表見(jiàn)代理的判決書

沈陽(yáng)市大東區(qū)人民法院

民事判決書

(2010)大東民二初字第917號(hào)

原告：李XX，女，1956年4月2日出生，漢族，住址沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路X號(hào)X，戶籍地沈陽(yáng)市皇姑區(qū)昆山中路x號(hào)x。

被告：遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地沈陽(yáng)市和平區(qū)民族北街X號(hào)。

法定代表人：李X，職務(wù)董事長(zhǎng)。

委托代理人：汪X，系遼寧XX律師事務(wù)所律師。

被告：吳XX，男，1963年5月20日出生，漢族，住址沈陽(yáng)市沈河區(qū)中山路X號(hào)X。

委托代理人：顧XX，男，1970年4月2日出生，漢族，住址沈陽(yáng)市皇姑區(qū)昆山中路X巷X號(hào)。

第三人：鄭XX，男，1950年12月12日出生，漢族，住址沈陽(yáng)市鐵西區(qū)凌空一街X號(hào)X。

原告李XX訴被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告吳XX、第三人鄭XX房屋買賣合同糾紛一案，本院于2010年3月24日重新立案受理后，依法組成由審判員田*宏擔(dān)任審判長(zhǎng)并主審、代理審判員雷-凱、代理審判員吳*鳳參加的合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告李XX、被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人汪X、被告吳XX委托代理人顧XX、第三人鄭XX到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議并經(jīng)審判委員會(huì)討論，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李XX訴稱:我與第三人鄭XX系朋友關(guān)系，2006年4月13日，我交給鄭XX5萬(wàn)元，委托其為我在遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買房屋。2006年5月17日，我與鄭XX一起去遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合同即“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書，約定原告購(gòu)買被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路X號(hào)X室房屋一處(原址為臨河路X號(hào))，建筑面積78.09平方米，單價(jià)為3180元/平方米，房屋總價(jià)款248,326元。我又給付鄭XX21萬(wàn)元，一共給了鄭X26萬(wàn)元。2008年1月，鄭XX將房屋鑰匙給我，說(shuō)購(gòu)房手續(xù)可以后補(bǔ)，我一直沒(méi)有辦理該房的入住手續(xù)。請(qǐng)求法院確認(rèn)我與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的合同合法有效，判令被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司履行合同義務(wù)并為我辦理入住手續(xù)，本案訴訟費(fèi)用由被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：我公司沒(méi)有與原告簽訂正式的商品房買賣合同，也沒(méi)有收到原告的購(gòu)房款。被告吳XX與第三人鄭XX均不能代表我公司履行商品房買賣合同、收取購(gòu)房款。吳XX系該商品房工程項(xiàng)目的施工方，由其全額墊付工程款，所有的房屋鑰匙都由其保管。被告吳XX在2005年12月之前系我公司員工，之后吳XX從我公司辭職，當(dāng)時(shí)我公司尚有部分蓋完公章的空白的認(rèn)購(gòu)合同在吳XX手中，僅讓其做市場(chǎng)調(diào)查，并未允許其對(duì)外簽訂合同。2008年1月，被告吳XX把訴爭(zhēng)房屋鑰匙給付原告。我公司發(fā)現(xiàn)原告在該房居住后，一直沒(méi)有將該房出售給他人。鑒于原告已經(jīng)實(shí)際在訴爭(zhēng)房?jī)?nèi)居住，我公司可以在收到原告購(gòu)房款的情況下為原告辦理相關(guān)手續(xù)。

