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當事人如果遇到了房屋買賣合同糾紛的話，此時可以選擇協商、調解、仲裁或訴訟方式進行解決。不過要是向法院提起訴訟的話，則就有可能需要寫一份代理詞了，那么房屋買賣合同糾紛代理詞怎么寫呢？我們一起從下文中了解。

代理詞

審判長：

上海**律師事務所接受原告薛玉、陳鈽委托，指派我擔任原告薛玉、陳鈽訴被告上海**置業有限公司(以下稱城置公司)商品房買賣合同糾紛一案的訴訟代理人。現根據庭審查明的事實及相關法律、法規的規定，本代理人就本案發表以下代理意見，請法庭充分考慮并采納。

一、本案《商品房買賣合同》系依法成立，受法律保護，對雙方當事人都具有法律約束力，任何一方不得擅自變更或解除。

根據《中華人民共和國合同法》第八條規定“依法成立的合同，對當事人具

有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”

本案《商品房買賣合同》(以下稱合同)中第十一條已經明確約定“商品房達到交付條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本條第一款規定的證明文件(竣工驗收備案表)，并簽署交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人提供的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應不低于建設行政主管部門制定的以上文本的最低要求。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。”

本案中，原告已按合同約定按期履行完付款義務，被告本也應嚴格按合同

約定內容向原告交付房屋。但被告卻沒有做到，甚至被告為了逃避法律責任，竟提出雙方已經口頭約定簡化交付手續。被告卻沒有任何證據證明雙方已變更，這種變更是一種單方行為。根據法律規定，未得一方認可的情況下，任何一方單方面變更合同約定的內容是無效的，因此，被告仍應該按合同約定履行自己的義務——書面通知原告交付房屋。

本案其實很簡單，首先確定原告跟被告簽訂的《商品房買賣合同》是否合法。如果它是合法的，那訂立雙方就必須按照合同約定來履行自己的義務。現在被告很明顯沒有按照約定履行自己的義務，那就毫無疑問地應該承擔違約責任。雙方簽訂的《商品房買賣合同》是具有法律效力的，受法律保護，是不得擅自變更的或解除的。同時按照《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此，原告向被告提出的違約索賠訴求完全是合理合法的。

二、被告未能依法、也未能按合同約定向原告交付房屋，應承擔違約責任。

(一)原告有權要求被告按照合同約定，書面通知原告辦理交付手續。

1、本案合同已明確約定了被告應書面通知原告交付，這是被告的義務。

2、一直以來，原告唯一認可的交付通知方式就是合同約定的書面交付通知書。

在今年8月的律師函里第二項里已寫明“至今也未收到你司發出的房屋交付

通知書”及第三項第2條中也強調“你司應嚴格按合同約定的交付條款為買受人辦理交付手續”。這就清楚地表明，原告唯一認可的通知方式就是“按合同約定的交付條款來辦理交付手續”即書面交付通知書。

退一步說，既然被告方辯稱自己已履行了通知義務，哪怕是口頭通知義務，那為何在收到原告如此清楚表達自己權益的律師函后，直到原告向法院提起訴訟，長達2個多月的時間里，沒有做出任何關于這方面的解釋、溝通或說明呢?這符合邏輯嗎?一方面從保護自身利益出發，被告也應迅速做出書面的澄清與說明，以便保留對自己有利的證據，另一方面出于對業主負責，也理應及時提醒對方免除誤會，這才是符合邏輯的做法。可是被告什么也沒做，這充分說明被告辯稱的所謂口頭通知，根本就是混淆視聽、偷換概念的。

被告貴為一個大公司、大集團，管理上也難免有疏忽之時。原告不知道其他購買御水華庭樓盤的業主交付時有沒有收到被告的正式書面通知，但本案中被告確實遺漏了原告。而當原告向被告提出要求其出具書面的交付通知并承擔違約責任時，被告又總以各種理由和借口推諉，以為原告會在漫長的等待中妥協。2010年的8月，原告委托律師發律師函催要書面交付通知。這是一封正式的律師函，它表明了原告訴諸法律的準備和決心。被告卻既不發書面通知，又不作任何解釋。

