一、購(gòu)房合同的懲罰性賠償?shù)臈l件是什么?

第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。《解釋》第一條做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對(duì)欺詐行為認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人主觀惡意;三是欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系;四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，買受人無(wú)法取得房屋。

二、購(gòu)買商品房的注意事項(xiàng)

1、慎簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議

開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》的主要原因在于，房屋一旦被購(gòu)房者選中，開(kāi)發(fā)商就必須向購(gòu)房者預(yù)留該房屋，并就該房屋與購(gòu)房者簽訂《商品房買賣合同》，如果購(gòu)房者不與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，那么預(yù)留的作法就會(huì)給開(kāi)發(fā)商的銷售造成影響甚至是損失。同時(shí)這也是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購(gòu)協(xié)議的簽訂給購(gòu)房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交。

2、填寫(xiě)合同文本空白處的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同共列出了24條，其中有許多空白和選項(xiàng)需要雙方當(dāng)事人選擇和填寫(xiě)。為了最大限度地保護(hù)購(gòu)房人自己的合法權(quán)益，在選擇和填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容時(shí)一定要認(rèn)真審慎地對(duì)待。

第一、合同開(kāi)始的雙方當(dāng)事人項(xiàng)。關(guān)于"出賣人"和"買受人"的所有資料都要完整填寫(xiě)，不可有空項(xiàng)。如果出賣方有"委托代理機(jī)構(gòu)"或買受人有"委托代理人"，除要認(rèn)真填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容外，還要有合法有效?quot;授權(quán)委托書(shū)"。如果是父母(或其他監(jiān)護(hù)人)代理未成年子女(人)簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經(jīng)公證的代理買受人是該未成年人監(jiān)護(hù)人的證明文件。

第二、合同第一、二兩二條中的所有填空均應(yīng)填寫(xiě)。填寫(xiě)的內(nèi)容要與審查的土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證、商品房預(yù)售許可證等相應(yīng)文件的內(nèi)容、時(shí)間、文號(hào)相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫(xiě)時(shí)需要注意的是要結(jié)合所買房屋的實(shí)際狀況弄清建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的概念和相互關(guān)系，具體了解有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成是否合理合法，分?jǐn)偟谋壤P(guān)系是怎樣的。對(duì)合同約定的面積一定要心中有數(shù)，對(duì)收房時(shí)可能發(fā)生的面積上的變化要預(yù)先有防范，并在合同中予以明確約定。律師建議：根據(jù)《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(將于2004年1月1日起實(shí)施)的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房者預(yù)購(gòu)商品住宅的，應(yīng)堅(jiān)持按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)及處理合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積誤差。

第四、合同第八、九條是有關(guān)商品房交付問(wèn)題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應(yīng)以建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的取得為準(zhǔn)。遇有特殊情況需告知買受人的,一般應(yīng)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)告知。按逾期交房的時(shí)間分別處理的時(shí)限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當(dāng)，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應(yīng)考慮這方面問(wèn)題。

在商品房買賣過(guò)程中國(guó)家也制定了懲罰性賠償制度，具體落實(shí)起來(lái)就很困難了，很多普通的買房人不要說(shuō)是讓開(kāi)發(fā)商支付雙倍賠償了，真的有問(wèn)題的情況下就連自己支付出去的房款都很難要回來(lái)，和強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商相比，買房人維權(quán)的過(guò)程是很難的。

民法總則懲罰性賠償是什么？

懲罰性賠償制度適用的范圍、例外有哪些？

法律上懲罰性賠償是什么