被告吳XX辯稱：我的社會(huì)保險(xiǎn)由被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一直繳納到2009年5月份，從社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系上看，我是被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的員工。當(dāng)時(shí)由于工作需要，我寫過(guò)辭職報(bào)告，但沒(méi)有填寫日期，被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的辭職報(bào)告上的日期不是我本人所寫。我是該商品房工程的施工方，2005年被被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘為總經(jīng)理助理，全權(quán)負(fù)責(zé)該商品房工程的相關(guān)工作。第三人鄭XX介紹原告李XX來(lái)購(gòu)買商品房，當(dāng)時(shí)鄭XX先和被告XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老總史XX談的，談完之后史XX讓我做的手續(xù)。當(dāng)時(shí)該工程的二層以后的工程款都由我墊付，被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒(méi)錢給付欠我的工程款，就讓我售樓，用售樓款抵付工程款，只要求我把樓房蓋完就行。與原告簽訂的合同的公章都是被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司蓋的，合同的購(gòu)房?jī)r(jià)格是經(jīng)過(guò)史XX同意的。同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人鄭XX述稱：我妻子與原告李XX是朋友，我和原告也認(rèn)識(shí)。被告吳XX我早就認(rèn)識(shí)。遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的這個(gè)工程是吳XX施工的，吳XX沒(méi)有錢就向我借錢墊付工程款。蓋樓的過(guò)程中，鋼材款有三分之一是我墊付的。我妻子和我說(shuō)原告要買房子，我就通過(guò)吳XX給原告內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了一套房子。被告吳XX一直在遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的售樓處工作到2007年年末，80%以上的房子都是由吳XX銷售的，遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都給出具了手續(xù)。2006年4月，原告給了我5萬(wàn)元購(gòu)房款，后來(lái)吳XX需要用錢，我就把這5萬(wàn)元給吳XX了，吳XX于2008年給我補(bǔ)了借條。與原告簽訂合同那天，原告給了我21萬(wàn)元，經(jīng)吳XX同意，用這筆錢還工程款了，當(dāng)時(shí)我和吳XX到被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書。后來(lái)吳XX給我打的收條總金額為24.9萬(wàn)元，該房鑰匙也是吳XX給的。同意原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明:2005年6月，被告吳XX受聘于被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，擔(dān)任董事長(zhǎng)助理一職。2006年5月17日，原告李XX與遼寧XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2006年9月更名為遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)簽訂《“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》一份，約定原告李XX購(gòu)買被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路X號(hào)X室房屋(原址為臨河路X號(hào))，建筑面積78.09平方米，單價(jià)為3180元/平方米，房屋總價(jià)款248,326元。原告李XX于2006年4月13日給付第三人鄭XX購(gòu)房款5萬(wàn)元，原告李XX于2006年5月17日給付第三人鄭XX購(gòu)房款21萬(wàn)元，原告李XX并委托第三人鄭XX將購(gòu)房款交付被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

第三人鄭XX與被告吳XX系長(zhǎng)期業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，被告吳XX尚系該商品房工程項(xiàng)目的施工方。被告吳XX在承包該商品房工程時(shí)曾找第三人鄭XX為其墊付了部分工程款。被告吳XX認(rèn)可第三人鄭XX向其交付了李XX的購(gòu)房款，被告吳XX于2008年4月26日給第三人鄭XX出具了收條，內(nèi)容為“收到XXX房地產(chǎn)開發(fā)公司工程款貳拾肆萬(wàn)玖仟元整，系外墻磚和其它材料款，本人同意給李XX開出房原，辦理入住手續(xù)”。現(xiàn)原告李XX已經(jīng)入住訴爭(zhēng)房屋，并進(jìn)行了裝修。

2005年12月6日，被告吳XX向被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出辭職。

2004年7月5日，被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司簽訂工程承包補(bǔ)充協(xié)議書一份，約定江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司承包被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的XX大學(xué)家屬公寓、綜合樓，并由承包方墊付資金。2005年11月8日，李XX(江蘇省XX建筑安裝有限公司遼寧分公司負(fù)責(zé)人)與被告吳XX簽訂協(xié)議書一份，約定

