在生活中，如果遇到小產權房買賣合同糾紛，該如何認定合同是否有效？小產權房的合同具有一般合同的法律效力嗎？律霸小編帶您了解。關于小產權房的效力問題：

(一)認定小產權房買賣合同無效的理由

1、農村集體所有土地的使用權不得流轉

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”我國房地產管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理。基于房地一體主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。

2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制

小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。 宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣

關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如1999年國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)[2004]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，2004年10月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，2008年1月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據這些規(guī)定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。

(二)認定小產權房買賣合同有效的理由

1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。

小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。

2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。

3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。

現(xiàn)行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。

這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協(xié)調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。

4、從《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。

《中華人民共和國物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那么其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發(fā)生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。

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