標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定
當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的,標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。
第一百三十五條 出賣人的基本義務(wù)
出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。
第一百三十八條 交付的時間
出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。約定交付期間的,出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。
第一百四十一條 交付的地點
出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。 當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定: (一)標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人; (二)標(biāo)的物不需要運輸,出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的,出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物;不知道標(biāo)的物在某一地點的,應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。
第一百四十二條 標(biāo)的物的風(fēng)險負(fù)擔(dān)
標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān),交付之后由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
回遷房的買賣合同和其他商品房的買賣合同其實沒有什么太大的區(qū)別,主要是確定好回遷房的相關(guān)產(chǎn)權(quán)問題。確定好產(chǎn)權(quán)問題之后,雙方再進行相關(guān)的房屋買賣合同,交易交易完成之后雙方即可對房屋進行相關(guān)的過戶,過戶之后房屋購買合同交易結(jié)束。
回遷房買賣糾紛在購買之前應(yīng)注意什么
回遷房能賣嗎,要注意什么
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