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在約定好的時間內，若開發(fā)商不能向購房者交房的話，則就會構成逾期交房。而這種情況下，若逾期交房的原因不合理的話，那么開發(fā)商就需要實際承擔違約責任。那現實中，法律規(guī)定的逾期交房的合理理由都有哪些呢?我們一起在下文中進行了解吧。

一、逾期交房的合理理由有哪些

(一)自然現象。如果遇到開發(fā)商不能夠預見，而且無法解決和控制的對施工造成影響，導致延期施工的自然現象，例如地震、海嘯等不可抗力，開發(fā)商是可以免責的。但如果該自然現象是本地區(qū)通常的氣象表現形式，則不能認定為不可抗力，因為開發(fā)商根椐當地的自然條件，合理安排工期，在簽定合同時合理預見，確保在約定的期限內依法交付房屋。

(二)政府行為。政府行為如是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發(fā)現文物遺址，政府規(guī)劃變更、迎接重大社會活動導致停工等開發(fā)商不可控制的原因，應依公平責任原則，不需要開發(fā)商承擔逾期交房的責任。但是如果政府行為如是基于第三人的過錯做出的，如開發(fā)商違反規(guī)劃超建、改變容積率等政府部門責令其改正的期間，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。

另外，如果是開發(fā)商原因引起的拆遷不暢，就不能構成不可抗力。雖然強制拆遷屬于政府或法院的職務行為，開發(fā)商無法控制，但對于拆遷安置問題與房屋交付屬不同的法律關系，不應免除其違約責任。還有開發(fā)商不應當以自己或第三人的過錯或過失行為來抗辯違約責任，此種情況導致工程延期竣工交付，不應當免除逾期責任。

二、開發(fā)商逾期交房應如何承擔違約責任

(一)購房人有權要求支付違約金并解除合同。

1、法定解除。依據《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。如果商品房始終未具備交付條件或長期無法履行交房的義務，導致購房人無法實現購房目的，購房人有權解除合同。

2、約定解除。商品房買賣合同示范文第九條第二款規(guī)定，出賣人逾期超過一定期限，買受人有權解除合同，買受人解除合同的，出賣人應自買受人解除合同通知到達之日起一定期限內退還全部房款，并按買受人累計已付款的一定比例支付違約金。

《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。

(二)購房人有權要求開發(fā)商支付違約金并繼續(xù)履行交付房屋的義務。根椐合同法的規(guī)定，當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務

(三)購房人有權要求賠償損失。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

最后還要提醒購房者，根椐私法自治原則，如果當事人約定了違約金，應當優(yōu)先適用違約金條款，只有在雙方沒有約定違約金的情況下，才能適用司法解釋第十七條規(guī)定。如果出現法律規(guī)定的不可抗力和《合同》里約定開發(fā)商可以免責的原因，而開發(fā)商沒有在《合同》約定的期限內告知購房者，或者開發(fā)商延遲交房后發(fā)生不可抗力的，同樣要承擔逾期違約責任。

那么這些情況下，開發(fā)商是可以免責的。不過要是因為其他的原因導致不能按照約定時間交房的話，則此時開發(fā)商就要對購房者承擔實際的違約責任，還需要對購房者遭受的損失作出賠償。

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