“關(guān)于在2003年4月份沈陽(yáng)XX大廈二期工程高層建筑是李XX與吳XX共同出資墊付資金給甲方建筑的。關(guān)于2004年4月份XX大學(xué)學(xué)生公寓高層建筑是李XX與吳XX共同墊付資金給甲方建筑的(XX大學(xué)學(xué)生公寓是被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的)。雙方確定二項(xiàng)工程結(jié)算后純利潤(rùn)4-6分成，吳XX按稅后收入40%，60%歸李XX，各項(xiàng)費(fèi)用和稅金由李XX承擔(dān)與吳XX無(wú)關(guān)，其中XX大廈二期工程竣工結(jié)算后吳XX應(yīng)實(shí)得人民幣600萬(wàn)元整，XX大學(xué)學(xué)生公寓吳XX實(shí)得人民幣600萬(wàn)元整。因XX大廈二期工程竣工結(jié)算后，李XX因急需資金投入其它項(xiàng)目，占用了吳XX所得純利潤(rùn)600萬(wàn)元整，經(jīng)雙方研究確定做出協(xié)議承諾，因XX大學(xué)學(xué)生公寓馬上竣工結(jié)算，李XX同意由吳XX直接與遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決算，由遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司首先直接支付吳XX應(yīng)實(shí)得人民幣1200萬(wàn)元整。”

上述事實(shí)，有2006年5月17日“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書、鄭XX收條、吳XX收條、聘書、委托書、吳XX任職決定、工程承包補(bǔ)充協(xié)議、協(xié)議書、吳XX辭職報(bào)告等證據(jù)及庭審筆錄，經(jīng)質(zhì)證，本院予以確認(rèn)，在卷佐證。

本院認(rèn)為：原告李XX與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。該《“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)依法認(rèn)定為商品房買賣合同。

被告吳XX于2005年6月受聘于被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，擔(dān)任董事長(zhǎng)助理一職，同年12月6日又向被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出辭職，其辭職后仍繼續(xù)銷售被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房屋。被告吳XX在被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的XX大學(xué)學(xué)生公寓項(xiàng)目的工程建設(shè)事宜上，既代表發(fā)包方遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，又是承包方，具有雙重身份，其有權(quán)與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行工程款項(xiàng)結(jié)算。通過(guò)被告吳XX出具的收條內(nèi)容可以看出，其代表被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收取了購(gòu)房款，同時(shí)又作為承包工程方與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了結(jié)算，用購(gòu)房款沖抵了工程款。結(jié)合本案的客觀實(shí)際情況，考慮吳XX的特殊身份，及在“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書上蓋有的被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的公章，以及原告李XX已經(jīng)支付了購(gòu)房款并進(jìn)住訴爭(zhēng)房屋的客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定李XX與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)為原告李XX辦理入住手續(xù)。

關(guān)于被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的未收取原告李XX購(gòu)房款的問(wèn)題，因被告吳XX已出具收條，并同意為原告李XX辦理入住手續(xù)，對(duì)此被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可在與被告吳XX進(jìn)行工程款結(jié)算時(shí)一并處理，而不應(yīng)以此為由拒絕為原告李XX辦理入住手續(xù)。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告李XX與被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《“XX雅居”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書》有效;

二、被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后七日內(nèi)為原告李XX辦理沈陽(yáng)市大東區(qū)臨河路X號(hào)X房屋的入住手續(xù);

三、駁回原、被告及第三人其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)5025元，由被告遼寧XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院。如上訴期滿后7日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判長(zhǎng)田**

代理審判員雷*

代理審判員吳**

二0一0年九月一日

書記員周*

上述就是小編對(duì)“表見(jiàn)代理的判決書”問(wèn)題進(jìn)行的解答，小編收集的是一份真正的表見(jiàn)代理判決書，表見(jiàn)代理是不能對(duì)抗善意對(duì)三人的，如果表見(jiàn)代理中被代理人不進(jìn)行追認(rèn)，從而造成第三人損失的，代理人要承擔(dān)責(zé)任。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。