人民法院在審理涉及抵押合同效力的民商事案件過程中，常會遇到這樣一個問題──一份不動產抵押合同于擔保法實施日（1995年10月1日）之前訂立，當時因法律、法規未有規定登記才生效，故未有辦理抵押物登記。擔保法實施后，對照該法第四十一條、第四十二條的規定，這份抵押合同屬于登記才生效的合同范疇， 但當事人未有補辦抵押物登記（注：雖然擔保法采用了“抵押物登記”一詞，但是科學的法律用語應當是“抵押權登記”，下同）。在此情況下，人民法院應當如何看待這類抵押合同的效力？
司法實踐中，對于這個問題的處理意見分歧較大，形成了以下四種觀點：
第一種觀點，有效說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，債權人對抵押物享有優先受償權。其主要理由是：
①最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百三十三條第一款規定，擔保法施行以前發生的擔保行為，適用擔保行為發生時的法律、法規和有關司法解釋。因此，研究這類抵押合同效力的法律依據，主要是民法通則相關條款。
②民法通則未規定抵押合同是否登記才生效，故這類抵押合同只要符合民法通則第五十五條規定的民事法律行為三項條件，同時不具有民法通則第五十八條規定的無效民事行為七種情形之一，就應當認定其有效。
③民法通則第八十九條第二項規定，債務人或第三人可以提供一定的財產作為抵押物，債務人不履行債務的，債權人有權依照法律的規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。既然這類抵押合同有效，那么債權人就對抵押物享有優先受償權。
第二種觀點，無效說。這種觀點認為，這類抵押合同無效。其主要理由是：
①盡管擔保法實施前當時的法律、法規未明確規定這類抵押合同須登記才生效，但這類抵押合同在履行時間上跨越擔保法實施日，在擔保法實施后應當補辦抵押物登記而未予補辦，故應認定這類抵押合同無效。
② 第一種觀點認為這類抵押合同有效，債權人享有優先受償權，是不妥當的。假設抵押人在擔保法實施后又將同一抵押物抵押給了其他債權人（善意第三人），并且在 登記部門辦理了抵押物登記，試問，前后兩個債權人到底誰對抵押物享有優先受償權？這個問題的兩難回答，可以成為第一種觀點的否定性評價。
第三種觀點，效力中止說。這種觀點認為，這類抵押合同成立后生效，但其效力維持到擔保法實施之日中止，如在擔保法實施后補辦了抵押物登記則恢復其效力，反之則不能恢復其效力。其主要理由是：
①在擔保法實施之前，抵押合同簽訂時如果未有約定特別的生效條件，加之當時法律、法規未規定這類抵押合同須登記后才生效，那么應當認定這類抵押合同在成立后生效。
②至擔保法實施之日（以及實施以后），國家對這類抵押合同須登記后才生效作了明確規定，如果當事人不補辦抵押物登記，就違背了這一強行性法律規定，那么人民法院就不應認可其繼續有效。
③由于這類抵押合同在成立時已經生效，故而與其說它在擔保法實施以后又無效，還不如說它在擔保法實施以后效力中止。
④對于效力已經中止的抵押合同，債權人對抵押物不能享有優先受償權。
第四種觀點，不對抗第三人說。這種觀點認為，這類抵押合同有效，但因其未辦理抵押物登記，故而不具有對抗第三人的物權效力。筆者即持這種觀點。主要理由如下：
①基于第一種觀點所表述的主要理由，這類抵押合同是有效合同。
②第一種觀點所表述理由中認為，既然這類抵押合同有效，那么債權人對抵押物就享有優先受償權。這種說法，在一般情形下是成立的，但在本文所討論的特定情形下則是不成立的。第一種觀點的錯誤原因在于：把抵押合同的生效與抵押權的設定混為一談，未作必要區分。

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