因為被告若再按原告所要求發出書面通知的話，就等于承認了自己的違約行為，一旦原告告上法庭，被告就等于不打自招了。被告選擇了暫時不發書面通知，而派人出面拖沓道了歉，當然目的是想通過懷柔政策，緩解原告的怨氣，使原告打消訴諸法律的想法。

(二)被告辯稱已口頭通知原告交付，并向原告交付房屋，但一系列事實卻表明被告既未依法、也未按合同約定向原告交付房屋。

一般來說，房屋交付的條件分為法定的交付條件及合同約定的交付條件。法定的交付條件是開發商需提供《建設工程竣工驗收備案表》及《房屋實測面積報告》。自2006年1月1日起，交房時還要出示《住宅分戶驗收表》，如超過合同約定的交付期限仍不能取得正式合法的《建設工程竣工驗收備案表》、《房屋實測面積報告》及《住宅分戶驗收表》的，應視為開發商逾期交房。

另根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條規定“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。”建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第三條規定“房地產開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供宅質量保證書和住宅使用說明書”。開發商交付房屋時，若未向購房人提供上述兩項文件的，購房人有權拒絕接收此房屋，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。

而在本案中，被告卻從未向原告提供或出示過《竣工驗收備案表》、《房屋實

測面積報告》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等有關文件。原告直至庭審時才第一次看到上述文件。被告稱已向原告交付房屋，且原告已驗房根本是子虛烏有。

對于被告辯稱的口頭交付通知，當時的實際情況是：在簽訂合同前的銷售交談時，原告問銷售員所購買的房屋是否為現房?銷售員回答：是的!只要你們將房屋款項全部付清后就可辦理交付手續。現在被告用銷售員的這句回話作為已經口頭通知交付的依據，顯然非常牽強附會!

被告還謊稱“原告拒不支付稅費和面積差額尾款”，眾所周知稅費和面積差額尾款是在交付房屋時支付的，尤其是“面積差額尾款”，這個是在辦理交接手續時，被告必須向原告出示了《實測面積測繪報告》，并經原告查驗確認后，原告才會支付的。由于原告和被告之間根本就沒有過所謂房屋交接，所以原告至今從未看到過相關文件。原告庭審時才第一次看到被告的實測面積報告，原告既然不知道面積差異，何來拒付面積差額尾款一說?并且這也正好證明了被告未為原告辦理交付手續的事實。

更令人可笑的是，被告在庭審中多次出現前后自相矛盾的言辭。被告先是稱本案商品房實測面積要比合同約定的面積大，故原告目前尚有一萬多余款沒有付清。正因為原告房屋全款還沒有付清，故被告拒絕向原告交付房屋。接著，被告又稱其實早就通知原告辦理了交付手續，且原告已經驗房。被告前后完全不一的兩種說法恰巧暴露了被告企圖顛倒黑白、逃避法律責任的惡意抗辯行為。根據最高人民法院在《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》中指出要“制裁惡意違約行為，保護購房人利益”，我們認為，對于本案被告的惡意違約的行為，人民法院應當依法嚴厲制裁。

三、被告試圖通過一張《目前房屋的質量問題》，就借此作為原告已驗房卻拒絕接收房屋的證據，以達到逃避法律責任的目的是錯誤的，房屋交付最終的標志應為買受人簽署房屋交接單。

被告稱事實上已向原告交付房屋，但由于原告自己的原因拒絕接收房屋。請問原告怎么拒絕收房了?!有何證據證明原告拒絕收房?!如果被告為原告辦理了交付手續，原告且已驗房，但原告拒收的話，那被告最起碼也要讓原告寫下書面的拒絕理由，以維護自己的權益。否則，按照合同被告完全可以合理地拒絕原告各項要求，更可以要求原告承擔逾期收房的違約責任啊!對被告而言，輕易地放棄對自己有利證據的收集，不光是放棄了自己的權益，反過來還要承擔逾期交房的違約責任。這顯然是不符合邏輯的!

