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在簽訂房屋買賣合同后，有時候當事人可能會因為生活中債務(wù)債權(quán)問題需要轉(zhuǎn)讓房屋的債務(wù)或者債權(quán)。這時候就涉及到房屋買賣合同主體變更的法律問題，當我們進行主體變更后會有哪些法律效力呢?主體都有哪些呢?下面由律霸小編為大家介紹下相關(guān)知識。

一、房屋買賣合同主體變更的效力

(一)房屋買賣合同的變更原則上向?qū)戆l(fā)生效力，未變更的權(quán)利義務(wù)繼續(xù)有效，已經(jīng)履行的債務(wù)仍然有效。

(二)房屋買賣合同的變更以原房屋買賣合同關(guān)系的存在為前提，變更部分不超出原房屋買賣合同關(guān)系之外。原房屋買賣合同關(guān)系有對價關(guān)系的仍保有同時履行抗辯權(quán)，原房屋買賣合同債權(quán)所有的利益與瑕疵仍繼續(xù)存在，只是在增加債務(wù)人負擔(dān)的情況下，非經(jīng)保證人或物上擔(dān)保人同意，保證不生效力，物的擔(dān)保不及于擴張的債權(quán)價值額。

(三)房屋買賣合同的變更不影響當事人要求賠償損失的權(quán)利。《民法通則》第115條規(guī)定：“房屋買賣合同變更或者解除，不影響當事人要求損害賠償?shù)臋?quán)利。”在房屋買賣合同變更以前，由于一方的過錯而給另一方造成的損失，如果雙方當事人沒有對此另有約定，在房屋買賣合同變更以后，受損失的一方仍然有權(quán)請求過錯方進行損害賠償。

(四)根據(jù)《房屋買賣合同法》第78條的規(guī)定，當事人對房屋買賣合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。

二、房屋買賣房屋買賣合同的主體有哪些

房屋買賣房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的房屋買賣合同。要實現(xiàn)標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，原則上出賣人和買受人都應(yīng)當是能夠享有標的物所有權(quán)的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關(guān)注其能否將標的物所有權(quán)合法地移轉(zhuǎn)給買受人，能夠具有這一權(quán)利的主體就是合格的出賣人。從我國現(xiàn)行法的規(guī)定看，能夠合法移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)的主體除標的物的所有權(quán)人外，還包括以下幾種：

(一)享有法人財產(chǎn)權(quán)的主體。我國《公司法》規(guī)定，公司對其財產(chǎn)享有法人財產(chǎn)權(quán)。盡管對法人財產(chǎn)權(quán)的含義理論上爭論頗大，但是，公司有權(quán)處分其財產(chǎn)并使該財產(chǎn)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經(jīng)營管理范圍內(nèi)財產(chǎn)的主體，包括企業(yè)單位、事業(yè)單位、社會團體和機關(guān)，也同樣具有轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的出賣人資格。

(二)經(jīng)所有權(quán)人或法人財產(chǎn)權(quán)主體授權(quán)的人，如行紀人、代銷人等。在行紀房屋買賣合同中，行紀人根據(jù)委托人的委托，得以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動，包括對委托人財產(chǎn)的出賣，故行紀人亦可成為非自己所有財產(chǎn)的出賣人。

(三)質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人。質(zhì)權(quán)人或留置權(quán)人依法占有用作擔(dān)保的標的物，在債務(wù)人不履行債務(wù)的時候，可以依法拍賣或者變賣標的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權(quán)人由于不能直接對標的物進行實物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。

(四)人民法院。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，人民法院可以變賣扣押財產(chǎn)，以償還受損的當事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。

(五)能夠適用善意取得效果的無權(quán)處分人。出賣人雖無處分權(quán)，但買受人如屬善意購買，且符合法律關(guān)于善意取得制度的規(guī)定條件，買受人仍能夠基于房屋買賣房屋買賣合同取得標的物所有權(quán)，無權(quán)處分的出賣人仍應(yīng)對買受人承擔(dān)房屋買賣房屋買賣合同項下的義務(wù)。

須特別說明的是，上述主體是指能夠訂立有效房屋買賣房屋買賣合同并實際履行房屋買賣合同的主體范圍。當事人雖然不享有標的物所有權(quán)或者處分權(quán)，但是具備能使房屋買賣合同有效的一般條件，房屋買賣房屋買賣合同仍然有效。因而，不能將上述主體范圍與房屋買賣房屋買賣合同有效條件下的主體范圍相混淆。

房屋買賣合同主體變更的有效性是以房屋買賣合同的真實有效性為依托，所以當遇到主體變更時，我們不僅要核查主體是否為真實權(quán)利人，還要核實該房屋買賣合同是否合法存在，否則很容易陷入無法追償自身利益的怪圈，由房屋買賣合同主體變更產(chǎn)生的效力也更是無從談起。

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