房地產開發屬于資金密集型行業，一個房地產項目的投資額少則幾千萬元，多則上億元、十幾億元，投資額達到幾十億元、甚至上百億元的超大項目在房地產行業蓬勃發展的今天也不少見。一個房地產項目的成功運作，除了好地段、好品質、好的促銷手段外，還有一個非常重要的因素就是足額的資金投入。試想如果沒有足額的投資建成房子，再好地段、再好品質的項目也是水中月、鏡中花，再強的銷售代理公司面對圖紙上的房子最終也是巧婦難為無米之炊。因此，資金是房地產項目的基礎，是房地產公司的生存之本。

一般來說，房地產項目的資金來源主要有三個方面，即自有資金，銀行貸款、預售款的再投入。自有資金是開發公司投入項目的啟動資金，是進行項目計劃立項、建設規劃審批、簽定土地出讓合同、進行土地的三通一平的投資，自有資金投入一般為總投資的25%――――30%。開發公司投入自有資金進行上述工作后一般能夠取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、土地使用證臨證、施工許可證，即通常所說的四證。開發項目取得了四證就達到了人民銀行規定的申請房地產開發貸款的條件，開發公司即可向銀行申請貸款，獲得開發項目的第二個資金來源。房地產項目在投入上述兩項來源的資金后達到房屋預售的條件，開發公司向國土房管局申領房屋預售許可證進行銷售，用銷售資金再投入項目開發，直至工程竣工驗收交樓。在房地產項目三項資金來源中，申請銀行貸款最為困難，是房地產項目融資的關鍵。在此階段，開發公司自有資金即將告罄，房地產項目的工程進度未達到土地房屋管理局要求的銷售條件，不能開盤銷售，不能用銷售回收資金補充到項目投資中。此時項目投資風險比較高，銀行對開發貸款相當謹慎，要求開發公司提供足夠貸款擔保。在實際操作中，開發貸款擔保主要有以下幾種方式：

一、連帶責任保證，即由其他公司為開發公司的借款提供連帶責任保證。此種方式手續簡便，對于借款的開發公司來說直接費用最低。但是，各個公司都十分注重規避連帶責任保證的潛在風險，避免本公司產生或有負債，尤其是財務狀況較好具備擔保資格的公司更是決不輕言保證。因此能夠尋求一家合適的公司為開發貸款提供連帶責任保證比較困難。

二、擔保公司提供保證，即請專業擔保公司為開發貸款提供保證。此種方式的擔保風險由專業公司承擔，符合現代經濟社會專業分工的趨勢。但是此種方式存在以下幾種不足：(1)擔保公司要收取擔保額2%――――3.5%的擔保費用，增加了開發公司的借款成本;(2)擔保公司要求開發公司提供相應的反擔保，反擔保措施比較難落實;(3)銀行要對擔保公司財務狀況進行考察，尤其要考察擔保公司擔保的其他債務，周期較長，容易貽誤開發公司貸款融資的時機。因此，擔保公司提供擔保雖然是一種發展的趨勢，但是由于現階段擔保公司數量不多，起步較晚，具體做法還不夠成熟。

三、項目抵押擔保，即將正在開發的房地產項目抵押給銀行，為開發貸款提供擔保。此種方式不涉及第三方，銀行樂于接受，開發公司容易辦理，相應的費用主要是抵押項目的評估費和保險，相對較低。但是開發公司一定要與銀行事先洽商好逐步解除抵押的時間和步驟，不要由于項目抵押影響項目銷售，更不能因為產權問題危害買房業主的利益。例如開發公司有一房地產項目建筑面積為10萬平方米，取得了四證，剛剛開始施工。項目土地出讓金為5000萬元，開發公司只交納了2000萬元，取得了土地使用證的臨時證。開發公司欲以項目作為抵押物在銀行借款1億元，銀行同意。因開發公司的項目土地使用證為臨時證，不能在房管局辦理抵押登記，故銀行分兩期發放貸款，第一期貸款為3000萬元，專項用于交納項目土地出讓金，辦理正式土地使用證。在項目正式土地使用證在國土房管局辦理抵押登記后，銀行發放其余7000萬元貸款，至此借款和抵押工作全部完成。

在項目施工進度達到銷售要求時，開發公司償還銀行100萬元，占借款總額的1%，銀行解除項目總面積1%的抵押，即1000平方米;開發公司銷售1000平方米的房產，假設售價為6000元/平方米，共取得600萬元的銷售收入。開發公司用一半的銷售款300萬元償還銀行貸款，銀行解除3%即3000平方米房產的抵押，開發公司銷售后再償還銀行借款。依此類推，在解除33000平方米抵押面積并實現銷售時，銷售回收資金即可還清借款，撤消整個項目的抵押。在上述各個還款解押階段，開發公司用50%的銷售款償還借款，另50%的銷售款用于項目投資。開發公司還清全部銀行借款時，項目全部解押，以后的銷售款可全部用于項目投資。上述抵押擔保形式，開發公司可根據自有資金情況和銷售需要逐步償還借款，每次解除抵押面積和償還借款額視當時情況確定，開發公司有充分的主動權。

以上三種貸款擔保形式各有優劣，連帶責任保證手續簡單，費用低，但是尋求銀行認可的保證單位困難;擔保公司擔保的擔保單位容易落實，但費用高;項目抵押擔保的費用介于前兩者之間，不用求助于第三方，且分期還款形式靈活，筆者認為此種方式比較好。