房屋抵押權(quán)的效力

根據(jù)房屋抵押效力所指向的對象，一般可劃分為對內(nèi)效力和對外效力。現(xiàn)分述如下：

(一)房屋抵押權(quán)的對內(nèi)效力

1.房屋抵押擔保的債權(quán)范圍。《擔保法》第46條規(guī)定：“抵押擔保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”依照此規(guī)定，房屋抵押擔保的債權(quán)范圍主要包括主債權(quán)、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等六項。其中，利息一般分為法定利息和約定利息。對此，德國法認為約定利息屬于擔保范圍，而日本法則將約定利息排除在擔保范圍之外。我國法律允許當事人另作約定，照此理解，約定利息應(yīng)當屬于擔保范圍。關(guān)于違約金，人們對其屬于擔保范圍并無疑義，但問題是，我國《合同法》將違約金定性為補償性，且事先允許進行約定。有鑒于此，該法第114條允許根據(jù)實際的損失予以變更，若低于實際損失，可以請求增加，其擔保范圍應(yīng)為實際損失，若高于實際損失，可以請求適當減少，至于減少多少為適當，法律尚無規(guī)定，有待完善。關(guān)于抵押房屋的損害賠償金，抵押權(quán)人可以主張物上代位權(quán)，但該賠償金一旦與其他財產(chǎn)混合，因失去特定性，抵押權(quán)人就難以行使優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《擔保法》第58條關(guān)于該賠償金應(yīng)當作為抵押財產(chǎn)的規(guī)定，抵押權(quán)人閱此就抵押人對第三人的損害賠償請求權(quán)而成立債權(quán)質(zhì)。抵押房屋發(fā)生征用拆遷的補償，抵押權(quán)人有權(quán)對征用補償金享有優(yōu)先受償權(quán);若征用時所擔保的債權(quán)仍未到期，抵押權(quán)人應(yīng)當申請財產(chǎn)保全。當然，也有權(quán)要求抵押人提供新的抵押擔保，其標的物主要為通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換而取得的房屋。而實現(xiàn)抵押權(quán)的費用主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費等。

2.房屋抵押權(quán)所及標的物的范圍。依一般學(xué)理，房犀抵押權(quán)所及標的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權(quán)利和孳息等。在法律和合同沒有相反規(guī)定時，主物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移寸，從物也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋作為抵押的主物，其從物(附屬物)一般包括門鎖、取暖設(shè)施、照明設(shè)施和通訊設(shè)施等。但是，下列情況除外：一是從物在抵押權(quán)成立前已與主物相分離，并被第三人取得;二是當事人在合同中明確約定排除了抵押權(quán)對從物的效力。當然，已經(jīng)與房屋緊密結(jié)合不可分離的裝飾地板等則應(yīng)屬于房屋本身的構(gòu)成部分，而不應(yīng)劃人從物范圍。至于從權(quán)利，是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權(quán)利，如土地使用權(quán)和相鄰權(quán)等。而房屋的孳息物歸屬，在抵押權(quán)實現(xiàn)前，鑒于發(fā)揮抵押物的效用，抵押人有權(quán)使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有;在抵押權(quán)實施后，抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產(chǎn)，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，因而房屋所生孳息歸由抵押權(quán)，以滿足其債權(quán)。對此，依《擔保法》第47條規(guī)定，從抵押權(quán)行使之日起，抵押權(quán)效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押權(quán)人未就扣押抵押物的事實通知應(yīng)當清償法定孳息的義務(wù)人，抵押權(quán)的效力不及該孳息。

值得注意的是，根據(jù)《擔保法》第55條和《城市房地產(chǎn)管理法》第51條的精神，在房屋抵押權(quán)實現(xiàn)過程巾，雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣，但房屋抵押權(quán)效力不及于新增房屋，抵押權(quán)對拍得的新增房屋的價款無優(yōu)先受償權(quán)。

(二)房屋抵押權(quán)的對外效力

1.房屋抵押權(quán)對抵押房屋處分權(quán)的效力。房屋抵押權(quán)對抵押人處分房屋權(quán)利的限定，其日的在于保護交易的安全和抵押權(quán)人的擔保利益。該效力表現(xiàn)為：未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)訓(xùn)：抵押房屋行為無效，正如《擔保法》第49條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受訃人的，轉(zhuǎn)讓行為無效”;轉(zhuǎn)訃房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供相應(yīng)擔保，不提供擔保的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房屋;因轉(zhuǎn)訃：抵押房屋所得價款，抵押人應(yīng)當提前清償擔保債權(quán)或者向經(jīng)抵押權(quán)人同意的第三人提存，超過債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分仍應(yīng)由債務(wù)人清償。

2.房屋抵押權(quán)對后位抵押權(quán)的效力。為了充分發(fā)揮物的交換價值，各國立法都允許在同一房屋上設(shè)立多個抵押權(quán)，我國法律亦如此。《擔保法》第34條第1款規(guī)定：“抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。”此條當然適用房屋抵押合同，因為我國房屋抵押權(quán)是以登記為生效要件的，不過關(guān)于登記時間問題似乎語焉不詳，建議以登記申請時間為判斷依據(jù)。該法第35條第2款又規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”可見，該條不反對對同一房屋設(shè)定多個抵押權(quán)，只不過就房屋余額部分才允許再行設(shè)定。就此而言，這對于發(fā)揮房屋的交換價值是有害的，只要當事人自愿擔當風險，法律就沒有過多干預(yù)的必要。

3.房屋抵押權(quán)對抵押房屋上債權(quán)的效力。依通常情形，房屋抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)而得到清償，但根據(jù)相關(guān)法律可知，為了實現(xiàn)社會正義，房屋抵押權(quán)的實現(xiàn)受到一定限制，其優(yōu)先受償權(quán)須在破產(chǎn)費用、破產(chǎn)人所欠職工工資及勞保費用、破產(chǎn)人所欠國家稅費等支付后方能行使。

4.房屋抵押權(quán)對房屋承租權(quán)的效力。《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告之承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”可見，已經(jīng)出租的房屋是可以設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人將出租的房屋抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，成立在先的租賃權(quán)可以對抗后設(shè)立的抵押權(quán)。不過，抵押人是否履行書面告知義務(wù)，并不影響原租賃合同的效力，對與處理房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突也并無關(guān)系，因此該條規(guī)定可以刪除。《擔保法》解釋第66條規(guī)定，抵押人將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房屋抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，租賃權(quán)因抵押權(quán)的實行而歸于終止。

5.房屋抵押權(quán)對侵權(quán)行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時，抵押權(quán)人有選擇權(quán)保護自身利益，既可尋求債權(quán)保護方法，也可選擇物權(quán)保護方法。