房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額少則幾千萬元，多則上億元、十幾億元，投資額達(dá)到幾十億元、甚至上百億元的超大項(xiàng)目在房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的今天也不少見。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，除了好地段、好品質(zhì)、好的促銷手段外，還有一個(gè)非常重要的因素就是足額的資金投入。試想如果沒有足額的投資建成房子，再好地段、再好品質(zhì)的項(xiàng)目也是水中月、鏡中花，再強(qiáng)的銷售代理公司面對圖紙上的房子最終也是巧婦難為無米之炊。因此，資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)公司的生存之本。

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源主要有三個(gè)方面，即自有資金，銀行貸款、預(yù)售款的再投入。自有資金是開發(fā)公司投入項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，是進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)規(guī)劃審批、簽定土地出讓合同、進(jìn)行土地的三通一平的投資，自有資金投入一般為總投資的25%――――30%。開發(fā)公司投入自有資金進(jìn)行上述工作后一般能夠取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證臨證、施工許可證，即通常所說的四證。開發(fā)項(xiàng)目取得了四證就達(dá)到了人民銀行規(guī)定的申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的條件，開發(fā)公司即可向銀行申請貸款，獲得開發(fā)項(xiàng)目的第二個(gè)資金來源。房地產(chǎn)項(xiàng)目在投入上述兩項(xiàng)來源的資金后達(dá)到房屋預(yù)售的條件，開發(fā)公司向國土房管局申領(lǐng)房屋預(yù)售許可證進(jìn)行銷售，用銷售資金再投入項(xiàng)目開發(fā)，直至工程竣工驗(yàn)收交樓。在房地產(chǎn)項(xiàng)目三項(xiàng)資金來源中，申請銀行貸款最為困難，是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的關(guān)鍵。在此階段，開發(fā)公司自有資金即將告罄，房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度未達(dá)到土地房屋管理局要求的銷售條件，不能開盤銷售，不能用銷售回收資金補(bǔ)充到項(xiàng)目投資中。此時(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，銀行對開發(fā)貸款相當(dāng)謹(jǐn)慎，要求開發(fā)公司提供足夠貸款擔(dān)保。在實(shí)際操作中，開發(fā)貸款擔(dān)保主要有以下幾種方式：

一、連帶責(zé)任保證，即由其他公司為開發(fā)公司的借款提供連帶責(zé)任保證。此種方式手續(xù)簡便，對于借款的開發(fā)公司來說直接費(fèi)用最低。但是，各個(gè)公司都十分注重規(guī)避連帶責(zé)任保證的潛在風(fēng)險(xiǎn)，避免本公司產(chǎn)生或有負(fù)債，尤其是財(cái)務(wù)狀況較好具備擔(dān)保資格的公司更是決不輕言保證。因此能夠?qū)で笠患液线m的公司為開發(fā)貸款提供連帶責(zé)任保證比較困難。

二、擔(dān)保公司提供保證，即請專業(yè)擔(dān)保公司為開發(fā)貸款提供保證。此種方式的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)由專業(yè)公司承擔(dān)，符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)專業(yè)分工的趨勢。但是此種方式存在以下幾種不足：(1)擔(dān)保公司要收取擔(dān)保額2%――――3.5%的擔(dān)保費(fèi)用，增加了開發(fā)公司的借款成本;(2)擔(dān)保公司要求開發(fā)公司提供相應(yīng)的反擔(dān)保，反擔(dān)保措施比較難落實(shí);(3)銀行要對擔(dān)保公司財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行考察，尤其要考察擔(dān)保公司擔(dān)保的其他債務(wù)，周期較長，容易貽誤開發(fā)公司貸款融資的時(shí)機(jī)。因此，擔(dān)保公司提供擔(dān)保雖然是一種發(fā)展的趨勢，但是由于現(xiàn)階段擔(dān)保公司數(shù)量不多，起步較晚，具體做法還不夠成熟。

三、項(xiàng)目抵押擔(dān)保，即將正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押給銀行，為開發(fā)貸款提供擔(dān)保。此種方式不涉及第三方，銀行樂于接受，開發(fā)公司容易辦理，相應(yīng)的費(fèi)用主要是抵押項(xiàng)目的評估費(fèi)和保險(xiǎn)，相對較低。但是開發(fā)公司一定要與銀行事先洽商好逐步解除抵押的時(shí)間和步驟，不要由于項(xiàng)目抵押影響項(xiàng)目銷售，更不能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題危害買房業(yè)主的利益。例如開發(fā)公司有一房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積為10萬平方米，取得了四證，剛剛開始施工。項(xiàng)目土地出讓金為5000萬元，開發(fā)公司只交納了2000萬元，取得了土地使用證的臨時(shí)證。開發(fā)公司欲以項(xiàng)目作為抵押物在銀行借款1億元，銀行同意。因開發(fā)公司的項(xiàng)目土地使用證為臨時(shí)證，不能在房管局辦理抵押登記，故銀行分兩期發(fā)放貸款，第一期貸款為3000萬元，專項(xiàng)用于交納項(xiàng)目土地出讓金，辦理正式土地使用證。在項(xiàng)目正式土地使用證在國土房管局辦理抵押登記后，銀行發(fā)放其余7000萬元貸款，至此借款和抵押工作全部完成。

在項(xiàng)目施工進(jìn)度達(dá)到銷售要求時(shí)，開發(fā)公司償還銀行100萬元，占借款總額的1%，銀行解除項(xiàng)目總面積1%的抵押，即1000平方米;開發(fā)公司銷售1000平方米的房產(chǎn)，假設(shè)售價(jià)為6000元/平方米，共取得600萬元的銷售收入。開發(fā)公司用一半的銷售款300萬元償還銀行貸款，銀行解除3%即3000平方米房產(chǎn)的抵押，開發(fā)公司銷售后再償還銀行借款。依此類推，在解除33000平方米抵押面積并實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)，銷售回收資金即可還清借款，撤消整個(gè)項(xiàng)目的抵押。在上述各個(gè)還款解押階段，開發(fā)公司用50%的銷售款償還借款，另50%的銷售款用于項(xiàng)目投資。開發(fā)公司還清全部銀行借款時(shí)，項(xiàng)目全部解押，以后的銷售款可全部用于項(xiàng)目投資。上述抵押擔(dān)保形式，開發(fā)公司可根據(jù)自有資金情況和銷售需要逐步償還借款，每次解除抵押面積和償還借款額視當(dāng)時(shí)情況確定，開發(fā)公司有充分的主動(dòng)權(quán)。

以上三種貸款擔(dān)保形式各有優(yōu)劣，連帶責(zé)任保證手續(xù)簡單，費(fèi)用低，但是尋求銀行認(rèn)可的保證單位困難;擔(dān)保公司擔(dān)保的擔(dān)保單位容易落實(shí)，但費(fèi)用高;項(xiàng)目抵押擔(dān)保的費(fèi)用介于前兩者之間，不用求助于第三方，且分期還款形式靈活，筆者認(rèn)為此種方式比較好。