被告認為原告去看房并提出質量問題就是等同于原告已驗房，這是錯誤的，看房和驗房完全是兩個不同的概念。看房是購買前和購買后都可以發生的，但驗房是雙方在辦理交付時進行的。被告一直都未正式書面通知原告交付房屋，何來驗房一說?!況且，原告在庭審中已陳述：在買房前和買房后原告都曾到現場去看房，甚至可以不用鑰匙從其他通道上去。原告買房前去看房是原告的權利，原告購房后去看房并提出相應的意見也是原告作為業主的權利。況且，原告雖然提出了相應的整改想法，但是從來沒有以該房屋有質量問題為由來拒絕接收房屋。這里要說明的是，原告看房過程中對瑕疵部分提出意見是原告的權利，也是雙方簽訂合同時銷售員向原告許諾過的：購房后，原告對目前房屋尚存在的一些瑕疵問題可書面提出，開發商可以為其整改。但目前，被告卻通過一張《目前房屋的質量問題》就借此作為原告拒絕接收房屋的證據，實在太牽強!而被告所謂的《工程整改處理表》既不是原告所寫，又沒有落款簽名，根本不能證明什么。

四、原告有權要求被告按合同約定，書面通知原告辦理交付手續，這具有必要性和重要性，也有利于保護原告作為業主的合法權益不受侵害。

一般來說，交付通知書主要有以下五方面的內容：

1.通知購房人辦理入住手續的時間、地點;

2.通知購房人需攜帶的文件、資料;

3.通知購房人還需交納的費用;

4.提醒購房人因其自身原因未能在規定的期限和地點辦理入住交付手續的法律后果;

5.告知購房人辦理入住手續的基本流程及相關注意事項。

可見，商品房買賣不是簡單的一手交錢一手交貨，而是一種法律行為。商品房的交付更關系著整個房屋買賣過程，意味著開發商將房屋風險轉移給了買受人。因此，房屋交付有一定的步驟和內容，不得隨意簡化。

本案中，原、被告既已約定書面通知交付方式，那么書面通知交付這就是被告的義務。在國際銷售合同中，書面通知尤其重要，商品房買賣當然也不例外。書面通知交付房屋是開發商最起碼的義務。同時，開發商發出書面交付通知是非常必要的，因為只有收到了書面交付通知，原告才能清楚、明白地知道何時、何地、帶什么證件和資料、到什么部門去怎么辦理收房手續等。如果買受人未接到書面通知，買受人就沒有辦法前往收房。

本案中，如果被告按照合同約定及時發出書面交付通知，那么原告就可以順理成章按照合同約定來履行交接手續。現在的問題是被告沒有按照合同約定發出書面交付通知，并且對原告的善意提醒無動于衷，甚至在原告忍無可忍委托律師發出律師函后，依然不管不顧、置若罔聞!致使原告至今無法完成房屋交接手續。

此時，面對被告顛倒黑白，肆意踐踏業主權利的行為，原告唯一的途徑就是

通過莊嚴、公正的法庭，來捍衛自己的權益!原告到法庭來訴訟的目的，除了希望用法律手段來要求被告承擔違約責任外，還希望被告嚴格遵守合同盡快送達書面通知，使得原告能夠早日裝修入住。原告更冀望通過依法維權，使被告從此拋棄僥幸心理，嚴格按照合同履行自己的責任，善待每一位業主，讓每一位用自己“血汗錢”來購買御水華庭住房的業主，都能開開心心地擁有一個滿意的新家!

綜上所述，本代理人請求法庭根據本案事實和相關法律，依法支持原告的訴訟請求。

以上代理意見，請法庭依法采納!謝謝!

上海**律師事務所

荊華律師

二〇一二年七月十日

實踐中，產生的房屋買賣合同糾紛也是比較多的，而此時建議當事人可以根據自身的實際情況，選擇恰當的方式解決糾紛。如需向法院提起訴訟的話，則最好了解清楚這個房屋買賣合同糾紛代理詞是怎么寫的。

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