實踐合同不動產是否生效常常存在著較大的爭議。看一個實踐合同是否生效，首先則要清楚其構成要件，從而減少不必要的民事糾紛。隨著我國物權變動法律研究的發展，司法實踐中不斷積累經驗，物權變動的相關法律法規也有一定的變動。律師３６５將在下文中為您做關于實踐合同不動產生效要件的詳細介紹，請您往下閱讀。

一、什么是實踐合同

實踐合同又稱要物合同，是指除當事人意思表示一致外，還須交付標的物方能成立的合同。諾成合同與實踐合同區分之意義在于確定合同是否成立以及標的物風險轉移時間。

對于實踐合同，實物的交付也是合同成立的形式要件。例如:借用、民間的借貸、保管、定金、寄存等合同屬于實踐合同，就借款合同而言，只有當借貸方實際交付借款時該合同才真正成立。法學是不斷發展的科學。根據傳統民法理論，質押合同屬于實踐合同，這在我國的《中華人民共和國物權法》頒行后，得以改變，根據《中華人民共和國物權法》，質押物的交付，不再是質押合同成立的要件。

二、實踐合同不動產生效要件

在《物權法》之前，我國的司法實踐中，對于不動產物權變動的生效要件，曾采取過不同的態度，大致可分為三個階段：

1、不區分物權變動與買賣合同。

1984年最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第56條中規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續。”1988年最高人民法院《關于貫徹執行若干問題的意見(試行)》第85條中規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行;如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”1990年2月最高人民法院在《關于公房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》中指出：“簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”1992年2月最高人民法院在《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》中答復：“要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應辦理該項手續后，方能認定買賣有效。”這一時期，盡管有時認為登記為房屋買賣有效的條件，有時認為登記為房屋買賣成立的條件，但總是將買賣合同是否成立有效與所有權是否轉移混為一談。

2、區分買賣合同與所有權的轉移，將登記作為所有權轉移的生效要件。

1999年12月最高人民法院《關于適用合同法>若干問題的解釋(一) 》第9條中規定，"法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”這一規定顯然將合同是否有效與所有權是否轉移區分開來了，但認為辦理登記手續為物權變動的有效要件，即凡規定應登記而未登記的，物權不發生變動。

3、承認登記為所有權轉移的對抗要件。

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2002年7月最高人民法院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第71條規定“下列財產不屬于破產財產······(六)尚未辦理產權證書或者產權過戶手續但已向買方交付的財產”這一規定表明，已向買方交付的財產盡管未辦理產權證書或者產權過戶手續，所有權也轉移歸買方，而不屬于破產企業所有的財產。(注意：2007年6月1日施行的《破產法》無此規定)

2004年11月最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第71條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結;第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”。第19條規定：“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結”。上述規定無疑表明，過戶手續是否辦理并非所有權是否轉移的生效要件，交付即實際占有為物權變動的外在表象，登記只是具有對抗效力。

三、關于不動產物權變動生效要件的特殊規定

一般情況下，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以登記為生效要件，不登記不發生效力，但以下情況除外：

1、依法屬于國家所有的自然自愿，所有權可以不登記。

2、不以登記為生效要件，但獲得權利的主體在處分該物權時，依法需要辦理登記，不登記，不發生物權效力的情況：

(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導致物權變動的，自法律文書生效或人民政府的征收決定等行為生效時發生效力;

(2)因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力;

(3)因合法建造、拆除房屋等事實行為設立和消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

3、不以登記為生效要件，而是對抗要件的情況：

(1)土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立;

(2)地役權自地役權合同生效時設立;

(3)宅基地使用權。

以上就是有關實踐合同不動產生效要件的全面介紹。需要格外注意的就是不動產生效要件的特殊規定部分。總的來說，登記仍然是不動產的生效最為重要的構成要件。因為登記是法律保護不動產交易的一種方式，對于日常生活中的不動產交易行為的保護，可通過交易雙方當事人協議到不動產登記機關進行不動產過戶。 更多相關知識您可以咨詢律霸商丘律師。

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